臺(tái)海網(wǎng)8月13日訊 （海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 實(shí)習(xí)生 姚旺/文 陶小莫/漫畫）購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？近日，市民王先生及其妻子張女士向?qū)?bào)記者反映，他們夫妻二人因購買了一棟小產(chǎn)權(quán)別墅，打了好幾年的官司。

原來，王先生及其妻子張女士二人于十多年前在廈門島內(nèi)買了一套只有使用權(quán)的小別墅，當(dāng)時(shí)房價(jià)不高，一棟別墅僅售55萬元。然而，等到王先生夫妻二人裝修入住多年，房價(jià)已經(jīng)上漲多倍之后，開發(fā)商卻說“合同無效”，要收回房產(chǎn)。

雖然，這起案件開發(fā)商二審輸了沒有討回房產(chǎn)，但是，法律專家提醒說，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效只能保護(hù)買房人的合同利益，并不能推定買受人取得了房子的物權(quán)。在現(xiàn)行的制度下，“小產(chǎn)權(quán)房”仍然難以取得登記，之后遭遇到拆遷賠償、房子抵押、房子贈(zèng)送、繼承等，都難以得到現(xiàn)行法律的可靠保證。

遭遇：入住別墅多年后，開發(fā)商要“收回”

“從簽訂合同到現(xiàn)在，房子價(jià)格上漲多倍。開發(fā)商現(xiàn)在要收回，還想以原價(jià)拿回去，這是不講誠信！”王先生說，即使開發(fā)商想要解除合同，那也應(yīng)該重新估價(jià)，怎能按原價(jià)收回去?據(jù)王先生說，他是2001年時(shí)看到了一則別墅出售的房產(chǎn)廣告，經(jīng)了解后他和妻子張女士都非常滿意。當(dāng)年6月，王先生的夫人張女士與開發(fā)商簽訂了一份《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》，以55萬元的價(jià)格購得一棟別墅，還有其附屬儲(chǔ)物間、屋頂露臺(tái)、花園、車位，不過都是只有使用權(quán)。依據(jù)合同約定，次年1月1日交房。

購房前，王先生了解到，自己所買的別墅所在的地塊原屬當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)，實(shí)際上是俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”。因此在簽訂合同時(shí)，王先生沒有要求開發(fā)商出具相關(guān)權(quán)利證書，但雙方簽的合同中約定轉(zhuǎn)讓的是“房屋使用權(quán)”。

交房后，王先生本以為可以就此安心地享受別墅生活了，可沒想到到了2015年，自己平靜的生活忽然被打破了。據(jù)王先生說，兩年前開發(fā)商提出，當(dāng)初雙方簽的轉(zhuǎn)讓合同無效，要將別墅原價(jià)收回。

爭(zhēng)議：使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合法有效嗎？

因當(dāng)年購房時(shí)與開發(fā)商簽訂合同的是張女士，2015年12月，開發(fā)商將王先生的妻子張女士告上法庭，訴訟請(qǐng)求確認(rèn)當(dāng)時(shí)簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同書》無效。

當(dāng)時(shí)，開發(fā)商起訴認(rèn)為，訟爭(zhēng)合同非法轉(zhuǎn)讓集體土地，違反了我國相關(guān)法律規(guī)定，因此合同無效。

不過，王先生的妻子張女士反駁說，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓必須到政府登記，沒有登記就不能算是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只能算是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，而使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是合法的。

這一案件歷經(jīng)兩審，最終，去年6月份，廈門中院作出二審判決，認(rèn)定張女士與原告開發(fā)商簽訂的《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》合法有效，駁回了原告開發(fā)商的訴訟請(qǐng)求，張女士勝訴。

法官說法

“誠實(shí)信用”是基本原則

為何二審判決認(rèn)定本案的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效？對(duì)此，廈門中院在判決書中指出，有三大原因。

首先，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，維護(hù)交易安全，鼓勵(lì)和促進(jìn)交易已成為合同法的基本價(jià)值取向之一，這就使得合同法對(duì)信賴?yán)姹Ｗo(hù)成為理所應(yīng)當(dāng)。也正因?yàn)槿绱耍F(xiàn)行法律法規(guī)和司法解釋也堅(jiān)持以“盡量使合同得以生效”為基本精神，對(duì)認(rèn)定合同無效慎之又慎。本案當(dāng)中，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未禁止房產(chǎn)的使用權(quán)之轉(zhuǎn)讓。因此，不應(yīng)據(jù)此認(rèn)定本案訟爭(zhēng)合同無效。

其次，訟爭(zhēng)房產(chǎn)所在土地為農(nóng)村集體所有，依法不得出讓、轉(zhuǎn)讓，該規(guī)定系針對(duì)土地的“所有權(quán)”，以維護(hù)我國的集體土地所有制。但是，本案中，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的系訟爭(zhēng)房產(chǎn)的“使用權(quán)”，而非“所有權(quán)”，并非法律、法規(guī)所禁止之事項(xiàng)。

再次，誠實(shí)信用原則和公平原則作為民法兩大基本原則，尤其是誠實(shí)信用原則，被奉為現(xiàn)代民法的最高指導(dǎo)原則。本案中，《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》簽訂至今已十年有余，訟爭(zhēng)房產(chǎn)使用價(jià)值遠(yuǎn)超協(xié)議簽訂時(shí)的價(jià)值，如簡單認(rèn)定《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》無效，無疑縱容違約，抑善揚(yáng)惡，有違民法誠實(shí)信用原則和公平原則。

因此，二審判決認(rèn)為《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》性質(zhì)為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

律師提醒

買小產(chǎn)權(quán)房，能不能退房？

購買小產(chǎn)權(quán)房，事后反悔能不能退房？對(duì)此，福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師說，因小產(chǎn)權(quán)房本身屬于限制性轉(zhuǎn)讓的房屋類型，如果業(yè)主不符合小產(chǎn)權(quán)房的購買資格，則雙方簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效的，無法發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，不能取得房屋的所有權(quán)。如果業(yè)主后悔了，可以和出售方協(xié)商退房退款。協(xié)商不成的，可以訴至法院。至于損失承擔(dān)問題，如業(yè)主占用小產(chǎn)權(quán)房租金損失、房款利息等，應(yīng)根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度由法院酌情判定。

專家說法

買小產(chǎn)權(quán)房，有四大風(fēng)險(xiǎn)

廈門大學(xué)法學(xué)院教授、廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局兼職政府法律顧問黃健雄：由于“小產(chǎn)權(quán)房”沒有國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，不受法律保護(hù)，所以購買小產(chǎn)權(quán)房存在多方面的風(fēng)險(xiǎn)。

首先，法律效力風(fēng)險(xiǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般以認(rèn)定無效為原則。

其次，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

第三，政策風(fēng)險(xiǎn)。如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

第四，監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位。同時(shí)開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。