即便海南天藍(lán)水美空氣清新，但海南的樓市和每個城市一樣，依然存在開發(fā)商是坑、樓盤爛尾、區(qū)域規(guī)劃幾十年沒動靜的焦心問題。

海南的房子可以入手，但如何避免跳坑？怎么選擇區(qū)域？什么樣的項(xiàng)目值得買？該是每一位島外購房者要關(guān)心注意的問題。

本文不作任何樓盤推薦，只為大家在選擇海南房產(chǎn)時，做一個參考說明。

【1】海南購房熱度不減，旺季來臨

不知道從何時起，海南的房子“火”了：漲價也就算了，稍微好點(diǎn)的項(xiàng)目基本無房可售，中等差不多得項(xiàng)目去化加速。

為什么會這樣？原因主要有以下兩點(diǎn)：1.供求市場的變化；2.國人投資、養(yǎng)老享受意識加強(qiáng)。

1. 供求市場變化，我們先來看幾張圖

（2006年—2016年海南土地面積成交示意圖，數(shù)據(jù)來自米宅米宅）

（海南2015年—2017年去存去化周期表，數(shù)據(jù)來自米宅米宅）

（海南雙暫停政策：一是暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報建審批，二是暫停辦理新增商品住宅、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批）

不難看出，海南現(xiàn)在的情況就是：土地成交從2013年開始逐漸減少，但2015到2017年海南房子去化周期在逐漸縮短，2017年較之2016年，去化速度增加了8倍。

這說明了什么？海南房產(chǎn)市場背后的供需關(guān)系在發(fā)生著極大的變化，土地供應(yīng)減少，可售房屋數(shù)量減少，但是人們購買力仍然強(qiáng)大，市場向供少于求方向轉(zhuǎn)變。這都在告訴我們海南房產(chǎn)的稀缺性，物以稀為貴，從另一個層面來看，海南的房子也將迎來上漲。

（海南省2016年12月各市縣房屋均價）

（海南省2017年6月各市縣房屋均價）

2. 國人投資、度假養(yǎng)老意識加強(qiáng)。在海南買房，無非就是購房者滿足度假養(yǎng)老移民的自住需求，以及家庭資產(chǎn)配置的投資需求。

首先從投資需求上來講，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)這種稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將其作為一種家庭資產(chǎn)配置，未來的價值一定會高于城市地產(chǎn)。

目前我國的旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)還處于發(fā)展初級階段，但二者發(fā)展的整體態(tài)勢及相關(guān)政策扶持度（例如人口老齡化高速增長，從側(cè)面說明養(yǎng)老地產(chǎn)需求也多；例如近期的一個重要會議在民生方面提出：要推動養(yǎng)老事業(yè)多元化、多樣化發(fā)展，讓所有老年人都能老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所安），無不體現(xiàn)這兩塊“肥肉”未來的挖掘價值。

其次從自住需求來說。

在早期，海南島只是一個荒涼的“貶謫”之地，唐宋八大家之一蘇軾就曾在62歲高齡被貶至海南儋州（今海南儋縣）。據(jù)說在宋朝，放逐海南是僅比滿門抄斬罪輕一等的處罰。

而現(xiàn)在，海南島堪稱祖國的后花園，這里天是藍(lán)的云是白的水是清的空氣是新鮮的。對比北方冬季的寒風(fēng)肆虐、未來5、6年都難以治理好的霧霾天，海南就是世人眼中的世外桃源，于是無論度假休閑、養(yǎng)老移民，海南都是不二之選。由此，想必有一大批購房大軍，不是已經(jīng)涌進(jìn)海南這片土地，就是在去海南島的路上吧。

（圖為2016年12月19日下午3點(diǎn)全國霧霾污染示意圖）

【2】如何選擇購房區(qū)域及項(xiàng)目

數(shù)據(jù)表明：2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達(dá)88%。現(xiàn)實(shí)是，這88%的購房者中，買對房子的有多少？我們在自己熟悉的城市買房子都有砸手里的情況，何況千里之外的海南！

在海南買房，到底要怎么選？

1. 切記，不要選擇內(nèi)陸城市/離海太遠(yuǎn)的城市。

無論度假養(yǎng)老還是投資，我們在海南買房最看中的是什么？大海啊！海南度假，沒有海還談什么度假？海南投資，不是海景房還談什么投資！難道北方的我們，黃土大地還沒有看夠么~

會有人覺得：小編你就會瞎說，海南本地人都不住海邊的，因?yàn)樘睗?。都說是海南本地人了，人家還稀罕大海么？所以如果考慮在海南居住時間較久，就選擇距離海邊1.5~2.5公里的房子，如果是度假，那就在近一點(diǎn)也無妨。

2. 要選擇有規(guī)劃的宜居城市。

海南的灣區(qū)很多，但不是多有的灣區(qū)都規(guī)劃開發(fā)的好，有的灣區(qū)處于工業(yè)區(qū)?？磪^(qū)域規(guī)劃，了解該區(qū)域未來的定位、周邊配套及基礎(chǔ)設(shè)施，基本也就知道了一個區(qū)域的未來。

再細(xì)分，海南分為東、西、中三線發(fā)展：其中東線起步較早，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，房價也最高；西線相對落后，配套在進(jìn)一步完善，例如西環(huán)高鐵開通，房價目前仍處于洼地；中線的房價介于東西之間，基礎(chǔ)設(shè)施也較為落后。

東部市縣：?？凇⑽牟?、瓊海、萬寧、陵水、三亞

中部市縣：定安、屯昌、瓊中、五指山、保亭、白沙

西部市縣：澄邁、臨高、儋州、昌江、東方、樂東

綜上，在選擇房子的區(qū)域問題上，剔除內(nèi)陸農(nóng)產(chǎn)業(yè)休閑經(jīng)濟(jì)圈以及休閑工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，排除較落后的中線城市，剩下的國際旅游經(jīng)濟(jì)圈、會議旅游經(jīng)濟(jì)圈、綜合經(jīng)濟(jì)圈基本都是東西線城市的天下。

東西雙線城市在環(huán)境上相當(dāng)，差別就在于東線配套占優(yōu)勢，西線價格占優(yōu)勢。接下來的選擇，自然是錢多點(diǎn)就選擇東線城市，例如三亞、海口、萬寧，錢少點(diǎn)就選擇西線城市，例如澄邁、臨高。

3. 選擇體量大的好項(xiàng)目。

這里涉及到兩點(diǎn)，首先是體量大。海南有許多城市都處于二線靠下、三線甚至四線城市發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)配套設(shè)施都在進(jìn)一步完善中，體量大的項(xiàng)目配套可以靠開發(fā)商，配套齊全生活才能方便；其次便是好項(xiàng)目，同等區(qū)域項(xiàng)目價格會有差別，要相信，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目雖然價格高，但是其抗風(fēng)險能力強(qiáng)，未來房子在保值升值方面更有保障。

4. 選擇容積率小的項(xiàng)目。

在內(nèi)陸城市，除去別墅和洋房項(xiàng)目，剩下的無論高層還是公寓，普通存在的痛點(diǎn)是什么？人多車多、容積率高！

容積率太高，樓間距小，影響小區(qū)綠化及公共設(shè)施建設(shè)，居住不便，但容積率也不是越低越好，過于低的容積率配上海南的島嶼，荒無人煙的環(huán)境難道要上演現(xiàn)實(shí)版《魯濱孫漂流記》么？

（正常情況下建筑層高與容積率最佳匹配值）

一般在鄭州，高層項(xiàng)目容積率一般在3.5左右，別墅洋房項(xiàng)目容積率一般在2.5左右。所以在海南，保證居住舒適度，保證海南旅游地產(chǎn)的稀缺性，容積率保持在2~2.5的樓盤，才是我們的最佳選擇區(qū)間。

5. 選擇品牌較大的項(xiàng)目

擁有好品牌，這個不用多說了吧！好品牌物業(yè)有保障，好品牌升值快，好品牌大配套帶動區(qū)域價值潛力……當(dāng)然有好品牌折射的的項(xiàng)目也是可以的，畢竟有句話是什么來著：一人得道……

【3】目前海南哪個區(qū)域值得購買

學(xué)以致用，有了5個購買標(biāo)準(zhǔn)，接下來就要選擇合適的區(qū)域及項(xiàng)目了。

首先要知道，現(xiàn)在海南整個東線城市房價領(lǐng)跑市場，熱門城市三亞需要連續(xù)2年繳納社保獲得購房資格，并且房價接近3W/㎡，隔壁不遠(yuǎn)城市陵水即將突破2W/㎡。東線的購房門檻已經(jīng)很高，對于這里，如果資金充裕大家可以考慮購買，畢竟有人選擇“寧要北上廣一張床，不要縣城一套房”。

但在這里小編還是建議大家多多考慮西線城市，前邊已經(jīng)說過，東西雙線城市環(huán)境相對，差別就在西線房價占優(yōu)勢，東線配套占優(yōu)勢?？墒桥涮卓梢灾饾u完善，房價漲上去，降下來可就難了啊。

有人又會說，小編你糊弄人，三亞多少錢的房子都有，幾千塊錢的也能買。對啊，我沒說不能買，鄭州東區(qū)賣3W/㎡的時候，上街賣5K/㎡，你能說上街不屬于省會鄭州的地盤么！

（三亞房價走勢圖，數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)）

（?？诜績r走勢圖，數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)）

放棄東線城市，剩下西線幾個城市：澄邁、臨高、儋州、昌江、東方、樂東（我們還用規(guī)劃圖對比著說）

1. 樂東房價基本伴隨著三亞漲了起來，并且他靠近工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，冬季吹西北風(fēng)的時候，處于工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈下風(fēng)向；

2. 東方、昌江、儋州雖然臨海且房價低，但三個城市全部處于工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)；

3. 臨高和澄邁成為西線城市最佳選擇，但臨高鄰居工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，且與澄邁相比，澄邁距離省會海口更近。

所以，在海南西線城市購房，澄邁這個西北邊的城市，相對來說是最佳選擇。

【4】澄邁購房優(yōu)缺點(diǎn)在哪里

沒有城市是十全十美的，我們選出來的澄邁也一樣。澄邁這個區(qū)域，優(yōu)勢在哪里？

1. ?？诘呐涮住４蛟臁昂３挝摹币惑w化的瓊北綜合經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略，早已被海南市政府提出，政策所向，發(fā)展所向。盡管三亞目前的發(fā)展優(yōu)于?？?，但海口作為省會城市是不爭的事實(shí)，省會的教育、醫(yī)療、休閑、就業(yè)等，三亞在未來是比不上的。

2. 具有升值潛力。澄邁緊鄰?？?，基本上為半小時左右的經(jīng)濟(jì)圈。而?？谀壳?萬4左右的房價，是被低估的，而省會的價值在未來定會當(dāng)回歸，澄邁房價相應(yīng)也會有起勢。同時海南的西環(huán)高鐵已經(jīng)通車，這對澄邁發(fā)展又是一個利好政策。

3. 旅游資源與灣區(qū)海景。澄邁作為旅游城市不如海口三亞有名，但它有政府規(guī)劃的盈濱半島（盈濱半島在澄邁境內(nèi)，毗鄰?？?，為?？谖骱０丁?7公里黃金海岸線”的延伸區(qū)，勝似海南“亞龍灣”）、澄邁文化產(chǎn)業(yè)基地，還以“長壽之鄉(xiāng)”和富“硒”聞名于外。

4. 受臺風(fēng)影響較小。海南省是受臺風(fēng)影響比較多的省份，每年秋季臺風(fēng)多發(fā)，且一般從東南海域向西移。澄邁位于海南西北部，一般情況下受臺風(fēng)影響較小。

（圖為近4年4—6級臺風(fēng)登錄海南次數(shù)，數(shù)據(jù)來源：米宅米宅）

有優(yōu)勢就有劣勢，沿海城市會潮濕這各缺點(diǎn)不可避免，澄邁的配套建設(shè)需要時間，交通需要進(jìn)一步完善，當(dāng)然也存在目前房子流動性差的問題。那在這里就要看大家的眼光了，只看準(zhǔn)現(xiàn)在，看不到未來的人，想必也不會選擇在海南配置資產(chǎn)！

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