什么是風(fēng)口？

當(dāng)“一行三會(huì)”聯(lián)手把“金融杠桿”交給一個(gè)行業(yè)的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)就成為風(fēng)口！

一年多以前，幾乎所有的人都對(duì)三四線城市的樓市充滿了悲觀。然后，后來房價(jià)的走勢(shì)令人瞠目結(jié)舌。

三四線樓市是怎樣啟動(dòng)的？很簡單，央行改變了發(fā)鈔的方式，直接通過三四線城市樓市“發(fā)鈔”。方式是由國家開發(fā)銀行等政策性銀行，向央行申請(qǐng)非常低利率的抵押補(bǔ)充貸款（PSL），然后貸款給地方政府，補(bǔ)貼棚戶區(qū)居民。給他們錢，讓他們?nèi)ベI商品房，條件是交出原來的土地。

用發(fā)鈔的方式，啟動(dòng)三四線城市樓市，這在金融史上是極為罕見的。

現(xiàn)如今，威力強(qiáng)大的“金融杠桿”正從“開發(fā)商建房——普通人買房——炒房客炒房”的鏈條上收回，被“加持”到租賃和共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域，即將創(chuàng)造出中國樓市的新奇跡。

今天，我們主要討論的是“租賃住房REITs”。近日，很多媒體都報(bào)道了“中聯(lián)前海開源?—保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得上海證券交易所審議通過的消息，這是國內(nèi)首單央企租賃住房REITs。

所謂“REITs”（讀音：瑞磁），中文是“房地產(chǎn)信托投資基金”，是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。

租賃類的“REITs”，就是企業(yè)把租賃業(yè)務(wù)打包，出售給投資者，獲得現(xiàn)金用于再投資。投資者獲得的回報(bào)，來自于企業(yè)租賃的利潤。企業(yè)通過不斷發(fā)行“REITs”，可以不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)。

所以，租賃企業(yè)的“REITs”，其實(shí)就是租賃企業(yè)的杠桿。

由于國家鼓勵(lì)租賃這種業(yè)態(tài)，所以不僅給這類企業(yè)提供稅收優(yōu)惠，還鼓勵(lì)、允許它們發(fā)行“REITs”或者債券。

昨天（10月27日），上交所在其官網(wǎng)上公布了“積極響應(yīng)國家政策，助力住房租賃市場發(fā)展”的答記者問，上交所總經(jīng)理黃紅元透露，保利的租賃“REITs”，是“在中國證監(jiān)會(huì)的部署下”，“上交所審議通過”的。由此可見，官方對(duì)此的重視。

值得注意的是，保利的租賃“REITs”還獲得了“儲(chǔ)架發(fā)行”的資格。傳統(tǒng)的證券發(fā)行，需要“一事一審批”。而“儲(chǔ)架發(fā)行”是一次審批一攬子事項(xiàng)。未來保利租賃“REITs”的擴(kuò)募、分期發(fā)行，都一次獲得了認(rèn)可。

換句話說，對(duì)于保利的租賃“REITs”，證監(jiān)會(huì)、上交所不僅開了綠燈，實(shí)際上開了一串綠燈。

據(jù)稱，上述項(xiàng)目總規(guī)模50億元，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9：1；優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)AAA，產(chǎn)品期限18年，分期發(fā)行，底層物業(yè)資產(chǎn)是保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質(zhì)租賃住房，對(duì)應(yīng)的租賃住房主要是青年公寓和養(yǎng)老公寓。

其實(shí)，保利的租賃“REITs”對(duì)應(yīng)的房子，還是保利自己持有的。也就是說，保利的租賃業(yè)務(wù)是“重資產(chǎn)模式”，這種模式即便是給予了發(fā)行REITs的資格，也很難“飛得更高”。

真正能起到“金融核武器”作用的，是“輕資產(chǎn)+REITs”。比如一家企業(yè)，從介入租賃業(yè)務(wù)開始，就不購買自己的房子，而是通過長期租約的方式做二房東。這樣，它推出的“長租公寓”其實(shí)都是別人的資產(chǎn)，它通過租賃獲得。然后把租賃業(yè)務(wù)打包，推出REITs，融資后繼續(xù)租房子、出租房子。這樣，每筆“REITs”能發(fā)揮的效能將非常大，可以像滾雪球一樣迅速做大。

也就是說，在租賃業(yè)務(wù)當(dāng)中，真正有競爭力的模式是“輕資產(chǎn)+金融杠桿+稅收優(yōu)惠”。相信用不了多久，大房企會(huì)紛紛走上這樣一條路。

即便是類似萬科、保利這種有大量自有物業(yè)的，也可以成立輕資產(chǎn)的專門租賃公司，沿著這種路徑推進(jìn)業(yè)務(wù)。

也許有人會(huì)說，“二房東”模式增加了中間環(huán)節(jié)，必然導(dǎo)致租金價(jià)格上升，這樣的房子還會(huì)有競爭力嗎？的確，有了中間環(huán)節(jié)，必然帶來成本。但有了中間環(huán)節(jié)，可以讓房子管理更到位，裝修更好。此外通過統(tǒng)一的網(wǎng)上營銷，發(fā)現(xiàn)客戶的成本更低，發(fā)現(xiàn)的客戶更多，還能降低租賃中的信用成本。

在中國，你永遠(yuǎn)不能忽視政策的方向，不能輕視政府的好惡。隨著“金融杠桿”的移動(dòng)，房地產(chǎn)賺錢的方式即將發(fā)生巨變。

最敏感的當(dāng)然是股市，租賃住房概念股、共有產(chǎn)權(quán)概念股，你都不能忽視。