本報(bào)記者 王營(yíng) 北京報(bào)道

在強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿背景下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)生存模式正遭受前所未有的考驗(yàn)。而發(fā)掘和關(guān)注新興領(lǐng)域成為地產(chǎn)從業(yè)人士突圍之路。

華本榮譽(yù)理事長(zhǎng)、盛世神州基金董事長(zhǎng)張民耕日前在“2017半年度宏觀經(jīng)濟(jì)論壇暨聯(lián)峰投資綜合金融服務(wù)與項(xiàng)目發(fā)布會(huì)”感慨稱：“強(qiáng)監(jiān)管后，不是想做就能做了，哪怕是單個(gè)項(xiàng)目基金，做之前必須在證監(jiān)會(huì)下屬協(xié)會(huì)備案；另外，以前房地產(chǎn)企業(yè)包括我一直都在加杠桿，現(xiàn)在必須要去杠桿了?！?/p>

隨著去杠桿全面深入，有地產(chǎn)商們甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金”和“白銀”時(shí)代都已經(jīng)過(guò)去，并進(jìn)入“銅鐵”時(shí)代。

當(dāng)房地產(chǎn)的紅利期逐漸消退，“銅鐵時(shí)代”呈現(xiàn)出更新的行業(yè)特征：房地產(chǎn)長(zhǎng)達(dá)十幾年的玩法和邏輯被打破，限購(gòu)、限價(jià)等成為常態(tài)；地產(chǎn)商傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)生存空間愈發(fā)艱難，利潤(rùn)空間也被一再擠壓；市場(chǎng)集中度持續(xù)強(qiáng)化，大象起舞，并購(gòu)頻現(xiàn)。而在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，尋求創(chuàng)新性突圍，成為不少中小開(kāi)發(fā)商的被迫選擇。

未來(lái)一年

房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)向來(lái)是行業(yè)最為關(guān)注的話題，而這決定了不少企業(yè)的發(fā)展方向。自3月以來(lái)，調(diào)控深入已持續(xù)四個(gè)月有余。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，房?jī)r(jià)漲幅正穩(wěn)步回落。但關(guān)于市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)看法不一。

從宏觀層面看，國(guó)務(wù)院參事、經(jīng)濟(jì)學(xué)家姚景源保持樂(lè)觀態(tài)度。他援引國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已連續(xù)6個(gè)季度保持在6.7%-6.9%。今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)6.1%，銷售面積同比增長(zhǎng)16.1%，銷售額增長(zhǎng)26.5%。因此房地產(chǎn)下半年會(huì)保持穩(wěn)中求進(jìn)的狀態(tài)?！?/p>

高盛與姚景源預(yù)測(cè)基本一致，但對(duì)未來(lái)呈謹(jǐn)慎態(tài)度。高盛投資管理部亞洲區(qū)聯(lián)席主管王勝祖表示：“統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，消費(fèi)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最大，達(dá)到將近2/3，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將在6.5%-6.7%。結(jié)合上半年6.9%的增速，這意味著下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將放緩?；ê头康禺a(chǎn)投資會(huì)趨緩，從而對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)造成下行壓力?！?/p>

對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)，張民耕保持樂(lè)觀態(tài)度。他認(rèn)為這是一場(chǎng)博弈，在這次博弈中，經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可戰(zhàn)勝。他的判斷依據(jù)是，回顧歷次調(diào)控，經(jīng)常是各種政策疊加，最終都會(huì)放松。另外，從需求角度看，目前，一二線城市需求非常強(qiáng)，既有自住改善需求，也有投資需求。

但地產(chǎn)商已經(jīng)深刻意識(shí)到調(diào)控的嚴(yán)峻性。聯(lián)峰投資管理有限公司董事長(zhǎng)胡寧峰表示，地產(chǎn)商將經(jīng)歷一段生死期，“這次調(diào)整很大，又是在杠桿高點(diǎn)做的調(diào)整，如果政府的手稍微糙一點(diǎn)，看得見(jiàn)的手稍微強(qiáng)大一點(diǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)重大問(wèn)題。未來(lái)一段時(shí)間會(huì)是高潮迭出、激動(dòng)人心、驚心動(dòng)魄的一年?！边@期間，房企之間的并購(gòu)在所難免。

對(duì)于本輪調(diào)控的嚴(yán)峻性，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌早在去年年底就預(yù)計(jì)，非常嚴(yán)峻?！皩?duì)于這次調(diào)控的嚴(yán)密程度，很多企業(yè)是預(yù)計(jì)不足的。本輪宏觀調(diào)控嚴(yán)厲程度超過(guò)過(guò)往每一次?！?/p>

調(diào)控花樣出新背景下，開(kāi)發(fā)商也將面臨更多的新課題。當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示：“未來(lái)一年，國(guó)家一定會(huì)出臺(tái)長(zhǎng)效政策，包括取消預(yù)售政策、租售同權(quán)、房地產(chǎn)稅等，都有可能成為地產(chǎn)企業(yè)面臨的新課題?！?/p>

生存之道

在銅鐵時(shí)代中，大型地產(chǎn)商正加速規(guī)模擴(kuò)張，以期通過(guò)提高市場(chǎng)占有率而降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，一些中小地產(chǎn)商以及地產(chǎn)基金開(kāi)始重新制定戰(zhàn)略。比如，從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)，或者對(duì)房地產(chǎn)細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新。

胡寧峰判斷，地產(chǎn)已經(jīng)到了真正以運(yùn)營(yíng)為主、從增量變成存量、從開(kāi)發(fā)產(chǎn)銷變成深度運(yùn)營(yíng)的模式。

記者梳理，目前具有代表性的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式包括長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公、在線度假公寓、新型商場(chǎng)零售、特色小鎮(zhèn)等，已逐漸成為地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)的新載體。

比如，今年成立的聯(lián)峰投資將運(yùn)營(yíng)兩個(gè)名為“聯(lián)合生活”和“盟客中國(guó)”的地產(chǎn)項(xiàng)目，前者屬于商業(yè)地產(chǎn)，聯(lián)峰計(jì)劃收購(gòu)商場(chǎng)，把餐飲、服裝、醫(yī)療、教育、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)集合其中，以共享和疊加等原則，實(shí)現(xiàn)商戶與顧客、商戶間的流通，客戶定位90、00后。

盟客中國(guó)屬于聯(lián)合辦公，對(duì)標(biāo)Wework（Wework在上個(gè)月的市值已達(dá)到170億美元，分布在全球45個(gè)城市）。聯(lián)峰計(jì)劃，除辦公區(qū)域出租外，更加注重增值服務(wù)，如創(chuàng)業(yè)過(guò)程中需要的人力、法律、稅務(wù)、孵化、投資，以及各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上中下游企業(yè)的整合?！敖刂?017年初，盟客中國(guó)在北京、沈陽(yáng)、成都等一二線城市開(kāi)業(yè)三個(gè)項(xiàng)目，并完成百萬(wàn)平米場(chǎng)地儲(chǔ)備?！甭?lián)峰投資負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

當(dāng)代置業(yè)看到了年輕群體的消費(fèi)潛力，張鵬補(bǔ)充，黑科技、新金融、新人群、新消費(fèi)是地產(chǎn)商應(yīng)該關(guān)注的機(jī)遇。

中民惠普金融董事長(zhǎng)莊諾則瞄準(zhǔn)了存量市場(chǎng)的機(jī)遇。他認(rèn)為，中國(guó)家庭財(cái)富達(dá)到160萬(wàn)億以上，其中57%是不動(dòng)產(chǎn)，這些不動(dòng)產(chǎn)存在于一個(gè)個(gè)社區(qū)中。

地產(chǎn)商也關(guān)注到了最近出現(xiàn)的一些新機(jī)會(huì)，如租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房等。大成基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、人民銀行金融研究所前所長(zhǎng)姚余棟認(rèn)為，北京的共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓利給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以滿足低收入群體需求，將來(lái)是一個(gè)大趨勢(shì)。

“怎么根據(jù)租售同權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)，生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品和金融產(chǎn)品，是我們下一步要深入研究的?！睆埫窀f(shuō)。

在強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿背景下，房地產(chǎn)融資方式也在發(fā)生改變。眾所周知，境內(nèi)房地產(chǎn)基金多做債權(quán)類業(yè)務(wù)，采用“假股真?zhèn)蹦Ｊ?，不愿意使用股?quán)投資參與項(xiàng)目收益。但隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不斷，金融管制逐漸加強(qiáng)，房企通道類生存空間愈發(fā)狹窄，房地產(chǎn)基金正回歸“本真”，股權(quán)投資再次備受關(guān)注。

“不能再簡(jiǎn)單地用土地融資方法和中介性的私募基金了，這既不能滿足目前地產(chǎn)現(xiàn)發(fā)展，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)？”張鵬表示：“金主也不能只能找信托、銀行，應(yīng)該多找股權(quán)的、長(zhǎng)期的、創(chuàng)新的合作方?！?/p>

地產(chǎn)商們也打算借機(jī)收購(gòu)做不下去的中小型地產(chǎn)商，這是企業(yè)做大的機(jī)遇期。張民耕主張現(xiàn)金為王，隨時(shí)準(zhǔn)備并購(gòu)中小企業(yè)，“我們要面向中小企業(yè)做更多工作，可能我們的業(yè)務(wù)來(lái)源也在中小企業(yè)。”

路勁集團(tuán)董事局主席單偉豹?jiǎng)t瞄準(zhǔn)了特色小鎮(zhèn)的并購(gòu)機(jī)遇。他透露，路勁集團(tuán)今年原本計(jì)劃建5個(gè)特色小鎮(zhèn)，但考慮到市場(chǎng)未來(lái)可能存在的并購(gòu)機(jī)遇，因而壓縮到只建設(shè)3個(gè)特色小鎮(zhèn)。他表示：“等人家因壓力而破產(chǎn)時(shí)，我們?nèi)ナ召?gòu)五六個(gè)。我堅(jiān)信今年開(kāi)3個(gè)，明年收購(gòu)10個(gè)。因此現(xiàn)金很重要?！?/p>

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