招商局重返上海，大幕已然開啟。

　　145年前，招商局集團于上海開局創(chuàng)辦。如今，招商局提出“立足灣區(qū)、開拓雄安、重返上海、一帶一路”的發(fā)展思路。經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解到，作為招商局旗下的城市綜合開發(fā)旗艦企業(yè)，招商蛇口（001979.SZ）在此戰(zhàn)略中會扮演招商局“重返上海”排頭兵和先鋒隊的角色，將積極參與上海重點區(qū)域的轉(zhuǎn)型開發(fā)與行業(yè)升級。

　　基于此，今年招商蛇口華東區(qū)域提出了“百年招商，千億華東”的戰(zhàn)略目標。除了在華東地區(qū)實行集團提出的“前港-中區(qū)-后城”這一獨特的開發(fā)模式，招商蛇口華東公司還將積極探索長租公寓、養(yǎng)老、教育等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)。

　　升級版蛇口模式4.0

　　前港-中區(qū)-后城的開發(fā)模式，是蛇口模式的4.0版本。經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解到，招商蛇口將結(jié)合蛇口經(jīng)驗，在上海寶山、大虹橋、南通等地復(fù)制升級版的蛇口模式4.0。

　　所謂的前港-中區(qū)-后城，是以港口先行、產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進、配套城市新區(qū)開發(fā)，從而實現(xiàn)成片區(qū)域的整體聯(lián)動發(fā)展。目前，社區(qū)建設(shè)運營、園區(qū)建設(shè)運營、郵輪建設(shè)運營并列為招商蛇口的三大核心產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)悉，“前港”即郵輪母港、空港產(chǎn)業(yè)園等港口、空港、高鐵的配套產(chǎn)業(yè)服務(wù)。對于招商局而言，港口是祖業(yè)。今年1—8月，招商系布局的上海、天津、廈門、深圳等郵輪碼頭共接待出入境郵輪763艘次，占全國的72%；累計客流量179.69萬人次，占全國的85%。

　　目前，招商局集團已和寶山區(qū)政府、東航集團、寶武集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同打造寶山郵輪母港、虹橋空港產(chǎn)業(yè)園、南通港區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

　　今年9月20日，招商局集團與上海市簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并再次與寶山區(qū)簽署協(xié)議，進一步提出與寶山區(qū)合作建設(shè)上海國際郵輪港，并以“船-港-城”的開發(fā)理念，將寶山打造成為亞太第一、世界一流的國際郵輪城。

　　資料顯示，該項目總建筑面積約24.3萬平方米，將打造郵輪產(chǎn)業(yè)聚集的5A甲級景觀辦公、?？仗剿髦黝}購物中心、五星級商務(wù)休閑酒店于一體的城市綜合體。

　　在未來與寶山區(qū)的合作中，招商局還將進一步延伸發(fā)展與郵輪產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的設(shè)計、制造、修理、船供和運營、培訓(xùn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)郵輪全產(chǎn)業(yè)鏈的合作，將寶山區(qū)打造成為亞太地區(qū)最大的郵輪經(jīng)濟集聚區(qū)、世界郵輪產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵樞紐。

　　而南通郵輪港項目預(yù)計體量在20萬平方米左右，初步定位為集辦公、商業(yè)、酒店、漁人碼頭于一體的城市綜合體，目前在可行性研究階段。虹橋空港產(chǎn)業(yè)園則是由招商和東航聯(lián)合開發(fā)的自持型綜合體項目，整體規(guī)劃為上海虹橋航空服務(wù)業(yè)創(chuàng)新試驗區(qū)，規(guī)劃打造契合現(xiàn)代化航空經(jīng)濟的商務(wù)辦公產(chǎn)品。

　　“中區(qū)”指的是園區(qū)建設(shè)與運營，參與養(yǎng)老地產(chǎn)、教育產(chǎn)業(yè)以及商業(yè)綜合體的開發(fā)、建設(shè)和運營。招商局集團是全國首批“雙創(chuàng)”示范基地的央企之一，有消息顯示，招商局目前正在積極對接上海市各級政府，有意將深圳南山成熟的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)引入上海。

　　“后城”即社區(qū)建設(shè)與運營。同步開發(fā)“前港”、“中區(qū)”和“后城”，以港口經(jīng)濟為撬點，通過產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化、資本聚集、創(chuàng)業(yè)孵化、提供就業(yè)服務(wù)等，帶動產(chǎn)業(yè)延伸，進一步完善片區(qū)的生活、商業(yè)配套。

　　值得一提的是，在上海和華東，招商蛇口對蛇口模式4.0的引用并非簡單的復(fù)制，而是要結(jié)合當?shù)氐奶攸c。招商蛇口總經(jīng)理助理、華東區(qū)域總經(jīng)理蔣鐵峰對經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示：“上海有上海的特點，政策和深圳等地也不一樣，要將我們的藍圖全部實現(xiàn)還是有一定的困難。在寶山做工業(yè)轉(zhuǎn)型升級，這個最大的障礙是業(yè)主的利益、政策的扶持和舊城改造，在外高橋做保稅物流，也涉及到國家的政策和機制。我們也在積極地推進。”

　　商辦發(fā)力

　　長期以來，華東區(qū)域被視為招商蛇口不可忽視的戰(zhàn)略重地。

　　根據(jù)公告，今年1—9月份，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積410.01萬平方米，同比增加39.12%；簽約銷售金額780.12億元，同比增加65.49%。

　　其中，華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)簽約銷售面積158萬平方米，簽約金額337億元，比上年同期增長97%。據(jù)透露，華東區(qū)域預(yù)計全年實現(xiàn)銷售額將超過400億元。

　　此外，上海公司1—9月含合作項目全口徑簽約面積44.34萬平方米，簽約金額117.9億元，全年預(yù)計銷售金額將破140億元。

　　在土地拓展方面，華東區(qū)域2017年1—9月共新增土地總建面520萬平方米，權(quán)益建面174萬平方米，總貨值1623億元，權(quán)益貨值528億元。上海公司除了深耕上海區(qū)域，同時布局了環(huán)上海的太倉、南通、嘉興地區(qū)，2017年1—9月新增土地總建筑面積170萬平方米，權(quán)益建面66.4萬平方米，新增總貨值424.5億元，權(quán)益貨值170.8億元。

　　招商蛇口將商業(yè)地產(chǎn)板塊納入園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)收入，目前在國內(nèi)已擁有27個持有商業(yè)項目，管理面積超過233萬平方米。蔣鐵峰透露，公司對商業(yè)的重視程度會越來越高。

　　華東區(qū)域目前已經(jīng)成為除深圳區(qū)域外持有商業(yè)面積最大的區(qū)域。據(jù)介紹，招商蛇口上海公司目前已開發(fā)的商辦綜合體項目包括招商局上海中心項目、浦東外高橋森蘭美倫、森蘭美奐項目、寶山花園城、郵輪母港項目、虹橋空港產(chǎn)業(yè)園項目、寧波1872商辦項目，其中招商局上海中心項目已正常運營，外高橋森蘭美倫、寶山花園城、寧波1872目前處于對外銷售階段，此外，在華東區(qū)，南京燕子磯花園城、杭州垠北匯港未來也會陸續(xù)開業(yè)。

　　“未來三年，也將是招商蛇口在商業(yè)領(lǐng)域中厚積薄發(fā)的時刻?！?蔣鐵峰說。

　　隨著商辦項目的持續(xù)增多，招商蛇口上海公司還搭建了一個專門針對辦公項目的園區(qū)綜合服務(wù)平臺。這是一個綜合了企業(yè)、員工、商戶及消費者，為其提供綜合體運營管理、互動交流、生活配套、企業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)輔導(dǎo)、招商管理和公共技術(shù)服務(wù)為一體的綜合服務(wù)系統(tǒng)。目前已經(jīng)投入使用的有項目展示、辦公租售、產(chǎn)業(yè)輔導(dǎo)、聯(lián)盟商城、活動發(fā)布等內(nèi)容板塊，后續(xù)還將針對已入駐運營的辦公項目，進一步完善智能門禁、智慧停車、線上繳費、會議預(yù)約等服務(wù)模塊。

　　做“中國長租公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌”

　　在大型房企紛紛搶灘布局長租公寓之際，招商蛇口也不例外。

　　此前在深圳，招商蛇口的長租公寓已經(jīng)形成了一套完善的發(fā)展模式。招商蛇口在深圳主要面向中高端租賃市場，布局深圳約50萬平方米、1.3 萬套長租公寓產(chǎn)品，已形成“壹?！?、“壹間”、“壹棠”三大核心產(chǎn)品線。

　　此外，在北京、天津、武漢、重慶等城市，招商蛇口以自有物業(yè)改造成公寓的多個項目正在同時推進。蔣鐵峰表示，在長租公寓領(lǐng)域，招商蛇口以“中國長租公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌”為發(fā)展目標，計劃以三年的時間實現(xiàn)品牌全國布局。

　　他進一步表示，招商蛇口在上海和華東擁有體量不小的自持型用地，今后將通過已有經(jīng)驗，并且結(jié)合當?shù)靥攸c，打造具有招商蛇口特色的長租公寓項目，同時也在考慮收購市場上的存量資產(chǎn)，改造后再統(tǒng)一對外出租運營，目前有很多項目在推進中。

　　除了長租公寓，招商蛇口在養(yǎng)老、教育等創(chuàng)新板塊也有諸多嘗試。

　　2016年，招商蛇口聯(lián)手法國第四大養(yǎng)老機構(gòu)——法國高利澤集團進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首個合作項目為金山谷養(yǎng)老項目，該項目位于廣州番禺，擁有接待能力為132個床位的核心養(yǎng)老院，4組針對患有認知障礙的老人的獨立單元，每個單元含17個床位，以及一座20多人次的日托中心。養(yǎng)老院附近則是5棟老年公寓，每棟公寓內(nèi)含50套房間。

　　至于上海，目前招商蛇口已與慧享福養(yǎng)老機構(gòu)進行合作，在顓橋的招商雍華府項目落地。他們將會提供社區(qū)開放式的養(yǎng)老服務(wù)場所，一方面提供日常的老人體檢、娛樂、活動等，另一方面，提供老年人看護的私屬服務(wù)。未來，招商蛇口上海公司會考慮將社區(qū)短期養(yǎng)老、上門照護、日間托養(yǎng)等一站式養(yǎng)老服務(wù)直接植入社區(qū)。

　　在教育板塊，招商蛇口上海公司主要針對K12教育（幼兒園到高中），從學(xué)歷和課外培訓(xùn)兩個方面進行落地。學(xué)歷教育方面，上海公司與海望教育集團簽署戰(zhàn)略合作，引入劍橋、美高、IB國際優(yōu)質(zhì)課程，并將在部分項目落地國際幼兒園，“未來，我們將按照相關(guān)教育政策及項目實際情況，逐步開拓民辦小學(xué)及高中階段的辦學(xué)合作?！笔Y鐵峰說道。

　　課外培訓(xùn)方面，上海公司以社區(qū)為落腳點，已在3個住宅項目引入“瀾學(xué)堂”教育機構(gòu)，提供針對2-12歲兒童的培訓(xùn)課程。