不可否認(rèn)的是，擁有北大經(jīng)濟(jì)學(xué)背景的郁亮，在資本運(yùn)作、金融領(lǐng)域上從來都有極強(qiáng)的理解力和操控能力。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)?1990年的冬天，深圳市羅湖區(qū)和平路50號萬科董事長辦公室接待了一個(gè)帶著書生氣的年輕求職者，他叫郁亮，北京大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)專業(yè)畢業(yè)。

2017年6月30日，盛夏的大梅沙熾熱難耐，恰如萬科股東大會(huì)現(xiàn)場高漲的熱度。這一天，在近百位媒體人和約莫三百余位股東的注視下，52歲的郁亮在哽咽中接過王石的擔(dān)子，成為萬科第二位帶頭人。

這一刻，距離郁亮加入萬科已有27年，雖然多年來都是站在王石聚光燈外的那個(gè)男人，但不可否認(rèn)的是，擁有北大經(jīng)濟(jì)學(xué)背景的郁亮，在資本運(yùn)作、金融領(lǐng)域上從來都有極強(qiáng)的理解力和操控能力。

從最初的B股掛牌，到后來的可轉(zhuǎn)債、增發(fā)、B轉(zhuǎn)H，設(shè)立海外融資平臺(tái)以及如今各類基金的設(shè)立，郁亮通過金融手段在資本市場為萬科募集了數(shù)百億的發(fā)展資金。

事實(shí)上，無論是在資本市場還是在企業(yè)戰(zhàn)略的把控上，財(cái)務(wù)出身的郁亮始終對風(fēng)險(xiǎn)保持敏感性，他曾以貓頭鷹自喻，“一只眼睛睜著，一只眼睛閉著，一只眼睛看機(jī)會(huì)，一只眼睛看風(fēng)險(xiǎn)”。

2009年，郁亮意識(shí)到房地產(chǎn)要從“黃金時(shí)代”走向“白銀時(shí)代”，住宅銷售即將觸及行業(yè)天花板，在一場厘清萬科未來發(fā)展方向的內(nèi)部會(huì)議上，其提出“上下半場轉(zhuǎn)換”的概念——“房地產(chǎn)行業(yè)的下半場必須與城市發(fā)展同步，滿足多樣性需求。因此萬科將拉長產(chǎn)品線，全產(chǎn)品線覆蓋?！?/span>

2014年，“城市配套服務(wù)商”正式成為萬科的轉(zhuǎn)型方向，商業(yè)、物流、養(yǎng)老、長租公寓……萬科多箭齊發(fā)，但不斷攀升的資產(chǎn)負(fù)債率與凈負(fù)債率同樣值得關(guān)注。

2017上半年，萬科資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)82.66%，已經(jīng)超過2016年全年資產(chǎn)負(fù)債率2.12個(gè)百分點(diǎn)，攀升至上市以來的最高位，凈負(fù)債率雖然較去年全年有所回落，但也同比上升5.43個(gè)百分點(diǎn)至19.61%。

不過，細(xì)察之下，提出轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”后，除了公開市場的發(fā)債、銀行貸款外，“基金”一詞出現(xiàn)的頻率也越來越高。

郁亮金融底色

進(jìn)入萬科以后，郁亮最先從事的便是證券與投資，三年后，升任萬科財(cái)務(wù)公司總經(jīng)理，1996年任萬科副總經(jīng)理，1999年任公司常務(wù)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，2001年任公司總經(jīng)理。

財(cái)務(wù)出身的郁亮對金融有著極強(qiáng)的理解力和操控能力，從最初的B股掛牌，到后來的可轉(zhuǎn)債、增發(fā)、B轉(zhuǎn)H，設(shè)立海外融資平臺(tái)以及如今各類基金的成立，郁亮通過各種金融手段為萬科爭取了大量的資金。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，自2002年起，在郁亮的主導(dǎo)下，萬科進(jìn)行了一系列的資本運(yùn)作，通過配股、可轉(zhuǎn)債、增發(fā)、公司債等各種方式，募資超過340億元。

一位資深房地產(chǎn)研究人士如此描述：“萬科早期做房地產(chǎn)信托做了很多嘗試，而且最早上市，B股轉(zhuǎn)H股，房地產(chǎn)行業(yè)里面所有的金融創(chuàng)新基本上都是萬科先做?！?/span>

對于金融的重視，也體現(xiàn)在2010年之后萬科的新一輪結(jié)構(gòu)調(diào)整上。郁亮當(dāng)時(shí)指出，總部要往戰(zhàn)略、金融方向去靠攏，戰(zhàn)略、金融將變成未來總部很大的事情。

三年后，萬科出資逾30億港幣認(rèn)購徽商銀行在港IPO股份，彼時(shí)，其將此舉稱為“戰(zhàn)略性入股”。業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，萬科入股徽商銀行，一方面是在開拓新的產(chǎn)業(yè)，另一方面，在當(dāng)時(shí)開發(fā)貸緊縮的情況下，能為萬科自身融資提供一定程度的便利。

2014年正式提出轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”后，萬科在金融市場上也有所變化，除了銀行貸款、發(fā)債等手段外，“基金”一詞也越加頻繁地出現(xiàn)在與萬科相關(guān)的各種場合中。

2015年6月8日，萬科牽手鵬華基金設(shè)立的鵬華前海萬科REITs基金獲中國證監(jiān)會(huì)批復(fù)，并于當(dāng)年6月26日起發(fā)行，此舉標(biāo)志著中國首只公募的房地產(chǎn)信托基金正式落地。

2017年5月，萬科聯(lián)合其他企業(yè)，相繼成立三筆投資基金，總出資62.26億元，撬動(dòng)182.76億元，其中兩筆投向自身42個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，另一筆則用來參拍北京其它地產(chǎn)項(xiàng)目。

10月11日，萬科故技重施，再一次聯(lián)合其他企業(yè)擬共同投資設(shè)立一支專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模60億元，萬科認(rèn)繳15億，占比25%。

值得注意的是，上述商業(yè)地產(chǎn)與物流地產(chǎn)均是萬科在向未來轉(zhuǎn)型中的兩大優(yōu)勢業(yè)務(wù)。2017年中期業(yè)績會(huì)上，除了肯定萬科未來依然以住宅開發(fā)為重點(diǎn)外，郁亮還公開表露對商業(yè)地產(chǎn)與物流地產(chǎn)的野心：“未來有機(jī)會(huì)做得很大，可以朝數(shù)一數(shù)二的目標(biāo)發(fā)展的優(yōu)勢業(yè)務(wù)則包括兩項(xiàng)，一是印力，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營，二是物流地產(chǎn)。”

他指出，目前萬科的商業(yè)地產(chǎn)處在第三位，未來的目標(biāo)是努力做到數(shù)一數(shù)二，物流地產(chǎn)目前在行業(yè)大概是第四、第五名，但與普洛斯結(jié)合后，將追求成為全國乃至全球名列前茅。

百億基金的商業(yè)長途

5月23日萬科公告顯示，經(jīng)綜合考慮市場融資環(huán)境，擬通過下屬公司夢想家出資50.31億元，與招銀資本、長江招銀共同設(shè)立兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金——招銀成長壹號投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）（“成長壹號”）、招銀成長玖號投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）（“成長玖號”），兩支基金的投資方向均為特定社區(qū)商業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)或股權(quán)等資產(chǎn)——即萬科或下屬控股子公司所持有的42項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)介紹，成長壹號的基金規(guī)模為68.9億元，招銀資本、長江招銀、夢想家擬分別認(rèn)繳出資6890萬元、41.34億元、26.87億元，合伙人類型分別為普通合伙人、有限合伙人、有限合伙人，合伙期限為20年；成長玖號的基金規(guī)模為60.01億元，招銀資本、長江招銀、夢想家擬分別認(rèn)繳出資6010萬元、36.06億元、23.44億元。

以51億元撬動(dòng)129億基金，業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體直言，萬科在進(jìn)行大筆收并購以及推動(dòng)多業(yè)務(wù)板塊齊頭并進(jìn)的同時(shí)，有補(bǔ)充資金的現(xiàn)實(shí)需求，尤其在融資收緊的情況下，基金是比較好的渠道。

萬科則表示，此舉有助于公司借助外部資本的力量，通過輕資產(chǎn)化運(yùn)作方式加快公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。

事實(shí)上，在郁亮的帶領(lǐng)下，萬科在2009年便已進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但此后一直不溫不火。

直至2015年，一則消息再次將市場的目光聚焦。彼時(shí)多方人士證實(shí)，萬科已經(jīng)在內(nèi)部啟動(dòng)了一項(xiàng)以金融和投資為主要業(yè)務(wù)的計(jì)劃，并將其命名為V Capital計(jì)劃。

2015年6月于香港成立的萬丈資本，作為該計(jì)劃的業(yè)務(wù)實(shí)體，將以基金化的新業(yè)務(wù)方式收購有潛質(zhì)的存量資產(chǎn)，并以大資管的方式進(jìn)行全面改造及運(yùn)營管理，提升商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值同時(shí)解決了商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀過多的問題。

8個(gè)月后，萬丈資本完成其成立以來的首例大宗商業(yè)地產(chǎn)交易——企業(yè)天地3號樓，邁出了其“城市存量資產(chǎn)收購改造”戰(zhàn)略的實(shí)質(zhì)性一步。

但讓市場不解的是，成立萬丈資本不久后，萬科又收購了商業(yè)管理平臺(tái)印力，兩大商業(yè)平臺(tái)共存，萬科商業(yè)地產(chǎn)將走向何方？

不過，隨著萬科宣布設(shè)立商業(yè)投資基金，將旗下48個(gè)項(xiàng)目注入到印力之后，兩者的業(yè)務(wù)區(qū)分逐漸清晰：萬丈資本主要承擔(dān)起探索“金融和城市存量資產(chǎn)收購改造”的任務(wù)，負(fù)責(zé)萬科體系以外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，新設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)投資基金及印力負(fù)責(zé)萬科體系內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

9月19日的2017年廣州萬科商業(yè)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，印力集團(tuán)副總裁兼廣深城市商業(yè)公司總經(jīng)理竺海群披露，截至9月份，萬印商業(yè)平臺(tái)管理資產(chǎn)項(xiàng)目逾81個(gè)，遍布全國39個(gè)城市，總建筑面積超過614萬平方米，自有資產(chǎn)規(guī)模超過人民幣580億元。

另有接近萬科業(yè)內(nèi)人士指出，萬科已開業(yè)、在建的商業(yè)體加上社區(qū)商鋪，預(yù)計(jì)有將近200個(gè)項(xiàng)目，基金收購42個(gè)項(xiàng)目只是資產(chǎn)整合的第一步，未來所有的商業(yè)項(xiàng)目都將逐步交由印力運(yùn)營管理。

根據(jù)萬科方面的數(shù)據(jù)，截至2016年底，萬科自身擁有的以及與合作方共同打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共84個(gè)，建筑面積600多萬平方米。此次擬打包進(jìn)投資基金的是萬科旗下的42個(gè)項(xiàng)目，占據(jù)萬科半壁商業(yè)地產(chǎn)江山。

10月20日最新消息顯示，印力商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化第一單“中金-印力深國投廣場信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已發(fā)起設(shè)立，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模37.9億元，標(biāo)的物為深圳深國投廣場，將在深交所掛牌交易。

這是印力成為萬科商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)后，發(fā)起的第一個(gè)資本市場融資項(xiàng)目。

物流地產(chǎn)“學(xué)步者”

“萬科從2014年開始進(jìn)入物流地產(chǎn)，截止目前共進(jìn)入25個(gè)城市，新增41個(gè)項(xiàng)目，總面積313萬平方米，客戶主要來自快遞業(yè)（占比47%）和電商零售（占比30%）。”9月銷售電話會(huì)議上，萬科董秘朱旭介紹道。

私有化普洛斯后，萬科的物流地產(chǎn)仍在加速，這一次不在于新增項(xiàng)目，而是資金端上的發(fā)力。10月11日，萬科公告，旗下子公司將聯(lián)合珠海市乾元晟投資發(fā)展合伙企業(yè)、江蘇省國際信托有限責(zé)任公司、寧波博裕物流有限公司、珠海市飛虹壹號，擬共同投資設(shè)立一支專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模60億元，萬科認(rèn)繳15億，占比25%。

萬科表示，上述基金未來將投資于中國境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，物流地產(chǎn)基金有效解決長期持有物業(yè)過程中的資金占用難題，同時(shí)，隨著中國物流行業(yè)的的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)倉儲(chǔ)模式也將面臨突破和創(chuàng)新，物流地產(chǎn)基金作為新型的金融模式，可成為物流地產(chǎn)發(fā)展鏈條中的重要一環(huán)。

用少量的資本撬動(dòng)龐大的基金，堪稱現(xiàn)代物流地產(chǎn)霸主的普洛斯無疑是個(gè)中翹楚。朱旭曾坦言，參與普洛斯私有化更多的是學(xué)習(xí)其先進(jìn)的物流地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。

市場研究報(bào)告則指出，普洛斯所擅長的“前端開發(fā)+后端基金”閉環(huán)模式可實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)化運(yùn)營，對萬科的物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，甚至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將大有幫助。

研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，普洛斯的三大業(yè)務(wù)物業(yè)開發(fā)、物業(yè)運(yùn)營、基金管理，形成一個(gè)內(nèi)生的、高效的、安全的閉環(huán)模式。

具體而言，由物業(yè)開發(fā)部門開發(fā)優(yōu)質(zhì)的物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，隨后交由運(yùn)營部門進(jìn)行運(yùn)營，利潤穩(wěn)定之后由自行管理并參投的基金收購，一方面相當(dāng)于加杠桿進(jìn)行物流地產(chǎn)開發(fā)，另一方面則達(dá)到了快速回籠資金的作用，使平均10年才能收回的資金周期縮短到了2-3年。

與此同時(shí)，快速回籠的資金被用于新項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)，繼而推動(dòng)了普洛斯以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，并實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營。