即將于幾個月后卸任的周小川在關鍵時刻又說了一個新名詞：明斯基時刻！要警惕！

簡單概括一下，就是經濟一直繁榮，大家都對未來比較樂觀，偏好不斷加杠桿購買各種資產，卻因某個事件擊穿市場信心導致資產價格暴跌，繼而引發(fā)一系列問題。

這個時刻是所有人都不希望出現(xiàn)的，所以比較合理的方式是，在順風順水的時候，需要一點“逆風”讓人們冷靜冷靜，穩(wěn)健一點。但很遺憾，很多發(fā)達經濟體都有過這個明斯基時刻，我們雖然還未經歷這個時刻，但它并不遙遠，因為房地產當前的情況并不樂觀。

請看下圖：

大家已經看到了，居民負債余額/居民可支配收入已經逼近100%了，意思就是說大家的收入除去必要生活支出，幾乎全要拿出來還債。

還記得美國當年的樓市吧，2006年美國整個房貸構成中，A級和AA級的優(yōu)質貸款占比不到10%，剩下BB級和B級的垃圾次級貸款占比超過90%，但市場仍然信心滿滿，實際上風險已經來到，而美聯(lián)儲的17次加息則直接刺破了這個泡沫，結果大家都看到了。

這就是個典型的明斯基過程，隨后的美聯(lián)儲不得不進入長期的QE過程，資產負債表不斷擴大，直到現(xiàn)在才逐步啟動縮表。

周小川在這個時候提到“明斯基時刻”，顯然是在提醒大家要保持清醒的頭腦，別只想著發(fā)財最終把自己賠進去。這與之前人民日報提到的“灰犀?！备拍町惽?。

大家都想著通過買房賺錢，但購房者的還款能力是分三六九等的，優(yōu)質人士都買了房，房地產這個鏈條要想繼續(xù)玩下去，就得開發(fā)更多的購房者，那些還款能力一般甚至較差的人也被吸引進樓市。這個過程不斷重復，最終的結果就是還款能力差的購房者占所有購房者的比例不斷提高。

而我們的樓市投機之風更甚，不僅是大量購房能力不足的剛需被入市，還有很多人到處借錢到處買房，買大量的房子。根本原因就是樓市一直很順利，中間因為政策收緊有過幾次磕絆，但都快速收復并走出更高的行情，這種歷史表現(xiàn)讓大家都太樂觀了，即使今年有歷史最強的收緊的信號也無法澆滅人們心中的欲望。

剛需因為不斷萎縮的房貸額度和不斷提高的房貸利率被擋住了，但那些炒房客卻通過豐富的手段繼續(xù)獲得資金，買房不止。

對于樓市來說，“明斯基時刻”正在逼近的最直接表現(xiàn)是杠桿率不斷提高。而樓市卻又是最不能出現(xiàn)“明斯基時刻”的市場，因為它不像股市，真的是牽一發(fā)而動全身。所以我理解周小川在現(xiàn)在這個關鍵時刻拋出這個概念，實際上有兩個用意：

1、提醒所有市場主體（房企、購房者等）要穩(wěn)健操作。

對于房企來說，債務水平要控制好，別到時候因為房子賣不出去，錢收不回來，又融不到錢，被不斷到期的債務拖垮。要知道今后兩三年是償債高峰期，同時又是房地產回歸常態(tài)的關鍵之年。

對于購房者來說，買房一定得是基于資金和需求的合理計算之后而做出的決定。不能搞不清楚需求就買房，也不能單純?yōu)榱速嶅X而買房。

2、政策肯定會做出反應，特別是貨幣層面。

萬達為什么連續(xù)被三家國際評級機構下調評級，恒大融創(chuàng)等大房企為什么停止了大規(guī)模購地轉而降負債，央行為什么罕見支持北京等地商業(yè)銀行上調房貸利率？

這些動作的背后就是央行主導的主動降杠桿，它就是“逆周期因素”的一部分，讓大家冷靜冷靜，目的是盡力避開“明斯基時刻”。它們的好處就是“軟”而不是“硬”，是“化解”而不是“刺破”。

所有這些都在主動幫助人們扭轉預期：過去十余年的房價行情是不會延續(xù)下去了，別再“沖”進樓市！