租客不告而別，留下一屋垃圾的場(chǎng)面。（資料圖片）

近日，一則《婚房出租四月變“垃圾場(chǎng)”，房東網(wǎng)上“追逃”兩名租房女孩》報(bào)道引發(fā)熱議：一男子把自己裝修好的婚房出租給兩個(gè)女孩，結(jié)果四個(gè)月后，女孩們欠租失聯(lián)，打開房間一看，婚房變垃圾場(chǎng)，狗屎滿地，窗子被卸了，冰箱里面放的東西生了蛆，停車位也被轉(zhuǎn)租給他人。據(jù)悉，近日租房女孩終于現(xiàn)身，給房東轉(zhuǎn)賬支付了拖欠的房租和補(bǔ)償費(fèi)用，房東自行墊付房屋清潔費(fèi)用及家具修理費(fèi)用，雙方達(dá)成和解。

事件之所以引發(fā)關(guān)注，因?yàn)榇祟惖湫偷摹安豢孔V”租客并不少見，租客和房東發(fā)生矛盾糾紛在租房過程中也相當(dāng)普遍。近期，租售并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等提法，顯示房屋租賃市場(chǎng)還會(huì)得到進(jìn)一步發(fā)展。那么在房屋租賃過程中是否有辦法避免碰到不靠譜的租客或房東呢？業(yè)內(nèi)人士表示，在租房過程中通過正規(guī)途徑簽訂合同，備注信息齊備，可盡量降低此類風(fēng)險(xiǎn)。

區(qū)區(qū)押金保障有限 訂明細(xì)則登記備案是關(guān)鍵

不少房東都遇到過類似的事情：將裝修漂亮的房子租出去，合同到期卻見家具電器損毀、房屋面貌大變，再出租還要重新花費(fèi)不少的費(fèi)用整修房子?；蛘咦饪驮诜孔永飶氖虏槐辉试S的活動(dòng)，或養(yǎng)寵物，將房子搞得烏煙瘴氣；說好租給一個(gè)人，結(jié)果住進(jìn)一群人……碰上這么不靠譜的租客，業(yè)主如何保障自己的權(quán)益？

業(yè)內(nèi)人士表示，通過正規(guī)途徑租房，是有一些把關(guān)措施和條款規(guī)定以保障租賃雙方權(quán)益的。中介與租賃雙方簽訂租賃合同前，應(yīng)與租賃雙方一同到物業(yè)查勘和了解物業(yè)情況，確認(rèn)物業(yè)中是否存在墻體損壞、漏水等異常情況，并備注在租賃合同中。簽訂租賃合同時(shí)，提醒租賃雙方提供真實(shí)有效的身份證明文件及物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明文件、授權(quán)委托公證書等，由雙方查看并由中介方復(fù)印留底；提醒租賃雙方須辦理租賃登記備案手續(xù)，并充分理解合同中約定的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。如租賃物業(yè)內(nèi)有家私電器的，應(yīng)簽訂家私電器清單，明確約定家電的牌子、型號(hào)、數(shù)量、是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)等細(xì)節(jié)情況。如有其他情況，租賃雙方可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定。

哪些行為租客需擔(dān)責(zé)？

據(jù)合富置業(yè)相關(guān)人士介紹，一般簽約當(dāng)天承租方必須支付租賃保證金及首月租金給出租方，若承租方違約造成出租方的經(jīng)濟(jì)損失或提前退租的，出租方有權(quán)從保證金中扣除或沒收保證金。租賃合同約定承租方承擔(dān)的責(zé)任，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途；需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)、加、改建的必須經(jīng)出租方書面同意，并雙方簽訂書面協(xié)議；因承租方過錯(cuò)延誤維修或使用不當(dāng)造成他人人身傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、房屋損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償；承租方未經(jīng)出租方書面同意，不得擅自轉(zhuǎn)租或分租給他人使用或調(diào)換使用等。另外，出租方可以根據(jù)實(shí)際需要，與承租方協(xié)商保障條款。

中原地產(chǎn)華苑分行資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理莫建國(guó)表示，在租賃過程中，中介通過房產(chǎn)證以及長(zhǎng)期租賃的經(jīng)驗(yàn)等對(duì)于房東的身份通常會(huì)有把關(guān)和鑒別，對(duì)租客則主要是查看其身份證。由于租客是付錢的一方，除非是特意隱瞞有違法的行為或圖謀，一般都是沒什么問題的，所以對(duì)于租客身份的甄別并不嚴(yán)格，身份證信息真假也難由非專業(yè)人士鑒別，通常是通過租客的言談、肢體語言透露的信息來進(jìn)行判斷。廣州鏈家鶴洞分店店長(zhǎng)林裕華則表示，建議出租房屋要到街道進(jìn)行登記備案，不少街道居委會(huì)會(huì)定期走訪租房的租客，對(duì)業(yè)主的權(quán)益也是一種保障。

不過，即使收取押金有時(shí)也難敵不靠譜的租客。據(jù)廣州鏈家金鐘分店店長(zhǎng)陳春言介紹，他們碰到過房東將房子租給一家人，在半年不交物管費(fèi)，并欠下幾個(gè)月水電費(fèi)、拖欠房租不交之后，租客不告而別，此時(shí)押金早已經(jīng)不足以支付欠費(fèi)。因此，提醒業(yè)主要注意的是，出現(xiàn)欠費(fèi)情況需要立即處理，否則容易遭受更大的損失。如果房屋裝修家電等價(jià)值較高，可以要求多支付幾個(gè)月的押金，有些業(yè)主要求租客按季度或半年交租，也是保障自己權(quán)益的辦法。

最常見的押金退還糾紛

目前，在租賃過程中，房東主要通過收取押金來避免遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)，退還押金也容易產(chǎn)生糾紛。

廣州鏈家鶴洞分店店長(zhǎng)林裕華告訴記者，他們近期就處理過一個(gè)比較特別的租賃糾紛。一位有些潔癖的女租客租住了帶家具家電的房子，不過很快，租客提出因?yàn)樗朔繓|家的床和床墊出現(xiàn)皮膚瘙癢等不適癥狀，要求退租并退還押金，房東則不認(rèn)可這一說法，而且也沒有任何條款涉及到此類問題，雙方爆發(fā)激烈沖突，最后找到社區(qū)民警來協(xié)調(diào)解決，通過民警調(diào)和，最終業(yè)主讓步，退還了押金解除了租賃合同。由此可見，糾紛產(chǎn)生的原因和狀況常常出人意料。

據(jù)悉，最常見導(dǎo)致押金退還糾紛的通常是租客在合同約定的租期內(nèi)提前退租；租客遺失押金收據(jù)；租客拖欠租金及管理費(fèi)、水電費(fèi)達(dá)到一定時(shí)間；存在不被房東同意的分租、轉(zhuǎn)租現(xiàn)象；房屋衛(wèi)生狀況或家具家電有損毀等狀況。

最齊全的合同備注條款

業(yè)內(nèi)人士表示，為了保障租賃雙方的權(quán)益，最好在簽訂租賃合同時(shí)將容易發(fā)生分歧和糾紛的問題通過條款備注在合同上。如租賃物業(yè)內(nèi)有家私電器的，應(yīng)簽訂家私電器清單，明確約定家電的牌子、型號(hào)、數(shù)量、是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)等細(xì)節(jié)情況。租賃雙方可按需進(jìn)行拍照留底，如有需要可打印照片由租賃雙方簽名確認(rèn)。

租賃雙方對(duì)在意及關(guān)心的問題，如過往是否存在意外發(fā)生、非正常死亡事件、可否作為員工宿舍、可否合租等問題，應(yīng)及時(shí)提出并雙方協(xié)商一致簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定。此外，關(guān)于租客的性別、人數(shù)；如果房東欲出售或再出租租客是否答應(yīng)配合看房；能否養(yǎng)寵物；租賃期結(jié)束后，房屋是否需要經(jīng)過打掃再交房，租客個(gè)人物品清理期限過后是否視為自動(dòng)放棄處理權(quán)等，都最好能事先約定好。

如果發(fā)生違約情況，業(yè)主可以解除合同沒收押金，事先設(shè)想周全的條款和協(xié)議能降低碰到不靠譜租客的風(fēng)險(xiǎn)。