（原標(biāo)題：國(guó)外經(jīng)驗(yàn)在中國(guó)能否奏效？ 居民對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期是根本）

他山之石可以攻玉。隨著中國(guó)房產(chǎn)政策方向的改革創(chuàng)新，越來越多的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)涌現(xiàn)在人們眼前。這些是否有一些中國(guó)可以借鑒之處，又將如何幫助中國(guó)解決樓市問題？

共有產(chǎn)權(quán)來自于英國(guó)思路

在這一波樓市新政中，有一些政策能在海外市場(chǎng)找到樣本。比如在北京征求意見的共有產(chǎn)權(quán)住房。

在英國(guó)，房屋共有產(chǎn)權(quán)是指由各城市住房協(xié)會(huì)與購(gòu)房人共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，英國(guó)購(gòu)房人對(duì)住房協(xié)會(huì)持有的產(chǎn)權(quán)部分支付，在具備能力后，購(gòu)房人可逐步購(gòu)買住房協(xié)會(huì)持有的那部分產(chǎn)權(quán)。在英國(guó)購(gòu)房人首期和逐步購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)的過程中，可以得到政府的政策性優(yōu)惠。

值得注意的是，政府只對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象和運(yùn)作方式做出框架性安排，具體的運(yùn)作方式由各城市住房協(xié)會(huì)根據(jù)本地區(qū)特點(diǎn)靈活制定，包括建設(shè)、對(duì)象審查、住房再上市出售等環(huán)節(jié)。而英國(guó)的住房協(xié)會(huì)屬于非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，它可以進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)，但是要全部用于共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)。

購(gòu)房人通過審核后，可以先期購(gòu)買25%、50%或者75%的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)剩余部分的產(chǎn)權(quán)支付。隨著購(gòu)房人支付能力的提高，購(gòu)房人可以逐步購(gòu)買剩余部分的產(chǎn)權(quán)。比如購(gòu)房者先期購(gòu)買了50%的產(chǎn)權(quán)，那么每月用于購(gòu)買剩余部分產(chǎn)權(quán)的支出，要比通過其他方式購(gòu)買住房的每月支出便宜三分之一左右。

德國(guó)將租賃供應(yīng)作為主體

在發(fā)達(dá)國(guó)家中，德國(guó)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制嚴(yán)格而著稱于世。某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房屋租賃市場(chǎng)，德國(guó)模式是值得學(xué)習(xí)的。

數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)有55%的家庭不急于買房，很多無(wú)房的德國(guó)家庭并非買不起房，而是由于各種各樣的原因選擇租房生活。而在德國(guó)，住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，則將租賃供應(yīng)作為主體。

據(jù)了解，在德國(guó)，不管是開發(fā)新房還是經(jīng)營(yíng)租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場(chǎng)租金出租。因此，德國(guó)租賃房源充足。

與此同時(shí)，德國(guó)對(duì)租房者的保護(hù)措施十分完善。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，德國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，離不開健全的法律體系的支撐。

《住房租賃法》規(guī)定，一般的房租合同都是無(wú)限期的，承租者可以提前幾個(gè)月提出退租要求，但出租者不允許主動(dòng)收回房屋，除非特殊情況，比如承租者不按時(shí)繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房。與此同時(shí)，《租金水平法》規(guī)定，3年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過20%，2015年又調(diào)整為10%。

而《住房中介法》則將中介約束起來。這項(xiàng)法律規(guī)定，如果中介商任意提高傭金，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將被處以高達(dá)2.5萬(wàn)歐元的罰金。德國(guó)近年發(fā)布的相關(guān)條例規(guī)定，租房中介費(fèi)改由房主承擔(dān)，租客只有在專門授權(quán)給中介找房的情況下才需要負(fù)擔(dān)中介費(fèi)用。

中國(guó)仍需引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期

“如果居民對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期沒有改變，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)再好在中國(guó)也極有可能失效?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，比如房屋租賃市場(chǎng)，無(wú)論是德國(guó)還是日本，居民愿意租房子的根本原因在于其對(duì)房?jī)r(jià)并無(wú)快速上漲預(yù)期，“當(dāng)購(gòu)房的預(yù)期收益不夠高的時(shí)候，租房也就成為自然。”

實(shí)際上，在各地嚴(yán)格限購(gòu)政策的推動(dòng)下，中國(guó)熱門地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一二線城市的房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落，而一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，北京新建住宅價(jià)格全國(guó)跌幅第二，二手房?jī)r(jià)格跌幅繼續(xù)全國(guó)第一。

但是，央行在上周五發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2017）》中顯示，2017年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)“成交回落、價(jià)格平穩(wěn)略降”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然存在。

根據(jù)央行發(fā)布的《2017年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，仍有超過三成的居民預(yù)期三季度房?jī)r(jià)會(huì)“上漲”，僅有不足一成居民認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)“下降”。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所分析師也表示，如何擺脫樓市調(diào)控的政策循環(huán)，打破房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，是當(dāng)下值得關(guān)注的重要問題。從過去經(jīng)驗(yàn)來看，調(diào)控面臨著擠泡沫和穩(wěn)增長(zhǎng)的兩難困境，政策往往會(huì)陷入“政策收緊-房?jī)r(jià)下跌-政策放松甚至鼓勵(lì)購(gòu)房-房?jī)r(jià)大漲-政策重新收緊”的循環(huán)中，長(zhǎng)期作用有限。

“未來房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，政策上需要供需結(jié)合?！痹摲治鰩煴硎?，未來不僅要以因城施策的需求管理引導(dǎo)預(yù)期，還要加強(qiáng)市場(chǎng)和資金監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，并逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。