在一些城市展開租購?fù)瑱?quán)試點(diǎn)之后，國家級的《住房租賃管理?xiàng)l例》的立法工作也開始啟動。近日有媒體報(bào)道，國務(wù)院法制辦、住建部組成聯(lián)合調(diào)研組，赴多地對《住房租賃管理?xiàng)l例》等征求意見和建議。據(jù)報(bào)道，這個(gè)文件將在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面做出規(guī)定，要求各地建立住房租金發(fā)布制度，定期公布區(qū)域的市場租金水平等信息，進(jìn)一步建立租購并舉的長效機(jī)制。

市場始終是先行者。與立法啟動相隨的是，租賃REITs等市場層面的工作也在積極啟動。深交所近日公告，長租公寓資產(chǎn)類REITs新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃正式獲批發(fā)行。支付寶也在八大城市上線了百萬套租賃房源，推廣“付一押零”模式。

當(dāng)前需明確的是，人們對房屋租賃市場的認(rèn)知還存在思維定勢。這主要源自房屋租賃權(quán)在現(xiàn)實(shí)中未能得到有效保護(hù)，其內(nèi)涵和外延也相對模糊，人們習(xí)慣性地認(rèn)為租賃權(quán)派生于產(chǎn)權(quán)，理所當(dāng)然不能與產(chǎn)權(quán)享受同樣權(quán)益。出租人及其代理人違反租賃合同成本較低，單方面違約事件頻發(fā)，承租人權(quán)益未能得到很好保護(hù)和尊重，致使市場上房屋租賃合同普遍偏短。租賃者在享受公共服務(wù)等方面也與房主不同。這些因素不僅導(dǎo)致國內(nèi)未能發(fā)展出一個(gè)有效的房屋租賃市場，而且影響了房市價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的有效發(fā)育，對整個(gè)房市產(chǎn)生了一定程度的扭曲。

其實(shí)，住房所有權(quán)在產(chǎn)權(quán)階位上并不高于租賃權(quán)，兩者嚴(yán)格意義上同屬于一種財(cái)產(chǎn)類的居住產(chǎn)權(quán)，最大不同是期限：房主擁有的產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是一種永續(xù)租賃權(quán)，房價(jià)是未來虛擬房租的提前貼現(xiàn)，也即大家購買房產(chǎn)是一次性地購買了無期限居住權(quán)（假設(shè)70年后會自動無續(xù)費(fèi)續(xù)約）；而房屋租賃權(quán)是有期限的居住產(chǎn)權(quán)。兩者并無本質(zhì)區(qū)別，也不應(yīng)有序位之別。

其理據(jù)為，中國房地產(chǎn)是建立在土地國有基礎(chǔ)之上，居民購置房產(chǎn)主要購置的是房產(chǎn)區(qū)位的土地使用權(quán)和地上附屬物產(chǎn)權(quán)。針對這種特殊性，2007年通過的《物權(quán)法》第一百一十七條規(guī)定了用益物權(quán)定義，即用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)概念的引入，在法律上厘清了房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)屬性，對穩(wěn)定社會秩序具有積極的意義。同時(shí)，用益物權(quán)概念的引入也為房屋租賃權(quán)提供了合乎法理的依據(jù)，即房屋租賃權(quán)也應(yīng)作為一種居民財(cái)產(chǎn)權(quán)得到尊重，受到法律保護(hù)。

租賃市場之于整個(gè)房市，可以比擬于國債收益率曲線之于整個(gè)金融市場，具有基準(zhǔn)性特征，房租是房屋居住使用權(quán)的收益，房價(jià)的定價(jià)之錨本質(zhì)為居住使用權(quán)收益的貼現(xiàn)。因此，租賃市場可以看作是居住使用權(quán)的零售市場，而銷售市場為居住使用權(quán)收益的批發(fā)市場。房屋租賃市場深度不夠、機(jī)制不健全，租賃權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)得不到有效尊重，房價(jià)就事實(shí)上失去了定價(jià)之錨。

為此，房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制理應(yīng)包括租購并舉。唯有發(fā)展起健全的房屋租賃市場，為房市培育出基準(zhǔn)定價(jià)曲線，房市才能真正健康發(fā)展。

(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

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