未來(lái)國(guó)家將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。在新的住房政策指導(dǎo)下,除了各地政府將加大租賃住房的供應(yīng)外,發(fā)展商也早已紛紛嗅到了住宅開發(fā)以外,租賃市場(chǎng)的新商機(jī),各路資本紛紛加快布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

國(guó)內(nèi)首支租賃住房REITs上市

10月23日,國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(下稱“保利租賃住房REITs”)獲得上海證券交易所審議通過(guò)。令業(yè)界驚喜的是,國(guó)內(nèi)酒店、寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目真正意義上的REITs喊了多年,一直沒有出現(xiàn),而租賃住房證券化則首先破冰,意義重大。產(chǎn)品總規(guī)模50億元,以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn),采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制。本單產(chǎn)品的成功落地,驗(yàn)證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性,為租賃住房資產(chǎn)證券化樹立了優(yōu)質(zhì)榜樣。

業(yè)內(nèi)人士指出,此舉也基本上已經(jīng)指明了目前開發(fā)商自持比例高的土地項(xiàng)目入市流轉(zhuǎn)的方向,發(fā)展商更會(huì)放開手腳拿地、上馬項(xiàng)目。近期,住建部積極推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,在12個(gè)大中城市開展住房租賃試點(diǎn),積極培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè),鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)。同時(shí),支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新租賃住房資產(chǎn)證券化實(shí)踐,積極盤活存量房屋用于租賃,增加租賃住房有效供給。下一步還將積極推動(dòng)住房租賃企業(yè)拓寬直接融資渠道,支持企業(yè)利用創(chuàng)新型金融工具發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù),推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

在房地產(chǎn)行業(yè)的“存量時(shí)代”,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)之一是從“拿地賣房”模式向“出售與持有運(yùn)營(yíng)并舉”的轉(zhuǎn)型。

租賃市場(chǎng)存在高開發(fā)成本與較低租金收益矛盾

第一太平戴維斯的報(bào)告指出,目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)優(yōu)、劣勢(shì)并存。優(yōu)勢(shì)是大量租賃需求支撐,中央及本地政府的大力支持。地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展新趨勢(shì)。劣勢(shì)則是租賃市場(chǎng)欠缺規(guī)劃管理,發(fā)展商的高發(fā)展成本與較低的租金收益矛盾。整體地產(chǎn)市場(chǎng)往更健康的方向發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商及服務(wù)類企業(yè)將得到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,準(zhǔn)入門檻和優(yōu)勝劣汰將帶給市場(chǎng)殘刻的商業(yè)戰(zhàn)爭(zhēng)。

據(jù)悉,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前在我國(guó)剛起步,是一片廣闊的藍(lán)海。分散式長(zhǎng)租公寓的主要品牌有自如友家、蛋殼、青客、優(yōu)客逸家、包租婆、寓見等。集中式長(zhǎng)租公寓主要品牌有優(yōu)+、魔方、冠寓、泊寓等。優(yōu)質(zhì)品牌的建立有效提升長(zhǎng)租公寓的服務(wù)質(zhì)量,有利于整體市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

開發(fā)商方面以不僅是國(guó)內(nèi)領(lǐng)頭的千億房企,還是中小型的開發(fā)商,紛紛搶灘住宅的租賃市場(chǎng)。如碧桂園集團(tuán)對(duì)外表示已開始探索購(gòu)租并舉的實(shí)現(xiàn)路徑,在一線城市及周邊布局長(zhǎng)租項(xiàng)目,目前已在上海、廣州、深圳、廈門等城市布局15個(gè)長(zhǎng)租項(xiàng)目,還有一批項(xiàng)目即將落地。萬(wàn)科表示今年將把長(zhǎng)租公寓作為重要發(fā)力點(diǎn),目前其長(zhǎng)租公寓品牌泊寓已在廣州、上海、北京、深圳、廈門、合肥、重慶、沈陽(yáng)、福州、佛山、濟(jì)南、烏魯木齊等城市上線。保利集團(tuán)在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓和熹會(huì)四大品牌,項(xiàng)目布局十余城市,分別由保利集團(tuán)旗下租賃住房管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。除此之外,以往只專注高端服務(wù)式公寓的品牌“雅詩(shī)閣”也宣布推出面向“千禧一代”的長(zhǎng)租公寓品牌——“Lyf”。

未來(lái)市場(chǎng)份額將不斷加大

目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)渡,布局存量市場(chǎng)無(wú)疑是未來(lái)的主要趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,現(xiàn)階段,我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的集中度不到5%,行業(yè)剛剛進(jìn)入起步期,商業(yè)模式正處于以租賃和物業(yè)服務(wù)為主的初級(jí)階段。有專家預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)公寓市場(chǎng)在2015年-2025年期間,復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)15.8%,到2025年長(zhǎng)租公寓整體市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)6371億元,并占整體租賃市場(chǎng)規(guī)模的25%份額,市場(chǎng)潛力巨大。

近期,高力國(guó)際發(fā)布季度報(bào)告顯示,第三季度我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易持續(xù)活躍,北京、上海、廣州、深圳四地均錄得多宗整售交易,僅上海、北京兩地的交易金額就達(dá)140億元。而隨著政府加大對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度以及對(duì)租賃市場(chǎng)的扶持力度,投資者和開發(fā)商將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向二手住宅開發(fā)項(xiàng)目和自用房產(chǎn)建設(shè),服務(wù)式公寓市場(chǎng)的發(fā)展前景也極為樂觀,有望成為下一個(gè)投資熱點(diǎn)。

高力國(guó)際研究發(fā)現(xiàn),政府調(diào)控政策繼續(xù)對(duì)珠江三角洲(珠三角)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮重大影響。嚴(yán)格的限制政策促使投資者和發(fā)展商轉(zhuǎn)向自用房產(chǎn)建設(shè)。例如,微眾銀行收購(gòu)前海一處商業(yè)地塊,該地塊的出讓條件之一是30年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓給第三方。CNC風(fēng)險(xiǎn)投資基金收購(gòu)了一處商業(yè)地塊,需要自用10年。高力國(guó)際華南區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)董事總經(jīng)理林國(guó)東認(rèn)為,大灣區(qū)大型基建項(xiàng)目建設(shè),即港珠澳大橋、廣深港高速鐵路和深中通道,將大大改善珠三角城市的交通狀況,為投資市場(chǎng)帶來(lái)積極的發(fā)展前景。由于工業(yè)企業(yè)逐步遷出市中心,騰出的土地改為商業(yè)用地,市區(qū)重建將繼續(xù)成為深圳和廣州中心區(qū)的主要任務(wù)。預(yù)計(jì)將引起投資者對(duì)住宅和服務(wù)式公寓領(lǐng)域的關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士還指出,廣州作為國(guó)內(nèi)首批發(fā)展租賃住房的試點(diǎn)城市,租賃住房供應(yīng)將快速增加政府將通過(guò)增加自持租賃住房面積和鼓勵(lì)“商改住”等方式來(lái)滿足新增住房需求?，F(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)將陸續(xù)進(jìn)入租賃服務(wù)行業(yè),有效推動(dòng)住宅租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)隨之愈發(fā)激烈,未來(lái)幾年內(nèi)可能會(huì)進(jìn)行一場(chǎng)殘酷的淘汰洗牌。