信息時報訊（記者 羅莎琳） 日前，國內(nèi)首單房企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房1號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上交所審議通過。業(yè)內(nèi)人士表示，該單產(chǎn)品的成功落地，開辟了租賃住房資產(chǎn)證券化的先例，有助于解決房企對租賃住房投資回收周期過長的弊端，對房企實現(xiàn)住房租賃市場輕資產(chǎn)運營模式提供了現(xiàn)實樣本，有望增強更多房企加大租賃住房投資，增加房源供給的信心和動力。

為房企租賃市場提供金融支持

據(jù)悉，該單名為保利租賃住房REITs由保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司共同實施，產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級、次級占比為9:1，優(yōu)先級證券評級AAA。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志接受信息時報記者采訪時認為，國內(nèi)首單房企租賃住房REITs項目落地，對租賃市場發(fā)展具里程碑意義，因為發(fā)展租賃市場最突出的矛盾——融資問題獲得了解決方案。由于租賃業(yè)務屬重資產(chǎn)模式，中小房企資金有限根本無法參與，大房企也因沉重的財務成本而望而生畏，資產(chǎn)證券化是目前已知最可行的方案。

近年來，國務院及相關部委多次印發(fā)意見鼓勵加快培育和發(fā)展住房租賃市場建設，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）及《證監(jiān)會、住建部等九部委關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）均提到推進“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”，為住房租賃市場提供金融支持。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，保利此次發(fā)行租賃住房REITs，充分體現(xiàn)了租賃市場發(fā)展正逐漸步入到金融化包裝的時代。從此類金融產(chǎn)品來看，有效地促使了當前租賃市場的資金回籠。尤其是對于租賃市場來說，潛在的盈利機會還不大，這個時候企業(yè)參與租賃市場的發(fā)展，將有效地促使此類地產(chǎn)企業(yè)獲得資金回籠的機制。同時通過REITs產(chǎn)品，能夠有效地促進價格發(fā)現(xiàn)機制的形成，對于一些租金回報不好或經(jīng)營狀況不佳的企業(yè)，實際上都會在類似REITs產(chǎn)品的發(fā)行和認購方面得到反映。

國企將成為住房租賃市場主力

值得注意的是，本次產(chǎn)品獲批的保利地產(chǎn)屬央企。早在今年7月份，住建部會同國家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

對此鄧浩志認為，相對而言，未來國企央企背景的開發(fā)商或許能獲得更多的融資支持，這也可能致央企國企在未來一段時期內(nèi)成為國內(nèi)發(fā)展租賃業(yè)務的主力。

保利集團董事長徐念沙表示，租售并舉已成為國家重要政策，各地政府也紛紛在國土、財稅、金融等政策層面積極響應，保利集團將積極響應政府號召，貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，努力促進住房回歸居住屬性，深入促進房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。保利集團副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長宋廣菊也表示，本項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，REITs將成為保利集團構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務布局的戰(zhàn)略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創(chuàng)新。

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專家：實際利息或在5%左右

REITs即房地產(chǎn)投資信托基金，向投資人募集資金后用以投資房地產(chǎn)，并通過收取租金等途徑來為投資人產(chǎn)生投資收入。為此，REITs素來被認為是開啟持有型物業(yè)資產(chǎn)證券化的“鑰匙”。儲架發(fā)行是相對于傳統(tǒng)發(fā)行的概念。一般是指證券發(fā)行實行注冊制的基礎上，發(fā)行人一次注冊，多次發(fā)行的機制。

去年，綠地控股與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協(xié)議，設立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。該酒店業(yè)投資信托計劃向綠地收購19家位于中國境內(nèi)的酒店物業(yè)，總計價值約為人民幣210億元。這是迄今為止中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的最大規(guī)模REITs。當前市場新常態(tài)下，中國房地產(chǎn)的金融化是大勢所趨，尤其是集中在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及未來的租賃領域。

嚴躍進表示，從目前REITs產(chǎn)品發(fā)行的情況看，此前新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃實際上已經(jīng)成功發(fā)行，類似機構(gòu)的特點在于本身是專業(yè)做租賃企業(yè)的，屬于長租公寓運營上。而保利本身作為開發(fā)商，應該是首單，所以從整個角度看，保利做出了當前租賃用地開發(fā)背后的金融創(chuàng)新的第一單，這也符合目前其央企領頭羊角色發(fā)揮的導向，總體上符合此類企業(yè)后續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢效應。而從利息方面看，目前一些準REITs產(chǎn)品，實際利息大概可以維持在5%~6%的水平，總體上屬于較好性價比的投資產(chǎn)品，主要是一些機構(gòu)認購，個人認購還沒有放開。預計未來此類產(chǎn)品利息會和兩個因素有關：第一是銀行存貸款基準利率，第二是租賃項目本身的租金收益。信息時報記者 羅莎琳