在炒房的各種手法里，多個流派各有千秋，比如法租界流（盈利主要靠收取外國人租金）、鳳姐變冰冰流（購買破爛的房子裝修后加價出售）、貴婦流（只買高檔樓盤）、拆遷流（專賣老破的房子等政府拆遷賠償）等等。各路炒房客奔走于全國各地，尋找投資機(jī)會。但隨著一紙調(diào)控措施出臺，房地產(chǎn)市場遇冷，各大門派武功盡廢，即便是在炒房客中，被稱為“神”的男人，也愈發(fā)謹(jǐn)慎起來。

由于土地供應(yīng)充足，一直被譽(yù)為“房價洼地”的重慶（樓盤），作為全國調(diào)控樓市的樣本，受到多方好評。去年四季度以來，外省市購房人群不斷“涌入”，而且因?yàn)橐黄W(wǎng)帖宣稱“打飛機(jī)去重慶買房”，導(dǎo)致重慶炒房群體中的上海（樓盤）人尤其吸引眼球。

上海投資客歐成效，因在炒房上頗有造詣，在網(wǎng)絡(luò)上被稱為“歐神”。他甚至大膽設(shè)想：賣掉上海一套房子，去重慶買十套，賣掉十套可以去買一整棟樓。因?yàn)樯虾５姆績r大約是重慶10倍左右。他寫道，“這個倍率，對于職業(yè)炒家來說，有著非常重要的意義”。

一些人和歐成效不謀而合，江北區(qū)江北嘴金融城附近多個樓盤，因?yàn)榇罅客顿Y客密集扎堆，90平方左右的高層住宅，已從去年10月份每平方八九千漲到現(xiàn)在一萬七八，個別樓盤甚至竄到2萬 。

去年秋天以來，重慶成交量不斷上升，重慶市國土房管部門連續(xù)出臺的多項(xiàng)“精細(xì)化”調(diào)控措施，對重慶樓市熱度有所控制。但數(shù)據(jù)顯示，重慶仍以六個月1726萬平方的成交量、21萬套的成交套數(shù)，位列全國第一。其中，在4月的最后一周更是成功突破百萬大關(guān)，單周成交量達(dá)130.72萬平方。

據(jù)統(tǒng)計，外來人員在重慶主城區(qū)購房占比由去年底的44%回落到2月份的23%，而且有近57%的外來人員認(rèn)購的房屋已辦理或正在辦理退房手續(xù)，外來人群炒房勢頭迅速得到遏制。

火熱的七月，重慶樓市開始變冷。數(shù)據(jù)顯示，7月10日后的一周，重慶主城區(qū)商品房成交面積再次出現(xiàn)下滑，單周僅成交53萬平方，環(huán)比跌幅達(dá)26%，成重慶商品房成交量四個月以來的最低值，與2016年同期相比僅增加了3萬平方。

鳳姐變冰冰、破房等拆遷

炒房也有四大門派

歐成效是上海本地人，98年大學(xué)畢業(yè)在一家外企工作。

2002年4月，歐成效當(dāng)時的女友在名都新城以3500元每平方的價格訂了一套房后，打算放棄購買，讓歐成效幫忙辦理手續(xù)，他發(fā)現(xiàn)，比這個站還近，位置還好的地方，還有每平方1900元的房子。

“這個市場有套利機(jī)會，花了兩個多月的時間到處看房，以每平方5700元的單價在南外灘買了一套房，總價60幾萬，三年之后的2005年，賣了175萬”，歐成效說，“當(dāng)時并沒有激動，知道要賺這么多錢的”。

這是歐成效的第一筆交易，從此開始了“炒房”生涯。每一年臨近除夕，別人都在備年貨時，歐成效卻穿梭于上海的各大小區(qū)，篩選有投資價值的二手房。

在炒房的各種手法里，歐成效歸納了多個流派各有千秋，比如法租界流（盈利主要靠收取外國人租金）、鳳姐變冰冰流（購買破爛的房子裝修后加價出售）、貴婦流（只買高檔樓盤）、拆遷流（專賣老破的房子等政府拆遷賠償）等等，因?yàn)槎址康母鞣N交易稅費(fèi)比較高，所以，歐成效認(rèn)為收益最有效的辦法是，只買不賣。靠杠桿式、負(fù)債式慢慢滾動，他的觀點(diǎn)是，上海房價的上漲利潤大于民間的融資利息。

面對“是不是經(jīng)常四處籌錢，遇見很多困難”的提問，歐成效一直沉默，并沒有回答。

北京（樓盤）上海的炒房門檻非常高，周邊二手市場不發(fā)達(dá)是個制約，北京很多人買不起房子，如何選擇投資城市呢？歐成效專門分析重慶經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，市民消費(fèi)情況，認(rèn)為重慶是強(qiáng)二線城市最低價，具有上漲空間，預(yù)測重慶核心區(qū)往郊區(qū)的價格梯度是：4萬3萬2萬。

他在一個帖子中寫道：上海樓市 80000 元/㎡ 重慶樓市 8000 元/㎡，上海賣掉十套，則重慶可以買入100套。100套房子是什么概念呢。以一幢典型的重慶建筑為例，28 層，二梯五戶。則整幢樓 138 戶。歐成效等人的計劃是，上海賣掉10 套內(nèi)環(huán)線，湊足 8000萬至10000萬的資金，拿去建倉重慶。

“因?yàn)橹貞c房價實(shí)在是太便宜，而我們目光遠(yuǎn)大。未來我們的預(yù)期是 100000/㎡，那么現(xiàn)在 15000 或者 10000/㎡ 有區(qū)別么？”

融景城在江北嘴和觀音橋之間，也就是最大的 CBD 和最大的商圈之間，是許多上海炒房客最看好的樓盤。歐成效等人剛開始接觸前述樓盤時，是 9000/㎡×81 平米，單價總價都比較理想，但此后被上海人瘋狂團(tuán)購了 200 套，“開發(fā)商殺紅了眼，號稱下一期要開到2萬”，歐成效認(rèn)為，“我就興趣不大了”。

當(dāng)然，這些團(tuán)購并不是歐成效主導(dǎo)的。7月初，售樓處一位工作人員表示，目前只剩下150平方以上的大戶型，單價在2.5萬元左右。

歐成效堅(jiān)信，在全球通貨膨脹，“2020收入倍增計劃”等大背景之下?！叭o重慶人民200萬/套房子，是絕對沒有問題的，重慶人負(fù)擔(dān)得起200萬的房子，樂觀一點(diǎn)300萬也可以，他們有這個購買力”。

他寫道：因此60至70萬總價這個區(qū)段的房子非?？春?。分分鐘可以漲三倍。重慶樓市，就像坐在一個火藥桶上面。哪怕沒有特別利好，也隨時開漲。

很多人都是悶聲大發(fā)財，歐成效卻把炒房心得都寫出來。他認(rèn)為，炒樓成為熱學(xué)，才會降房價。而對于投資客來說，降價是好事。

服裝廠一年的利潤

還不如買一套房子的收益高

2016年之前，即使在全國漲聲一片的情況下，重慶的房價一直保持穩(wěn)定。首先是供應(yīng)充足，從2008年開始，重慶以農(nóng)村宅基地為突破口，引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，創(chuàng)造性地發(fā)明了“地票”交易制度。從此，為農(nóng)村宅基地化身為城市建設(shè)用地指標(biāo)提供了“入場券”。根據(jù)重慶官方提供的數(shù)據(jù)，截至2016年5月上旬，整個重慶市累計交易地票17.7萬畝。同時，重慶對于土地的拍賣管理也比較嚴(yán)格，要求投標(biāo)者預(yù)交高額的競拍保證金。

盡管如此，去年秋天之后，卻有不少外地人開始把目光投向這座山城。

保利觀瀾位于重慶江北區(qū)溉瀾溪，步行一公里，便可到達(dá)即將有20多家金融機(jī)構(gòu)入駐的江北嘴金融城。去年秋天，這一樓盤單價每平方9000元左右，首套房首付只要20%，如果買一套80平方米左右的兩居室，二三十萬就能買一套。

今年7月底，保利觀瀾樓盤最新開盤價已漲到16000到17000每平方，但是從上海前往重慶計劃再次購房的周密卻“擔(dān)心漲不起來”。

因?yàn)椋c去年秋天相比，附近樓盤已經(jīng)翻漲一倍。

周密看慣了北京、上海單價動輒每平方8萬、10萬的住宅，去年10月，他按耐不住內(nèi)心的激動，賣掉上海一套房，在重慶某樓盤買了8套房。他說，除了房貸政策收緊之外，對重慶樓市的不利因素并不多。

今年夏天，北京市民張偉開始重慶的看房之旅，還有幾位上海、杭州（樓盤）的購房者，大家共同組建了一個重慶買房群，互相交流購房信息。有的繼續(xù)看漲，有的擔(dān)心重慶房價漲不起來，張偉也開始猶豫起來，“售樓處的人確實(shí)很多，究竟有多少成交就不知道了”。

另外一名專門跑去了重慶看房的女士表示，她年初買了一套二手房，但是辦理各種手續(xù)前后去了4次。之前她看上了一個樓盤在8月中旬前后開盤，打算再去一趟，“不過今天打電話，這個項(xiàng)目的預(yù)售證還沒批下來，不知是否能如期開盤。”

蔣先生是重慶一家服裝企業(yè)的負(fù)責(zé)人，之前一直中規(guī)中矩做生意。去年秋天出差深圳（樓盤）時，發(fā)現(xiàn)深圳郊區(qū)各大樓盤非?；鸨ＪY先生覺得勢頭不妙，擔(dān)心重慶房價上漲，于是打電話讓侄兒抓緊買房。侄兒很快在照母山買了一套，單價8000元左右。

回到重慶后，蔣先生迅速選中九龍坡區(qū)一個樓盤買了兩套房。半個月后，自己購買的樓盤從每平方8000元漲到8500元，他用親戚的名字又買了三套。不久后，又在沙坪壩買了一套二手學(xué)區(qū)房出租?，F(xiàn)在，這些房子每平方已經(jīng)漲價3至4千元，也就是說，一套90平方左右的房子一年已經(jīng)增值約30萬。

“我服裝廠一年的利潤還不如買一套房子的收益高，兄弟啊，這年頭實(shí)業(yè)不好做”，蔣先生對感嘆： “我問了很多中介，最近二手房看房的比較少，外地人也很少來重慶買房，雖然手里還有點(diǎn)現(xiàn)金，但是不敢再買了”。

外地人和本地人交叉助力，重慶樓市的成交量明顯上漲。據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2016年12月下旬開始，重慶的新建商品房成交面積明顯升溫。11月份新建商品房每周成交面積在55萬至76萬平方米浮動，而12月19日至25日，周成交面積迅速升至87萬平方米，在隨后包含元旦假期的一周，成交面積更是多達(dá)129萬平方米，近期成交量的最高值。

從重慶整個2016年成交的面積來看，2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過了2016年2月份和7月份全月的成交。

而公開數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，重慶樓市以六個月1726萬方的成交量、21萬套的成交套數(shù)，位列全國第一，其中在4月的最后一周更是成功突破百萬大關(guān)，單周成交量達(dá)130.72萬方。

買與不買的糾結(jié)

炒房客：“我晚上睡不著”

重慶市政府相關(guān)部門顯然不愿樓市過熱。從1月6日開始，重慶市相關(guān)部門已經(jīng)六次發(fā)出樓市調(diào)控的聲音。

對“三無”人員的純炒家，重慶市表現(xiàn)出了極大關(guān)注。1月13日，調(diào)控政策再次出臺，重慶市財政局新聞發(fā)言人表示，1月14日起，個人住房房產(chǎn)稅的征收對象從“在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房”調(diào)整為“在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房”。

在1月11日的《重慶市國土房管局新聞發(fā)言人就近期房地產(chǎn)市場相關(guān)問題答記者問》中，明確表示對江北保利觀瀾等8個項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注，加強(qiáng)執(zhí)法。

其實(shí)，歐成效早在2016年11月的一篇文章曾寫道“對重慶極為復(fù)雜的心態(tài)”——“一方面，我想遠(yuǎn)航重慶。恨不得把所有的80000元/㎡的房子都拋了，全改成8000元/㎡的房子。這樣，我是‘價值’在手。由虛入實(shí)。從此可以暢享實(shí)體財富帶來的富豪感覺。”

“另一方面，則是我深深的知道，‘重慶樓市’仍未啟動。而上海樓市，正處于‘萬馬奔騰’的狀態(tài)?！?/p>

“因此我們對于重慶的態(tài)度，嘴面上喊得熱火朝天，但是另一方面，我們的主力依然在上海。我們在重慶的正式大規(guī)模建倉，依然沒有開始。即使買了幾套，也是屬于試水，免得一無所有心中遺憾。按資產(chǎn)論，可能連總資產(chǎn)的3%都不到。”

“貴不代表它不漲，因?yàn)榕菽瓡S持很大一個倍數(shù)，但是我晚上睡不著”，歐成效如是說。

7月初，重慶一家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管表示，新的這一輪市場行情幾乎要見頂了。政府管控、存量房巨大、人口流入少，關(guān)鍵是供應(yīng)太大，房價會漲，但瘋漲的可能性不大。

有關(guān)人士表示，預(yù)計近期會有更有力度的調(diào)控政策出臺，以抑制房價的過快上漲，使市場回歸理性。

重慶的房價可謂是中國樓市的“一股清流”。過去五年，重慶GDP增長了98%，居民人均收入增長了55%，而房價卻只增長了12%。有一份《2016年10月全國100城市房價排行榜》中顯示，重慶房價排名62位，均價7195元/㎡，甚至被蘭州（樓盤）、南寧甩在了后面。

被壓抑多年的重慶房價，會出現(xiàn)補(bǔ)漲或報復(fù)性上漲嗎？多位市場人士表示，未來重慶房價向理性回歸，應(yīng)該是個大概率事件，雖然重慶房價被低估，但因?yàn)楣?yīng)充足等原因，未來上漲的空間有限。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前全國比較優(yōu)質(zhì)的且房價沒太上漲的城市主要包括長沙（樓盤）、重慶和成都。成都已經(jīng)出臺調(diào)控政策，重慶房價雖然上漲最慢，但是房價繼續(xù)上漲，也有出臺限購限貸政策的可能性，“當(dāng)然，重慶屬于相對炒作少的城市，房價只會漲不會跌，幅度會根據(jù)不同區(qū)域決定的。從成本角度看，本身重慶房價不算太貴，關(guān)鍵是持有時間的問題”。

2008年歐成效就去過重慶10次，過去十年前后差不多去了30次。他表示，2012 年在重慶買了一點(diǎn)，至于為什么沒有買更多，他說主要是騰不出手，二是談一個大標(biāo)，還沒有談成。

在讀者留言中，有人懷疑：“推高重慶，您是不是想趁機(jī)出貨”。歐成效表示：要智商低到什么程度，才會相信，一個人的力量可以炒起一座城。要智商低到什么程度，才會相信，房價是靠“炒樓”炒上去的。

他的回復(fù)是：“對不起，沒倉”。