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您當前的位置: 保駕護航裝修網(wǎng) 本地新聞 中國地產(chǎn)泡沫僅30%?防范一線城市“灰犀?!笨癖?/a>

中國房地產(chǎn)泡沫究竟多大?

正當全國地產(chǎn)泡沫爭辯白熱化之際,8月3日,易居研究院發(fā)布的一份報告提出一個爆炸性的觀點。報告指出,中國整體房地產(chǎn)泡沫只有30%。

具體情況是這樣的。8月3日,易居研究院發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的量化分析》的報告。該報告指出,綜合考量之后,我們認為全國整體房地產(chǎn)泡沫顯著低于日本1990年前后的水平,估計只有30%左右。

由此引發(fā)一個疑問:全國整體房地產(chǎn)泡沫只有30%?這是樓市泡沫的真相嗎?灰犀牛還會來嗎?

防范一線城市“灰犀牛”狂奔

華爾街見聞仔細查閱該報告,發(fā)現(xiàn)以下觀點值得注意:

1、我國一線城市房價收入比偏離度為73.8%,接近于日本房地產(chǎn)泡沫期首都圈公寓價格收入比的偏離度,一線城市房價的過快上漲值得警惕。

2、我國一線城市及周邊(即四大都市圈,也可代表中國都市圈)房地產(chǎn)泡沫化程度,相當于日本都市圈房地產(chǎn)泡沫高峰期的70%。但全國總體的房地產(chǎn)泡沫程度要顯著低于日本1990年前后的水平,約為30%左右。

3、當前我國房地產(chǎn)市場盡管在部分地區(qū)確實存在過熱現(xiàn)象,但適當采取有效的措施并不會重蹈日本的覆轍。

4、2016年北上廣深房價經(jīng)歷了一次暴漲,房價收入比均值達到22.6,而房價較為合理的2007-2014年間房價收入比均值約為13.0,房價收入比偏離度達到73.8%,接近于日本房地產(chǎn)泡沫期首都圈公寓價格收入比的偏離度,一線城市房價的過快上漲值得警惕。

5、未來一兩年,我們也應(yīng)防范部分城市房價大跌的風險,也即要防范“灰犀牛”狂奔,讓大都市圈的房地產(chǎn)泡沫慢慢收縮,最終回歸理性。

報告還顯示,2016年我國地價增幅較上年同比增長24.1%,GDP增速為6.7%,地價增速與GDP增速的比值達到3.6,而在地價較為合理的2005-2013年間,該比值約為1.6。

從絕對值來看,我國地價增速/GDP增速已高于泡沫時期日本的3.15,全國地價確實存在著偏熱。但我國地價增速/GDP增速的偏離度為125%,仍然略低于日本房地產(chǎn)泡沫期133.3%的水平。

需要注意的是,易居研究院一針見血指出,中國一線城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)過熱,未來要防范“灰犀?!笨癖?。

此前于8月2日,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《7月份住宅成交報告》。報告顯示,7月份50城新建商品住宅成交面積環(huán)比減少7%。從數(shù)據(jù)來看,連續(xù)4個月環(huán)比下跌,連續(xù)5個月同比下跌,一二三線城市均不同程度降溫。報告認為,嚴厲的調(diào)控政策加上緊縮的金融環(huán)境會繼續(xù)對樓市產(chǎn)生影響,預(yù)計8月份市場交易繼續(xù)趨弱。

瑞銀:本輪調(diào)整比2014年溫和

事實上,關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫的爭論日漸白熱化,比較有代表性的有瑞銀證券等研究機構(gòu)的報告。

瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學家汪濤在報告中表示,房貸占存量銀行貸款的18.4%、占非金融部門信貸規(guī)模的9.5%。

華爾街見聞查閱瑞銀證券的上述報告,該報告同樣提出幾個核心觀點:

1、2016年城鎮(zhèn)居民杠桿(消費貸款)占其可支配收入的比例僅70%,與美國(105%)、日本(111%)和德國(92%)等經(jīng)濟體相比仍不算高。

2、雖然2016年房地產(chǎn)銷售的邊際房貸價值比飆升,但我們估算的存量房貸價值比不到30%,但仍低于很多發(fā)達市場。房貸再融資非常少見,住宅權(quán)益貸款才剛剛起步。

3、我國的購房者整體杠桿率不高,也不易受加息的影響,且在房價下跌時繼續(xù)持有房產(chǎn)的能力較強。這意味著因房價下跌導(dǎo)致房屋成為“負資產(chǎn)”,進而觸發(fā)賣房或斷供等惡性循環(huán)的沖擊可能較小。

4、居民購房杠桿攀升,但尚不太高。盡管2016年房地產(chǎn)銷售的邊際房貸價值比大幅升高,但我們估算其整體的存量房貸價值比不足30%。

5、整體看,國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)的總敞口(包括直接與間接、表內(nèi)與表外)可能在54-72萬億元,相當于銀行總資產(chǎn)的24%-31%。

通過多方面金融數(shù)據(jù)的分析,瑞銀證券上述報告指出,本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度應(yīng)比2014-2015年更溫和。

“我們預(yù)計信貸政策不會明顯收緊,房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)會保持因城施策?!蓖魸硎尽?/p>

房地產(chǎn)政策如何抑制泡沫膨脹?

8月4日,中國人民銀行發(fā)布《中國區(qū)域金融運行報告(2017)》。其中的專題《房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化 因城施策調(diào)控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)》指出,2017年全國房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)“成交回落、價格平穩(wěn)略降”發(fā)展態(tài)勢。但是,房價上漲預(yù)期仍然存在:土地供應(yīng)不足,部分熱點城市庫存處于低位,短期內(nèi)市場供應(yīng)緊張,居民投資渠道有限且回報不高。

通過梳理相關(guān)政策發(fā)現(xiàn),自2016年第四季度以來,央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、中基協(xié)以及滬深交易所等監(jiān)管部門先后發(fā)布了近20項調(diào)控政策,用于收緊和規(guī)范房地產(chǎn)市場融資行為。

早在今年4月10日,銀監(jiān)會印發(fā)《中國銀監(jiān)會關(guān)于銀行業(yè)風險防控工作的指導(dǎo)意見》,提出在全國范圍內(nèi)進一步加強銀行業(yè)風險防控工作,嚴守不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線,并強調(diào)堅持分類調(diào)控、因城施策,防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風險。

華爾街見聞梳理了最近一年多以來房地產(chǎn)政策的演變:

2016年7月,中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”。

2016年10月,央行召集17家銀行就房地產(chǎn)調(diào)控開會,要求各商業(yè)銀行理性對待樓市,加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整,強化住房信貸管理,控制好相關(guān)貸款風險。

2016年11月,國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》,要求嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

2016年12月,中央經(jīng)濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

2017年兩會政府工作報告提出:遏制熱點城市房價過快上漲。

2017年4月,銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效的指導(dǎo)意見》《關(guān)于銀行業(yè)風險防控工作的指導(dǎo)意見》,嚴禁違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場,將房企貸款、發(fā)行債券等融資渠道納入監(jiān)測范圍。

2017年5月,繼證監(jiān)會首提全面禁止通道業(yè)務(wù)后,銀監(jiān)會收緊融資通道,將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點。

2017年7月,中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室相關(guān)負責人提出,要妥善解決房地產(chǎn)泡沫問題等存在的“灰犀牛”風險隱患。

從上述政策演變來看,中國房地產(chǎn)泡沫問題被多次提及,可見我國房地產(chǎn)市場確實存在著一定程度的泡沫,亟需采取相應(yīng)措施抑制風險。


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