“至少有十個(gè)企業(yè)和我聊。他們基本處在三百億（銷售規(guī)模）左右，五百億不到，但五年以后的目標(biāo)都是三千億。這十家如果都做到了，他們的總量是三萬(wàn)億，現(xiàn)在前十房企總量已經(jīng)是三萬(wàn)億，這就是六萬(wàn)億。（房地產(chǎn)行業(yè)銷售總量）總共才十萬(wàn)億，只剩下四萬(wàn)億了，答案很顯然，就是通過并購(gòu)。因?yàn)榭偭烤驮谶@兒，地拿不到了。這就是此消彼長(zhǎng)的情況，倒逼競(jìng)爭(zhēng)加大?！鄙虾Ｆ袗傎Y產(chǎn)管理有限公司創(chuàng)始人、CEO陳凱在易居沃頓第六期中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)研修項(xiàng)目上這樣表示。

陳凱所言非虛。從公開數(shù)據(jù)看，房企正在加速規(guī)模擴(kuò)張。2016年，恒大、碧桂園、萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)全年銷售金額突破3000億。但在2017年，碧桂園和萬(wàn)科僅用7個(gè)月時(shí)間便跨過這一大關(guān)。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2017上半年品牌房企銷售業(yè)績(jī)排行榜》報(bào)告顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的企業(yè)達(dá)到126家，比去年同期增加了11家，銷售額共計(jì)36220億元，約占全國(guó)市場(chǎng)份額的62%。萬(wàn)科、碧桂園、恒大邁過兩千億門檻，綠地、保利、中海、融創(chuàng)緊隨其后邁進(jìn)千億陣營(yíng)，再次呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)定律。

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規(guī)模焦慮癥

陳凱認(rèn)為，當(dāng)前階段，銷售規(guī)模在100億到300億之間的房企最著急。

“現(xiàn)在開薪水最高的就是一百億到三百億（銷售規(guī)模）的企業(yè)，因?yàn)樗麄兿腴L(zhǎng)大；碧桂園（規(guī)模）有理由再長(zhǎng)大。（企業(yè)非常關(guān)注）管理精度是因?yàn)榇蠹椰F(xiàn)在不打價(jià)格戰(zhàn)了，但地價(jià)還在漲。過去膽子大就行，買貴的地就行了，現(xiàn)在還得藝高。尤其是現(xiàn)在一些城市還限價(jià)，但地價(jià)并不便宜。我特別想知道這些高價(jià)拿地的企業(yè)怎么掙錢，現(xiàn)在在上海連車位都有價(jià)格了，這就是新監(jiān)管體系下的市場(chǎng)生存狀態(tài)。當(dāng)這門生意大家都覺得買就是掙錢的時(shí)候一定是有問題的，所以才會(huì)出現(xiàn)很多并購(gòu)?！彼@樣反思道。

隨著調(diào)控逐級(jí)深入，房地產(chǎn)總量規(guī)模天花板愈發(fā)明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面被再次強(qiáng)化。據(jù)公司披露，萬(wàn)科今年前7個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2117.6萬(wàn)平方米，銷售金額3127.4億元；碧桂園今年前7個(gè)月公司連同其合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現(xiàn)合同銷售額約人民幣3339.0億元，合同銷售建筑面積約3695萬(wàn)平方米（其中權(quán)益所有人應(yīng)占合同銷售金額及合同銷售建筑面積分別約為人民幣2403億元及2760萬(wàn)平方米）。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，1-7月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP100榜單中，TOP10房企合約銷售占整個(gè)榜單的45.43%，而在TOP10以外，越往后房企間銷售規(guī)模差距越小，基本在50億以內(nèi)。

不僅如此，從拿地?cái)?shù)據(jù)看，市場(chǎng)也明顯呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)局面。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前7個(gè)月，拿地最積極的50大房企合計(jì)拿地金額達(dá)12651億。與2016年前7月50大房企拿地金額7457.78億對(duì)比，漲幅達(dá)70%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩大特征：一是城市與企業(yè)會(huì)發(fā)生深度分化；二是優(yōu)秀房企和優(yōu)秀城市運(yùn)營(yíng)商的春天，但卻是落后房企的冬天。在這一輪洗牌中，眾多沒有特色的中小房企將迅速退出歷史舞臺(tái)或被收購(gòu)，而一大批前瞻變革、現(xiàn)金為王的房企會(huì)適者生存，繼續(xù)生長(zhǎng)?！?/p>

“誰(shuí)是這個(gè)行業(yè)最后的贏家？要不就是大而強(qiáng)，要不就是小而美，居間的房企就是產(chǎn)品和服務(wù)并重?！标悇P說。

平衡規(guī)模與利潤(rùn)

陳凱認(rèn)為，房企之所以追求規(guī)模，是因?yàn)橐?guī)模決定企業(yè)的市場(chǎng)地位和價(jià)值。ROE就是股東回報(bào)、資本回報(bào)兩個(gè)都要，不能說先放棄利潤(rùn)把規(guī)模做大，這樣的發(fā)展是有限的。

市場(chǎng)表現(xiàn)亦如此。大房企因?yàn)橘Y金成本等優(yōu)勢(shì)，加之布局合理，成長(zhǎng)速度更加迅速。增加現(xiàn)金流和降低融資成本亦是對(duì)抗市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)的利器。2016年，具有品牌優(yōu)勢(shì)、布局優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、開發(fā)能力優(yōu)勢(shì)的標(biāo)桿企業(yè)也是通過兼并收購(gòu)、入股地產(chǎn)企業(yè)來增加土地儲(chǔ)備，并布局多元化投資。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月31日，發(fā)布2017年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企合計(jì)65家，占A股上市房地產(chǎn)公司總數(shù)50%左右。整體看，雖然樓市調(diào)控重壓，但市場(chǎng)表現(xiàn)依然樂觀，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積與金額刷新歷史同期紀(jì)錄，預(yù)計(jì)2017年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)將再創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。從房企數(shù)據(jù)看，65家房企中合計(jì)有46家企業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)上漲，其中有32家預(yù)增，10家預(yù)盈。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月6日，56家發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企中，6家預(yù)減，18家虧損。預(yù)減和虧損的上市房企基本被中小型房企包攬。

例如中房地產(chǎn)預(yù)計(jì)上半年虧損7000萬(wàn)元。公司表示，因新項(xiàng)目拓展、銷售擴(kuò)大、增加人員配置等因素，導(dǎo)致銷售費(fèi)用較上年同期增加4100萬(wàn)元，管理費(fèi)用同比增加2400萬(wàn)元。津?yàn)I發(fā)展預(yù)計(jì)上半年虧損3000萬(wàn)-500萬(wàn)元。公司表示，去年同期受房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖影響銷售情況良好，而今年公司項(xiàng)目處于開發(fā)建設(shè)階段，無新增可結(jié)算收入。世榮兆業(yè)預(yù)計(jì)上半年虧損1500萬(wàn)-800萬(wàn)元，主要在于可結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售收入減少。

陳凱表示，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)如果要開發(fā)，規(guī)模要跑起來，無非是要解決土地和資本問題，解決組織和周轉(zhuǎn)問題?，F(xiàn)在地難拿，因此要聚焦解決地的問題。利潤(rùn)率無非就是成本和定價(jià)，企業(yè)的資金來源于規(guī)模，規(guī)模又來源于周轉(zhuǎn)率，當(dāng)這兩項(xiàng)被鎖定，剩下的就是拿到地賺錢。規(guī)模與利潤(rùn)平衡很難，而把周轉(zhuǎn)加快可能會(huì)使一個(gè)中等規(guī)模企業(yè)迅速躋身行業(yè)前十甚至前二十。