“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，為推動(dòng)租賃住房發(fā)展，構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房體系，包括上海、廣州、杭州等城市均推出住宅租賃用地，要求土地70年自持不得轉(zhuǎn)讓。

在目前租金回報(bào)率較低的情況下，開(kāi)發(fā)商面臨自持租賃用地資金承壓和退出渠道受限等多重難題。

10月23日，保利地產(chǎn)-中聯(lián)前海開(kāi)源租賃住房REITs成功獲批。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)首單租賃住房REITs發(fā)行對(duì)于破解租賃用地自持難題提供了好的解決方案，將開(kāi)創(chuàng)租賃住房資產(chǎn)證券化新篇章，對(duì)于加快推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)有積極的示范效應(yīng)。

首單租賃住房REITs獲批

10月23日晚間，保利地產(chǎn)(600048，SH)公告稱，保利地產(chǎn)作為發(fā)行人的“中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱保利地產(chǎn)租賃住房REITs）于近日收到上交所出具的《關(guān)于對(duì)中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓無(wú)異議的函》（以下簡(jiǎn)稱《無(wú)異議函》）。

據(jù)了解，保利地產(chǎn)租賃住房REITs為國(guó)內(nèi)首單租賃住房REITs。公告顯示，本次專項(xiàng)計(jì)劃采取分期發(fā)行方式，發(fā)行總額不超過(guò)50億元，首期發(fā)行自《無(wú)異議函》出具之日起6個(gè)月內(nèi)完成，其余各期發(fā)行自《無(wú)異議函》出具之日起24個(gè)月內(nèi)完成。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，保利租賃住房REITs由保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司（中聯(lián)基金）共同實(shí)施，將以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9:1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)AAA。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，首單租賃住房REITs由保利地產(chǎn)發(fā)行，表明保利地產(chǎn)在租賃住宅市場(chǎng)具有重要地位，具備發(fā)展住宅租賃物業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

保利集團(tuán)副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊認(rèn)為，項(xiàng)目是保利集團(tuán)在住房租賃領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水，REITs將成為保利集團(tuán)構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具，積極開(kāi)拓住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新。

證監(jiān)會(huì)債券部副處長(zhǎng)閻云松認(rèn)為，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對(duì)于建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度具有重要意義。保利地產(chǎn)租賃住房REITs的推出符合國(guó)家大力推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

住宅租賃用地退出難題破局

在國(guó)家鼓勵(lì)住宅租賃物業(yè)發(fā)展的大背景下，越來(lái)越多的城市推出住宅租賃用地。上海作為全國(guó)首個(gè)推出租賃宅地試點(diǎn)的城市，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，其已成交6宗租賃住宅用地，已掛牌和已公示的地塊為12幅。

廣州的首宗住宅租賃用地已成交，按照廣州市政府的規(guī)劃，2017～2021年廣州將增加租賃住房有效供應(yīng)，新增租賃住房15萬(wàn)套。杭州也緊隨其后，推出首宗租賃住房用地。同時(shí)，廣東、貴州、江西等地先后發(fā)布文件，允許商業(yè)用房改為租賃住房。

作為房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，租賃住宅物業(yè)的發(fā)展將倒逼更多開(kāi)發(fā)商和資金進(jìn)入租賃市場(chǎng)。自持運(yùn)營(yíng)物業(yè)需要投入大量資金，在租金回報(bào)率較低的情況下，租賃物業(yè)迫切需要尋求退出機(jī)制，將倒逼行業(yè)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，保利地產(chǎn)的租賃住房REITs發(fā)行對(duì)于打通租賃住房企業(yè)的退出渠道，破解租賃用地自持提供了好的解決方案。

在目前“租購(gòu)并舉”的大背景下，租賃住宅用地得到國(guó)家大力支持。劉策認(rèn)為，在金融和REITs方面提供支持，對(duì)于鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)具有重要意義，未來(lái)住宅租賃市場(chǎng)將越來(lái)越繁榮。

劉策分析認(rèn)為，需要注意的是，保利地產(chǎn)的租賃住房REITs和國(guó)外的REITs存在一定差異，包括產(chǎn)品的分級(jí)、產(chǎn)權(quán)、投資收購(gòu)等方面還是很不一樣，目前只是一個(gè)小的嘗試，包括REITs的覆蓋面等方面在內(nèi)還需要不斷的探索。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，保利地產(chǎn)的租賃住房REITs成功獲批驗(yàn)證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性，對(duì)租賃住房資產(chǎn)證券化具有示范效應(yīng)。