今年4月開始，房貸利率不斷上浮，導(dǎo)致買房人要支付的利息增加，信貸政策的收緊，讓很多人猜測這是銀行的“定向加息”。有朋友問融360說房君：銀行提高利率是銀行個別行為還是央行統(tǒng)一的？調(diào)整后什么時候開始執(zhí)行？

首先要知道，我們向銀行貸款買房，貸款利率是由央行公布一個基準(zhǔn)利率，各地區(qū)的銀行對利率有自主調(diào)節(jié)的權(quán)利，會在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打折或者上浮，目前貸款5年期的基準(zhǔn)利率是4.9%。

加息降息后房貸利率的實際調(diào)整時間，取決于貸款合同的規(guī)定

央行統(tǒng)一調(diào)息后，下面的銀行總行會統(tǒng)一下發(fā)通知，信貸經(jīng)理會以實際的通知為準(zhǔn)，調(diào)整買房利率，此時購房人買房就會按照最新的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；對于已經(jīng)買房的人來說，也會受到央行調(diào)息的影響，具體什么時候開始執(zhí)行，主要取決于跟銀行簽訂的貸款合同要求，一般有下面幾種調(diào)整方式：

一是按月調(diào)整，比如2015年6月買的房子，今年10月央行加息，那么從11月起按照新的貸款利率計算月供。

二是按年調(diào)整，也叫作“次年調(diào)整”，比如2015年6月買的房子，今年10月央行加息，那么從2018年1月1日起按照新的利率計算。

三是貸款滿一年后調(diào)整，比如2015年6月買的房子，今年10月央行加息，要等到2018年6月才按照新利率計算。

四是固定利率，意思就是，簽合同的時候規(guī)定不管以后央行升息還是降息，都繼續(xù)按照合同寫的利率執(zhí)行，如果升息的話還好，降息就不能享受利率優(yōu)惠福利了。

就目前情況來說，大多數(shù)銀行的房貸合同里都默認(rèn)是按年調(diào)整，也就是第二種方式，這也是為何降息后，很多人的月供并沒有減少的原因。

有信貸員曾表示，現(xiàn)在銀行自主調(diào)整利率，主要根據(jù)自身業(yè)務(wù)額度、利潤情況，新購房的人在沒有完成備案以前，貸款利率還是有可能會出現(xiàn)變動的，所以現(xiàn)在貸款買房速度越快、周期越短越保險。

住房公積金貸款利率調(diào)整有特例

有城市公積金貸款采用的是自由還款方式，比如北京，還款額度由購房人自己決定，但是每年的還款額度并不會隨著央行加息降息而自動調(diào)整，需要購房人聯(lián)系貸款銀行調(diào)整每月的還款額度，如果沒有主動做調(diào)整，就還會按照以前的數(shù)額還款，并不會因為利率的改變而變化，這一點最好在簽訂貸款合同的時候就問清楚。

加息周期下，提前還款未必劃算

有一部分早期買房的人，當(dāng)初因為資金有限，選擇多貸了一些款，想等手里資金充裕了再申請?zhí)崆斑€款。要知道提前還款，也是銀行回收流動資金的一種手段，不僅能收回一部分錢，還能收取違約金。不過在“定向加息”的背景下，提前還款不一定劃算，之前申請房貸的時候利率有優(yōu)惠折扣，今年利率普遍升高，選擇縮短貸款年限，月還款額不變的提前還款方式的話，銀行會要求還款后的剩余貸款要重新簽訂合同，貸款利率也要按照最新的上浮利率執(zhí)行。比如，貸款100萬，當(dāng)初利率打了8.5折，已經(jīng)還了20萬，還剩80萬沒還，申請30萬提前還款，剩下50萬要重新簽合同，利率也要按照最新的上浮10%執(zhí)行。同時，銀行會重新審核貸款人的資質(zhì)，如果在還款期間出現(xiàn)過征信不良、收入不穩(wěn)定等情況，會直接影響到接下來的還款。

融360說房君認(rèn)為，利率上漲的情況下，受影響最大的還是新購房人，資金成本升高，等待放款的時間成本變長，商業(yè)貸款放款速度快的優(yōu)勢不再，有一部分人會重新選擇公積金貸款，不過公積金政策的地方差異更大，貸款額度、貸款利率、放款速度都取決于當(dāng)?shù)毓e金中心的規(guī)定，購房人要事先咨詢公積金中心，根據(jù)自身情況作出選擇。