10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審議通過。在業(yè)內(nèi)人士看來，保利租賃住房REITs獲批意味著租賃住房資產(chǎn)證券化開創(chuàng)了新篇章，對租賃市場輕資產(chǎn)運(yùn)營模式提供了現(xiàn)實(shí)樣本。

REITs即房地產(chǎn)信托投資基金，是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。其特點(diǎn)在于，收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，收益的大部分用于發(fā)放分紅，長期回報(bào)率較高，與股市、債市的相關(guān)性較低。在比較規(guī)范的REITs制度還沒有建立起來的情況下，就先后批準(zhǔn)兩起REITs業(yè)務(wù)，特別是對保利集團(tuán)租賃住房REITs的批準(zhǔn)，可以說是貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”要求的最具體的行動。

根據(jù)我國目前住房的實(shí)際情況，如果不有效開拓住房租賃市場、不大力提高租賃住房在全部住房中的比重，力爭達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平，要想從根本上解決廣大居民的住房問題，從根本上控制好房價(jià)，難度相當(dāng)之大。住房租賃市場相對滯后，則是造成房價(jià)難以控制、住房矛盾突出的關(guān)鍵因素之一。應(yīng)當(dāng)從政策上支持住房租賃市場發(fā)展、鼓勵企業(yè)參與住房租賃市場建設(shè)，引導(dǎo)廣大居民依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，選擇購房還是租房，而不要過度購房、盲目購房。

由于與售房相比，住房租賃存在著投資回報(bào)周期長、企業(yè)盈利壓力大的問題。所以，如何鼓勵與支持企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，尤其是通過持有住房進(jìn)行住房租賃，是一個非常重要的問題，也是一道難題。因?yàn)?，如果沒有相應(yīng)的政策做支撐，要么住房租賃價(jià)格很高，讓租房者無力承受，只能繼續(xù)選擇購房，最終使住房租賃市場難以真正建立起來，房價(jià)繼續(xù)居高不下，甚至再度快速上漲；要么企業(yè)承受虧損壓力，或者盈利周期過長，沒有企業(yè)愿意去從事住房租賃業(yè)務(wù)，最終同樣無法達(dá)到發(fā)展住房租賃市場的目的。

依靠過高的租金滿足企業(yè)的盈利需要，顯然是不符合住房租賃市場的發(fā)展要求的，也是不符合“房子是用來住的”目標(biāo)的。只有降低企業(yè)租賃住房的持有成本，控制租金，才是發(fā)展住房租賃市場的重中之重。實(shí)行租賃住房資產(chǎn)證券化就是非常有效的手段之一。一旦實(shí)行了租賃住房資產(chǎn)證券化，企業(yè)就能走輕資產(chǎn)之路，租賃住房的盈利空間就能大大提升，對企業(yè)的盈利壓力也會大大減小，企業(yè)從事住房租賃業(yè)務(wù)的熱情才會有效增強(qiáng)。不僅如此，還能給投資者帶來新的投資空間和機(jī)會。

由于租賃住房REITs是剛剛破冰，相關(guān)的制度也沒有建立，有關(guān)方面在審批租賃住房REITs業(yè)務(wù)時(shí)，也是首先選擇央企中的“首席房企”，意圖很明確，就是希望保利集團(tuán)能夠做好示范作用，為其他企業(yè)推行租賃住房REITs積累經(jīng)驗(yàn)。

作為央企的“首席房企”，保利集團(tuán)不僅要通過這次的租賃住房REITs，切切實(shí)實(shí)地把住房租賃業(yè)務(wù)做起來，有效拉長房地產(chǎn)市場的短板，更要承擔(dān)好國企的社會責(zé)任，探索國企如何在住房租賃市場發(fā)揮穩(wěn)定作用，平衡市場供應(yīng)關(guān)系，改善市場供需矛盾。

在住房租賃市場發(fā)展中，國企應(yīng)當(dāng)履行市場平衡職能，通過自身的作用，讓市場和租金都能相對穩(wěn)定，都能滿足多數(shù)人的需要。在此基礎(chǔ)上，凡是需要實(shí)行租賃住房資產(chǎn)證券化的企業(yè)，都必須在租金問題上兼顧社會責(zé)任，否則，就不批準(zhǔn)其實(shí)行租賃住房資產(chǎn)證券化。從這個角度來講，保利集團(tuán)獲得首張通行證，也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮示范效應(yīng)、起好導(dǎo)向作用。