近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽表示黨的十八大以來房地產(chǎn)調(diào)控成效顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定。同時(shí)12個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作的也正在展開，對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)來說，正面對(duì)著在新形勢(shì)下面臨深化變革的難題，在此背景下物業(yè)管理企業(yè)也正在嘗試進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯 物管行業(yè)正在變革

物業(yè)管理行業(yè)從目前發(fā)展來看，盡管行業(yè)整體集中度依舊偏低，但百強(qiáng)房企市場(chǎng)占有率延續(xù)上升態(tài)勢(shì)，截至2016年末，全國物業(yè)管理面積為185.1億平方米，百強(qiáng)企業(yè)管理面積占全國總量29.44%。TOP10企業(yè)市場(chǎng)占有率快速提升至10.18%，較上年提高2.54個(gè)百分點(diǎn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)持續(xù)加劇，在管項(xiàng)目數(shù)量均值為166個(gè)，同比增長(zhǎng)7.59%，呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、之平管理執(zhí)行董事兼總裁余紹元看來，近幾年來，物業(yè)管理行業(yè)提速明顯，已經(jīng)進(jìn)入了企業(yè)涌入、資本熱捧、兼并加速的高速發(fā)展節(jié)奏，儼然成為了風(fēng)口。他稱：“今天一定是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展最好的時(shí)代，中國經(jīng)濟(jì)總體已經(jīng)不可避免、不可逆轉(zhuǎn)地在由工業(yè)時(shí)代，向服務(wù)經(jīng)濟(jì)和體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代轉(zhuǎn)型?！?/p>

不過作為房地產(chǎn)行業(yè)衍生物的物管行業(yè)也正在經(jīng)受著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)變化的沖擊。

“目前，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落，三四線城市房?jī)r(jià)也趨于穩(wěn)定。同時(shí)我們正在進(jìn)行12個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作，支持北京、上海市積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。目前在抓緊研究制定房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)立法工作。應(yīng)該說，房地產(chǎn)調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。”住建部部長(zhǎng)王蒙徽指出。

在此情形下，許多房企紛紛轉(zhuǎn)型，現(xiàn)金流更加穩(wěn)定以及“輕資產(chǎn)”模式的物業(yè)管理領(lǐng)域正成為眾多房企新一輪的發(fā)力點(diǎn)。物業(yè)做為房企市值重建的平臺(tái)作用開始凸顯。中海物業(yè)（02669）、中奧到家（01538）、綠城服務(wù)（02869）紛紛登陸港交所。今年9月14日，雅居樂（03383）也發(fā)布公告稱，已申請(qǐng)分拆物業(yè)板塊——雅生活在港交所主板上市。同時(shí)萬科、碧桂園、富力等業(yè)內(nèi)大佬也在計(jì)劃分拆物業(yè)上市，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著深刻的變革，過去的經(jīng)營模式已不再能夠較好的適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，而處在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的物業(yè)管理和中介行業(yè)也需要尋找更多的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，物業(yè)公司開始向著平臺(tái)化和資本化轉(zhuǎn)變。

多管齊下 物管公司謀求多元轉(zhuǎn)型

物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型，智能化是一個(gè)方向。物業(yè)智能化管理能夠有效改善運(yùn)營效率低、成本高、管理粗放等局面，實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量的提升。百強(qiáng)企業(yè)不斷加強(qiáng)智能化建設(shè)力度，快速推進(jìn)智能化管理建設(shè)進(jìn)程，2016年，百強(qiáng)企業(yè)智能化投入均值達(dá)478.06萬元，同比增長(zhǎng)79.45%，2013-2016年，百強(qiáng)企業(yè)智能化投入均值增長(zhǎng)率逐年擴(kuò)大，智能化投入均值四年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)60.65%。以金地物業(yè)為例，在去年就建立自己的智慧社區(qū)管理系統(tǒng)，同時(shí)在今年年初發(fā)起與螞蟻金服的合作，就智慧社區(qū)展開深入合作，不過對(duì)于市場(chǎng)的不確定性，智慧社區(qū)并不是物業(yè)公司轉(zhuǎn)型的唯一方向。

廣發(fā)證券認(rèn)為，物管行業(yè)仍然高度分散，借助資本以及模式創(chuàng)新的力量，集中度提升將為這部分企業(yè)帶來營業(yè)能力和利潤水平長(zhǎng)期提升的廣闊空間。興業(yè)證券也表示，物業(yè)管理公司可以在物業(yè)管理的基礎(chǔ)上開展多元增值業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)超額利潤。據(jù)了解，近期金地物業(yè)與中原集團(tuán)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，標(biāo)志著雙方就整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源、推進(jìn)房地產(chǎn)社區(qū)生態(tài)圈建設(shè)邁出了合作第一步。中原集團(tuán)中國區(qū)總裁賴國強(qiáng)認(rèn)為，物業(yè)公司與用戶粘性較強(qiáng)，結(jié)合中介企業(yè)的業(yè)務(wù)可以更好的滿足業(yè)主房屋租賃出售的需求，對(duì)于此次與金地物業(yè)的合作，賴國強(qiáng)表示，在這方面可先行在北上廣深、武漢等雙方業(yè)務(wù)集中度較高的城市進(jìn)行試點(diǎn)。

另外物業(yè)資產(chǎn)管理也是物業(yè)公司轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向，其業(yè)務(wù)重心以物業(yè)資產(chǎn)管理為主，包括咨詢、租賃、銷售、并購、招商等，兼顧部分日常運(yùn)營物業(yè)服務(wù)，例如商場(chǎng)、寫字樓的日常運(yùn)營物業(yè)服務(wù)。這方面在國外的典型代表企業(yè)為仲量聯(lián)行。

但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前物業(yè)管理行業(yè)無論是希望通過智慧社區(qū)找尋有別于傳統(tǒng)管理收費(fèi)的贏利點(diǎn)，還是進(jìn)行資產(chǎn)管理等金融相關(guān)行業(yè)，目前的模式中還沒有可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定營收的，新模式的盈利還為一個(gè)難題。