住房租賃將逐漸成為我國住房體系的重要組成部分，這已成為業(yè)內(nèi)共識。面對研究機(jī)構(gòu)預(yù)測的萬億級別的市場潛力，不僅標(biāo)桿房企、中介機(jī)構(gòu)在積極布局，阿里巴巴、銀聯(lián)、國有商業(yè)銀行等巨頭也紛紛強(qiáng)勢介入，使得住房租賃市場的未來發(fā)展“更有看頭”。

打開空間的同時，市場格局也在發(fā)生變化。那么，新格局將給市場各方帶來什么樣的機(jī)會和挑戰(zhàn)？傳統(tǒng)中介將何去何從？在不少業(yè)內(nèi)人士看來，不管是老企業(yè)還是新生代，不管是合作還是競爭，住房租賃市場未來的空間足夠大，也足夠容納各方力量和智慧，共同推動市場的多維搭建和快速發(fā)展。

兩類企業(yè)或受影響

就在本月，阿里巴巴旗下支付寶宣布租房平臺上線，首批開通上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州等八城線上租房服務(wù)，有超過100萬間公寓將“入駐”支付寶。

在業(yè)內(nèi)人士看來，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的強(qiáng)勢介入，受影響最大的將是兩類企業(yè)：一是以收取端口費(fèi)為盈利點(diǎn)的房地產(chǎn)電商平臺。在支付寶進(jìn)入前，在這類電商平臺公司上發(fā)布二手或租賃房源是要付端口費(fèi)的。而現(xiàn)在支付寶零費(fèi)用與長租公寓品牌的合作，其強(qiáng)大的流量導(dǎo)入能力是其他房產(chǎn)電商平臺無法比擬的。

二是中原地產(chǎn)、鏈家等傳統(tǒng)中介的中低端租賃業(yè)務(wù)也將受到?jīng)_擊。在住房租賃市場，收入水平不高的單身年輕人是一個龐大的租賃群體，也正是目前長租公寓市場的主要目標(biāo)客群。長租公寓一般提供面積較小的單套房源，集中式管理、品牌運(yùn)營，且交通配套更符合年輕人上班需要。在長租公寓和個人房東“老破小”房源之間選擇，更多的年輕租客青睞長租公寓。這部分需求被分流后，傳統(tǒng)中介的租賃業(yè)務(wù)難免受到影響。

傳統(tǒng)中介不可替代

想在市場占有一席之地，必須要有過人之處。支付寶租房的核心優(yōu)勢是信用評價系統(tǒng)，以及基于評價系統(tǒng)衍生的免押金。免中介費(fèi)也是其吸引客戶的賣點(diǎn)。而在一些傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員看來，支付寶平臺的信用租房不可能代替?zhèn)鹘y(tǒng)中介，雙方各有各的優(yōu)勢。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，支付寶模式也有兩個痛點(diǎn)：一是房東能否接受信用抵押。作為房東，信用或許遠(yuǎn)不如一個月押金來得有安全感。“萬一遇到糟心的租客，房東的損失也不小，設(shè)施設(shè)備不愛惜使用，一年下來新品也變舊品了。更何況有些租客有特殊要求，一些設(shè)施是特別定制的，折舊成本不低?！北R文曦認(rèn)為，從中原地產(chǎn)接觸的實(shí)際情況看，房東很少會接受信用抵押的方式，免押金的房源選擇余地不大。

二是房東能否接受房租月付，尤其是中高價位房源房東。在一線城市，高端房源月租金近萬元，房東預(yù)收三個月，可以做些投資理財，如果實(shí)月付租金，就沒法高效利用。從支付寶目前掛牌房源看，月付式房源幾乎集中在2000元/月以內(nèi)的低端房源。

在盧文曦看來，支付寶平臺上的房源大多以單間出租，針對單身以及短期居住的租客為主，而傳統(tǒng)中介針對中高端市場更有優(yōu)勢。綜合來看，支付寶對低端租房市場有一定吸引力，而傳統(tǒng)租房房東更傾向一年甚至更久的穩(wěn)定租賃關(guān)系，產(chǎn)品則以整套出租為主。支付寶和傳統(tǒng)租賃各有客群和優(yōu)勢，但傳統(tǒng)中介公司應(yīng)在租賃業(yè)務(wù)上有所側(cè)重——適當(dāng)放棄中低端租賃市場，重點(diǎn)抓住以家庭為租賃對象的高端整租市場。

事實(shí)上，支付寶租賃平臺接入的租賃房源目前確實(shí)以蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓見、蛋殼公寓等長租公寓品牌為主，包括世聯(lián)行(002285,股吧)紅璞公寓、萬科泊寓等長租公寓品牌都有意向進(jìn)駐，而個人房東手上的租賃房源并不是支付寶接入的對象。

多方競逐萬億市場

對于市場規(guī)模，東方證券近期研報指出，目前我國租房人口估計為1.9億，主要由流動人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成。未來，國內(nèi)住房租賃市場的主戰(zhàn)場在一、二線城市。東方證券選取了四個一線城市及23個二線城市進(jìn)行詳細(xì)拆分計算，測得目前我國住房租賃市場規(guī)模已達(dá)1.3萬億元，其中一、二線城市的份額占比分別為31%、20%。該報告預(yù)測，至2030年，我國租房人口將達(dá)2.7億，整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。

如此可觀的市場前景，不僅吸引了支付寶這樣的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，“國字頭”企業(yè)也迅速切入。10月11日，中國銀聯(lián)宣布與沈陽市房產(chǎn)局簽署住房租賃服務(wù)平臺合作協(xié)議。17日，中國銀聯(lián)再牽手武漢住房保障和房屋管理局。銀聯(lián)方面稱，今年年內(nèi)有望在12個試點(diǎn)城市全部開通服務(wù)。

國有大行緊隨其后。10月17日，中國建設(shè)銀行(601939,股吧)安徽分行與合肥市住房租賃行業(yè)聯(lián)盟簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，成為首個與當(dāng)?shù)刈》孔赓U行業(yè)聯(lián)盟（行業(yè)協(xié)會）簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的銀行。

不少住房租賃行業(yè)從業(yè)人員認(rèn)為，應(yīng)該用更長遠(yuǎn)的眼光來看待未來發(fā)展。租購并舉將是未來我國房地產(chǎn)發(fā)展的主基調(diào)，未來五年甚至更長時間內(nèi)，租賃將逐漸成為我國住房體系重要組成部分。這個過程中，租房市場規(guī)范化、增量房源供給、租售同權(quán)等都將逐一落實(shí)。

市場容量巨大，足以容納各方力量和智慧。蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平認(rèn)為，未來住房租賃市場的格局或?qū)⑴c房地產(chǎn)銷售市場一樣，一、二線城市也出現(xiàn)數(shù)個萬科、龍湖等龍頭企業(yè)，供給大眾型出租房。“但這個巨量市場不可能一家獨(dú)大，中小公寓運(yùn)營商的產(chǎn)品將更加精細(xì)化、特色化，為這個市場提供更加豐富、多元的參與元素?！饼垨|平表示。