【下半年房地產(chǎn)市場新一輪調(diào)整，“房住不炒”的政策調(diào)控不斷完善】住房問題一直都是備受關(guān)注的，而且房住不炒的政策將繼續(xù)完善，這對大家來說都是非常好的一個(gè)現(xiàn)象。那么，關(guān)于下半年房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容，下面我們就來詳細(xì)的了解一下，希望對大家有所幫助。

據(jù)了解，2019年“穩(wěn)房價(jià)”是基調(diào)。在人口流入量大、住房價(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，確保市場穩(wěn)定。

房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展的景氣狀況，帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì)。無論是“因城施策”還是“一城一策”，實(shí)際上就是要各個(gè)城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況采取調(diào)控措施，這是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，就是保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的突出特點(diǎn)

從2019年1至5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況來看，主要表現(xiàn)出三個(gè)方面明顯變化：

第一，各類物業(yè)銷售面積均負(fù)增長，銷售價(jià)格漲幅回落。住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積全部負(fù)增長。1—5月份，商品房銷售面積5.6億平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降0.7%，辦公樓銷售面積下降12.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降12.9%。同時(shí)，商品房銷售額51773億元，同比增長6.1%，其中，住宅銷售額增長8.9%，辦公樓銷售額下降12.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降9.7%。由此可計(jì)算得出，2019年1—5月份，商品房平均銷售價(jià)格為9325元/平方米，同比增速為7.8%，同比漲幅回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)9243元/平方米，同比上漲9.7%;商業(yè)營業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲3.6%;辦公樓成交均價(jià)同比下跌0.1%。商品房均價(jià)與2018年全年相比上漲6.7%，漲幅回落2.86個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅上漲8.2%，辦公樓上漲2.1%，商業(yè)營業(yè)用房上漲1.7%。

第二，土地購置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降。2019年1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.2%，土地成交價(jià)款同比下降35.6%，土地購置面積和土地成交價(jià)款的跌幅之大前所未有，土地購置面積是自1998年以來的最大跌幅，土地成交價(jià)款是自最早此數(shù)據(jù)公布的2004年以來的最大跌幅。而且，土地成交價(jià)款跌幅超過土地購置面積，土地平均成交價(jià)格有所下降。1—5月份，土地平均成交價(jià)格為4389元/平方米，同比增速為-3.5%，是2012年以來首次同比下跌，比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%，這是自2012年以來首次出現(xiàn)土地成交價(jià)格下降的情況。由于土地價(jià)格是形成商品房價(jià)格的基礎(chǔ)要素，其漲跌在滯后1-2年后將反映到商品房市場。因此短期內(nèi)，土地市場對新建商品房市場價(jià)格有拉低作用。

影響未來房地產(chǎn)市場走勢的幾個(gè)關(guān)鍵因素

綜合2018年與2019年上半年的房地產(chǎn)市場情況，未來房地產(chǎn)市場可能存在的一些苗頭性、傾向性、潛在性問題，值得引起關(guān)注。

第一，城市極化帶來的部分城市房價(jià)上漲過快。中國的城市化已經(jīng)走向了一個(gè)新的階段，即以部分二線超大城市為核心的城市形成了新的增長極。無論是房價(jià)上漲幅度還是持續(xù)時(shí)間，一些二線甚至個(gè)別三線城市都完全超越了一線城市。如果城市的房價(jià)上漲是有基本面支撐的，那風(fēng)險(xiǎn)相對來說是可控的;相反，如果城市的房價(jià)上漲并沒有基本面支撐，純粹由房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐，那就是泡沫需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。當(dāng)前部分二線熱點(diǎn)城市和個(gè)別三線城市由于大量青壯年人口流入、城市經(jīng)濟(jì)增長推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的繁榮，但同時(shí)，資本市場安全優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品短缺的大環(huán)境沒有改變，這使得房價(jià)的增長帶來的投機(jī)投資需求在一些二線城市仍然非常旺盛。此外，一些地方采取的行政性措施，如新房搖號，實(shí)際上增加了很多套利需求。

第二，棚改退出后部分中小城市的市場隱憂顯現(xiàn)。由于去庫存、棚戶區(qū)改造的政策效果疊加，全國商品房待售面積繼續(xù)大幅減少，相比大中城市而言，中小城市對房地產(chǎn)市場銷售量增幅的貢獻(xiàn)更大，主要受棚改政策影響。未來棚改融資將由政府購買棚改服務(wù)模式轉(zhuǎn)向以發(fā)行棚改專項(xiàng)債為主，鼓勵(lì)國開行、農(nóng)發(fā)行對收益能平衡的棚改項(xiàng)目繼續(xù)貸款。隨著去庫存、棚戶區(qū)改造政策的收緊、中小城市市場飽和度的增加，缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)將有所提升。

第三，收縮型城市面臨房地產(chǎn)價(jià)格下跌的可能。在經(jīng)歷了30多年的高速增長和快速擴(kuò)張后，以一些工礦城市和資源型城市為代表的局部收縮已初見端倪。在全球化和信息化的推動(dòng)下，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素會(huì)進(jìn)一步向特大城市和城市群地區(qū)聚集，加上全球經(jīng)濟(jì)增長放緩等潛在風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素的存在，個(gè)別城市出現(xiàn)收縮問題不可避免，難免不對收縮城市房價(jià)產(chǎn)生沖擊。因此，在中國目前城鎮(zhèn)化減速階段，對于部分有收縮跡象或已經(jīng)收縮的城市要最大程度避免不必要的城市擴(kuò)張和城市郊區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，減小后期城市更新發(fā)展規(guī)劃的難度。同時(shí)對于有收縮跡象的城市在要避免增量規(guī)劃，逐步轉(zhuǎn)為存量規(guī)劃，甚至減量規(guī)劃。將城市發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向現(xiàn)有存量土地的再開發(fā)，依據(jù)城市發(fā)展環(huán)境與自身優(yōu)勢，調(diào)整城市的性質(zhì)與功能。

“房住不炒”的政策調(diào)控思路不斷完善

自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”的定位以來，延續(xù)了兩年多的調(diào)控政策取得了預(yù)期的效果，使得長期形成的房價(jià)上漲預(yù)期發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。尤其是2018年下半年以來，住房銷售漲幅放緩、土地溢價(jià)率持續(xù)下降、土地流拍數(shù)量激增，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，市場下行壓力增大。各地紛紛出臺措施放松限制性調(diào)控政策，緩解市場壓力。但中央“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生根本改變，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將從以下三個(gè)維度進(jìn)一步拓寬加厚。

第一，穩(wěn)定——房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是重中之重。2018年12月24日，住建部部長王蒙徽表示，2019年將以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板。因此，2019年“穩(wěn)房價(jià)”是基調(diào)。在人口流入量大、住房價(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)。繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，加大對城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務(wù)效能和管理水平。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，確保市場穩(wěn)定。

第二，分化——房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢所趨。房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展的景氣狀況，帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì)。當(dāng)前，一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)主要依靠市場、人口增量驅(qū)動(dòng)，三四線城市則主要依靠棚改政策驅(qū)動(dòng)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策也出現(xiàn)了明顯的分化趨勢。無論是“因城施策”還是“一城一策”，實(shí)際上就是要各個(gè)城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況采取調(diào)控措施，這是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，就是保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在市場壓力較大的一二線熱點(diǎn)城市，將繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松，在防范房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的同時(shí)，著眼于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，從土地、金融、稅收等方面推進(jìn)住房制度改革;而在其他三四線城市則將維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防范房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌過快作為首要任務(wù)。

第三，放權(quán)——更加注重地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任。2018年12月19日至21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議用66個(gè)字定位了房地產(chǎn)市場：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系?！痹诮衲甑恼ぷ鲌?bào)告中將落實(shí)城市主體責(zé)任進(jìn)一步明確，意味著地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的自主權(quán)力進(jìn)一步擴(kuò)大。強(qiáng)調(diào)“因城施策”、“一城一策”，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大，體現(xiàn)了中央調(diào)控政策的原則性和地方調(diào)控措施的靈活性的結(jié)合。

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