在近日舉行的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱房地產(chǎn)市場(chǎng)將從城市化時(shí)代走向大都市圈時(shí)代，呼吁盡早建立長(zhǎng)效機(jī)制。

始自2016年的“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)歷多輪升級(jí)，數(shù)據(jù)顯示已經(jīng)有超60個(gè)城市出臺(tái)多輪措施，當(dāng)前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)熱度正從一、二線轉(zhuǎn)向三、四線城市。

房地產(chǎn)是否將從“大時(shí)代”進(jìn)入“小時(shí)代”？交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平不以為然，“現(xiàn)在還處在城市化的大時(shí)代，如果認(rèn)為大時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，可能最終會(huì)被證明是錯(cuò)誤的。”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光指出，此輪中國經(jīng)濟(jì)反彈最大的貢獻(xiàn)就是基建和房地產(chǎn)投資的回暖，房地產(chǎn)投資增速從2014年初的4%恢復(fù)到今年的10%左右，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用非常明顯。

但國泰君安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜提醒，由于曾在驅(qū)動(dòng)過去15年房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲的因素中，人口出生率和居民收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率雙雙下降，利率進(jìn)入上行周期，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)，暴漲時(shí)代結(jié)束。未來的房地產(chǎn)業(yè)必須升級(jí)換代，從制造業(yè)走向服務(wù)業(yè)。

目前，房企在規(guī)模上迅速擴(kuò)張，新一輪規(guī)模競(jìng)賽正在進(jìn)行。林采宜說，上市房企的平均負(fù)債目前已經(jīng)達(dá)到78%，實(shí)際負(fù)債可能超過80%，金融去桿杠是必然。

“從金融角度去看房地產(chǎn)是否‘灰犀?！蚁脒€得不出這個(gè)結(jié)論。”連平說，未來融資環(huán)境將會(huì)收緊，按揭貸款高速增長(zhǎng)也引起各方關(guān)注，“還有時(shí)間筑牢防線，改變風(fēng)險(xiǎn)態(tài)勢(shì)，使房地產(chǎn)能夠保持平穩(wěn)、較快運(yùn)行?！?/p>

與會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，樓市調(diào)控從范圍、手段和頻率上來看力度空前，會(huì)引發(fā)未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的行業(yè)洗牌。

“大都市圈周邊的三四線城市進(jìn)入到限購清單，意味著中國城鎮(zhèn)化正式進(jìn)入到以大都市群作為主要載體、主要?jiǎng)恿Φ陌l(fā)展階段?！敝袊y行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松說，本輪調(diào)控最典型的特征是大都市圈、城市群處在擴(kuò)張周期，開發(fā)商的兼并重組也加快腳步。

東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇也持此觀點(diǎn)，他認(rèn)為未來5年深度城市化將取代傳統(tǒng)投資，新的城市群格局也將形成，“除房地產(chǎn)建設(shè)外，戶籍和土地制度改革、國資國企改革、地方財(cái)政通過PPP(政府和社會(huì)資本合作，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項(xiàng)目運(yùn)作模式)進(jìn)行杠桿調(diào)整等重大改革可能是發(fā)展的核心動(dòng)力?！?/p>

在新的時(shí)期，業(yè)內(nèi)呼吁逐步擺脫依靠利率、首付率、限購等短期政策，盡早建立長(zhǎng)效機(jī)制。

沈建光說，未來金融去杠桿、降低債務(wù)率是重中之重。今后5年，金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)的運(yùn)行，包括租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)稅等政策的實(shí)施，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生很大影響。

巴曙松說，長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)把主要的開發(fā)力量和城市群建設(shè)相結(jié)合，增加中心 城市群供給，盤活現(xiàn)有存量加快流通，以及發(fā)展租賃。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱說，作為樓市調(diào)控的長(zhǎng)效穩(wěn)定器，應(yīng)盡快實(shí)行房地產(chǎn)稅，“房產(chǎn)稅實(shí)施后房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌，房地產(chǎn)仍然能平穩(wěn)發(fā)展。”