持續(xù)不斷的樓市調(diào)控政策疊加，終于使市場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)變的端倪。

10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，全國(guó)商品房銷售面積116006萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.3%；商品房銷售額91904億元，同比增長(zhǎng)14.6%。這兩組數(shù)據(jù)的增速已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下滑。

其中，9月單月的商品房銷售面積為17467萬(wàn)平方米，同比下降267萬(wàn)平方米。這是自2015年3月以來(lái)，房地產(chǎn)單月銷售面積首次出現(xiàn)同比下滑的現(xiàn)象。

有分析人士將其看做“拐點(diǎn)”。認(rèn)為隨著樓市調(diào)控效果的進(jìn)一步釋放，未來(lái)的銷售數(shù)據(jù)很難大幅攀高，加之去年年末的基數(shù)較大，預(yù)計(jì)今年四季度的銷售規(guī)模將繼續(xù)同比下滑。

由于前三季度銷售較好，今年全年的銷售規(guī)模繼續(xù)攀高被普遍認(rèn)為是大概率事件。但上述“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)，可能意味著市場(chǎng)的下行已不可避免，這也將對(duì)投資、拿地、資金來(lái)源等指標(biāo)產(chǎn)生連帶影響。

熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊跌

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算，今年9月單月，全國(guó)商品房銷售面積為17467萬(wàn)平方米，與8月的12188萬(wàn)平方米相比，增長(zhǎng)43.3%，體現(xiàn)出“金九”的市場(chǎng)熱度。這也是僅次于6月的年內(nèi)第二高點(diǎn)。

同比來(lái)看，9月的商品房銷售面積下降267萬(wàn)平方米。雖然降幅僅為1.5%，但這是自2015年3月以來(lái)，房地產(chǎn)單月銷售面積首次出現(xiàn)同比下滑的現(xiàn)象。

今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積一直維持在較高的水平，且明顯高于去年同期。但進(jìn)入下半年以后，市場(chǎng)熱度明顯不及上半年。分析人士認(rèn)為，這是由于樓市調(diào)控政策在二季度出現(xiàn)升級(jí)所致。

這輪升級(jí)始于北京的“317新政”，該政策在限購(gòu)、限價(jià)的基礎(chǔ)上，大幅提高購(gòu)房杠桿，而且啟動(dòng)了鎖定房屋持有年限的“限售”措施。此后，越來(lái)越多的城市加入調(diào)控“大軍”，到目前為止，啟動(dòng)“限售令”的城市已經(jīng)超過(guò)40個(gè)，絕大部分為東部熱點(diǎn)城市。

從9月下旬開始，今年第二輪調(diào)控加碼出現(xiàn)。限購(gòu)、限貸、限售等措施被進(jìn)一步強(qiáng)化，并向三四線城市和中西部地區(qū)擴(kuò)圍。如今的調(diào)控力度，已是名副其實(shí)的“史上最嚴(yán)”。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，9月單月的銷售數(shù)據(jù)下滑，具有一定的偶然性。但也應(yīng)該看到，調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生疊加影響。其中，熱點(diǎn)一二線城市的銷售規(guī)模已經(jīng)明顯下降，目前主要靠三四線城市支撐。

在價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)邢志宏也在19日的新聞發(fā)布會(huì)上提到，今年8月，15個(gè)一線和二線熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比均下降和持平，同比漲幅多月回落；北上廣深四個(gè)一線城市的同比漲幅連續(xù)11個(gè)月回落；二線城市新房?jī)r(jià)格同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落。

考慮到房企通常會(huì)在年末沖擊銷售業(yè)績(jī)，四季度的銷售數(shù)據(jù)存在提升的可能，但9月出現(xiàn)的這個(gè)變化，仍被視為“拐點(diǎn)”的跡象。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要警惕后續(xù)三四線城市需求遠(yuǎn)不如前三季度規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)時(shí)候，全國(guó)銷售的同比數(shù)據(jù)可能會(huì)下降。中信建投也指出，考慮到去年10月的高基數(shù)，未來(lái)的銷售增速仍將持續(xù)下降，需要關(guān)注四季度預(yù)售證管理是否存在改善的空間。

但就全年來(lái)看，由于前三季度的銷售規(guī)模龐大，即便四季度市場(chǎng)繼續(xù)降溫，也無(wú)礙全年正增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，最近幾個(gè)月，房地產(chǎn)銷售累計(jì)增幅曲線大體按照每月下滑兩個(gè)百分點(diǎn)的走勢(shì)下降。依照這一速度，到今年年末，全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額和銷售面積增速將分別維持在8%和4%的水平。中原地產(chǎn)也發(fā)表了相似的觀點(diǎn)，即“2017年刷新2016年全年的銷售記錄基本已成定局?！?/p>

投資增速“逆市”上揚(yáng)

投資端的數(shù)據(jù)同樣出現(xiàn)了一個(gè)小小的“意外”。今年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元，同比名義增長(zhǎng)8.1%，增速比1-8月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。最近5個(gè)月以來(lái)，增幅首次擴(kuò)大。

在此前的預(yù)測(cè)中，大部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，前三季度的房地產(chǎn)投資增速會(huì)延續(xù)此前的下滑趨勢(shì)。

邢志宏在發(fā)布會(huì)上如此解釋這一現(xiàn)象：“在調(diào)控方式上，不是一味地限制需求。特別是針對(duì)一線城市住房供求矛盾比較突出的問(wèn)題，國(guó)家鼓勵(lì)在供求矛盾突出的地方，通過(guò)加大住宅土地的供應(yīng)來(lái)解決房地產(chǎn)的問(wèn)題。所以，前三季度房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)是比較平穩(wěn)的，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然起到了積極的作用?！?/p>

前三季度8.1%的房地產(chǎn)投資增速，雖低于前4月9.3%的階段性高點(diǎn)，但仍高于2015年的1.0%、2016年的6.9%，屬于最近三年來(lái)的相對(duì)高位。

投資增速維持高位并“逆市”升溫，有一定的歷史原因可循。

出于去庫(kù)存的政策目標(biāo)，過(guò)去幾年，政府部門主動(dòng)收縮了土地供應(yīng)規(guī)模。加之市場(chǎng)預(yù)期不甚明朗，交易規(guī)模也呈下降趨勢(shì)。2014年至2016年，房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)置土地面積連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，進(jìn)入2017年才出現(xiàn)正增長(zhǎng)。今年前三季度，房企購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)12.2%，成交價(jià)款增長(zhǎng)46.3%，增速均創(chuàng)最近四年來(lái)的新高。

而在銷售端，經(jīng)過(guò)2016和2017兩個(gè)“大年”后，總體庫(kù)存規(guī)模明顯下降。到今年三季度末，全國(guó)商品房待售面積降至61140萬(wàn)平方米，與2014年末的水平大致相當(dāng)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，很多熱點(diǎn)城市的去化周期已經(jīng)降至10個(gè)月左右的低水平。

熱點(diǎn)城市的“供地潮”正是在此背景下出現(xiàn)，房企的拿地和開工節(jié)奏也隨之加快。中信建投指出，重點(diǎn)城市土地交易持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將延續(xù)投資的生命力。按照這一邏輯，房地產(chǎn)投資增速直到年底都能得到支撐。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，自3月以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月維持在101以上的高位。9月該指數(shù)達(dá)到101.44，創(chuàng)最近三年來(lái)的新高。

由于“先行指標(biāo)”銷售規(guī)模的下滑難以逆轉(zhuǎn)，受傳導(dǎo)效應(yīng)的影響，其他指標(biāo)也可能很快出現(xiàn)頹勢(shì)。大部分受訪者認(rèn)為，未來(lái)數(shù)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雖有支撐，但已無(wú)力大幅上揚(yáng)。房企到位資金增速將繼續(xù)收窄，房企購(gòu)置土地面積增速也將很快轉(zhuǎn)為下行。