[導(dǎo)讀]最近，“租售同權(quán)”這個詞火了。

最近，“租售同權(quán)”這個詞火了。

繼廣州首提“租售同權(quán)”后，有關(guān)住房租賃市場的動作便未見停歇。7月18日，住建部等九部委發(fā)文，要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并圈定全國首批12個住房租賃試點城市；7月26日，住建部將立法保障“租售同權(quán)”的消息刷屏；7月28日，無錫推“租房落戶”新政；8月10日，濟(jì)南發(fā)布新政，有序放開租賃住房落戶限制……取消購房落戶政策，將租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”范疇似乎是大勢所趨。

從廣州的“租售同權(quán)”到無錫、濟(jì)南的“租房落戶”，租賃市場受到前所未有的關(guān)注。南昌此次雖未列入試點城市，但一石激起千層浪，反響依然很大?！白馐弁瑱?quán)”立法，能否引領(lǐng)南昌邁向“租房時代”？本期《江報直播室》帶你一起探討相關(guān)話題。

嘉賓：

李木韋 江西省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長

李鋒 江西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長

戴慶鋒 南昌市社科院社會所副所長

鄭好 融創(chuàng)中國南昌公司營銷總監(jiān)

牛金鐘 中環(huán)地產(chǎn)營銷總監(jiān)

羅金壽 江西豫章律師事務(wù)所律師

千元出租屋能否解決百萬學(xué)區(qū)房問題？

（畫面一）南昌市民郭女士和丈夫帶著兩個孩子擠在一間僅30余平方米的房子里。他們原本住在青山湖邊一個臨湖小區(qū)100多平方米的套房里。2014年，為了讓兒子上南昌市育新小學(xué)，夫妻倆咬牙花50余萬元購買了這套與育新小學(xué)僅一墻之隔的小房子，如今7歲的兒子已經(jīng)上小學(xué)二年級了，郭女士覺得，為了孩子的教育，一切都是值得的。

（畫外音）7月17日，廣州市人民政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，明確賦予符合條件的租房者子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租售同權(quán)。7月26日，住建部表示，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

戴慶鋒：如今，房子的價值已不再主要是住宿的需要，而更多地體現(xiàn)在附著其上的公共福利，如教育、醫(yī)療、社保等方面?！白馐弁瑱?quán)”聽起來很美好，但現(xiàn)實情況是，租房入學(xué)在戶籍、房產(chǎn)情況等方面設(shè)定了一些前提條件，只有完全符合的群體，才有可能通過租房來就讀理想的學(xué)校。如此看來，“租售同權(quán)”并不能從根本上解決優(yōu)質(zhì)教育資源分配不均的問題。

鄭好：在學(xué)區(qū)房價格居高不下的情況下，租售同權(quán)似乎打開了一個新局面：通過租房就能上名校。如若真能將“租售同權(quán)”落實到學(xué)區(qū)學(xué)位上，對于教育資源不均衡配置的現(xiàn)狀，是一次不錯的調(diào)整和完善。但是，“租售同權(quán)”畢竟難解優(yōu)質(zhì)資源供不應(yīng)求的結(jié)，因此，不能對租房解決教育問題、學(xué)區(qū)房降溫期望太高。

（畫外音）從古至今，子女的教育問題一直都是每個家庭的頭等大事，也牽動著家長們最為敏感的神經(jīng)，許多買不起房的家長聽到“租售同權(quán)”的消息都?xì)g欣鼓舞。記者日前從南昌市教育局了解到，其實，在南昌，租房人子女本身可以就近上學(xué)，只是入學(xué)順序排位最靠后。

李鋒：南昌早已有租房就近入學(xué)的政策，但相比而言，有產(chǎn)權(quán)有戶籍的居民子女才有優(yōu)先入學(xué)權(quán)。如果真正實施“租售同權(quán)”，會減少部分家庭對學(xué)區(qū)房的剛性需求，但由于優(yōu)質(zhì)教育資源有限，基于優(yōu)先級別的不同，承租人子女上優(yōu)質(zhì)學(xué)校未必能實現(xiàn)，這也是當(dāng)前“租售同權(quán)”的瓶頸之一。

牛金鐘：租售同權(quán)，旨在將租賃和教育、醫(yī)療等公共資源掛鉤，使租房與買房居民享受同等待遇。不過，天上不會掉餡餅，每月花千元的租房者，和花百萬買房的房主能享受同等權(quán)利？想想就不太現(xiàn)實，況且，這其中還需要兼顧買房者的利益。

羅金壽：承租人依據(jù)租賃合同取得房屋使用權(quán)，而“租售同權(quán)”將房屋租賃與公共服務(wù)權(quán)益進(jìn)行捆綁，如此，房屋租賃糾紛可能引發(fā)公共服務(wù)權(quán)益沖突，產(chǎn)生新的法律糾紛。要處理好權(quán)利分割問題，關(guān)鍵是要看政策細(xì)則如何設(shè)置與落地。否則，房東沒有理由把租賃受教育、醫(yī)療等權(quán)利“讓路”給承租者。

南昌邁向“租房時代”還有多少痛點？

（畫外音）千元出租屋與百萬學(xué)區(qū)房，要想實現(xiàn)真正的“租售同權(quán)”，從“看上去很美”到“真的很美”，恐怕會有一段相當(dāng)漫長而艱難的道路。而實際上，南昌租賃市場還有諸多亟待破解的痛點。截至2017年6月30日，南昌市公安機關(guān)登記的實有人口約582.7萬，其中，戶籍人口約526萬人，流動人口數(shù)為56.7萬，流動人口中租賃房屋租住人數(shù)約26.4萬。而上海易居房地產(chǎn)研究院7月21日發(fā)布的《全國50城房租收入比研究》報告顯示，南昌今年6月份人均住房租金為775元，房租收入比為27%，這意味著租房者近三成收入交了房租，屬于住房租金相對較高的城市。

鄭好：相比北上廣等一線城市，南昌外來流動人口較少，租金收益率低，市場風(fēng)險較高，以致房企進(jìn)軍租房行業(yè)顧慮較多。目前，南昌鮮有房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模開拓住房租賃市場，不排除未來會有較大發(fā)展空間，但當(dāng)前尚不具備大規(guī)模發(fā)展住房租賃市場條件。

李鋒：今年3-5月份，省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及相關(guān)主管部門對我省住房租賃市場進(jìn)行了調(diào)研。當(dāng)前，南昌的住房租賃市場房源較多、租賃需求較大，但絕大多數(shù)屬于“散戶”式，租賃雙方直接交易，雙方權(quán)益不能得到有效保障。在南昌，專門做住房租賃的企業(yè)幾乎沒有，更別提規(guī)模。成熟的住房租賃市場應(yīng)是機構(gòu)為主、個人為輔，機構(gòu)占比大，而個體所占份額小。這樣，租賃市場才更便于規(guī)范管理，發(fā)展才更有保障。

牛金鐘：在一個成熟的房屋租賃市場中，通常，租房者40%以上的收入用于租房。而南昌的房屋租賃市場不符合這一特征，且絕大部分是個人房東，機構(gòu)出租人較少。除個別高端租賃企業(yè)外，很多個人租賃不可控，陰陽合同、隔斷房等問題得不到解決，租戶權(quán)益難以保障。

戴慶鋒：當(dāng)前租賃市場發(fā)展的著力點在于推進(jìn)“租售同權(quán)”，但值得注意的是，“租售同權(quán)”可能會帶來熱門區(qū)域房租上漲，這既讓租房者更難承受經(jīng)濟(jì)壓力，也會間接助長優(yōu)勢地段房“坐地起價”，從而加劇租售差距，變相剝奪租房者的權(quán)益，造成更大的不公平。除此之外，也可能帶來黑中介、“陰陽合同”等系列問題，給正常租賃市場秩序造成隱患，這也是發(fā)展租賃市場的一大“痛點”。

李木韋：培育發(fā)展租賃市場是一個系統(tǒng)、復(fù)雜且漫長的過程，需要時間。去年11月，省政府辦公廳已印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》。我省將在大力發(fā)展住房租賃企業(yè)、規(guī)范住房租賃行為、規(guī)范住房租賃中介服務(wù)、落實住房公積金使用政策等方面提供政策支持。省住建廳會同相關(guān)機構(gòu)目前也在進(jìn)行調(diào)研，研究并推進(jìn)這項工作。在房屋租賃市場中，公租房扮演了重要的角色。今年6月，我省出臺的《江西省保障性安居工程省級專項資金管理辦法》明確了政府主導(dǎo)的公共租賃住房每套補助10000元，相關(guān)政策對發(fā)展培育房屋租賃市場有一定的助推作用。

如何激活租賃市場一池春水？

（畫外音）7月28日，無錫市發(fā)布了修訂后的《無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》，取消了有關(guān)投資、購房落戶政策，增設(shè)了租賃住宅落戶政策，將合法穩(wěn)定住所的認(rèn)定范圍擴大至租賃住宅，新政將于9月1日起正式實施。8月10日，濟(jì)南發(fā)布戶籍改革新政，有序放開租賃住房落戶限制……記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了無錫、濟(jì)南，鄭州、揚州等地也在推“租房落戶”政策。

羅金壽：包括南昌在內(nèi)的許多城市，目前都面臨著流動人口、城市無住房人口難以平等地享受教育等公共服務(wù)的問題，“租售同權(quán)”值得期待。但是，僅以居住地為依據(jù)，不附加其他限制性條件，才是真正的“同權(quán)”。這一政策的實現(xiàn)，依賴于公共服務(wù)的投入，且要解決資源稀缺的約束下如何公平分配的問題，特別是要完善并細(xì)化房屋租賃、戶籍、社保等方面的政策法規(guī)，增加可操作性。

戴慶鋒：“租售同權(quán)”是一種探索和嘗試，旨在推進(jìn)待遇公平，初衷雖好，但必然會面臨諸多困難，要讓“租售同權(quán)”真正帶來實惠，特別是在教育公平、人才吸納以及城鎮(zhèn)化等方面帶來積極影響，就要從戶籍制度改革、增加公共資源供給、健全完善制度等多個方面發(fā)力，落到實處，才能讓這項政策走得更深、更遠(yuǎn)。

李鋒：現(xiàn)在業(yè)界的普遍共識是，要建立房地產(chǎn)長效機制，必須大力培育和發(fā)展住房租賃市場。通過立法明確“租售同權(quán)”，可以說是國家層面對加快發(fā)展住房租賃市場開出的一劑良藥。當(dāng)然，要實現(xiàn)“租售同權(quán)”還有很長的路要走，公共服務(wù)資源能否配套將成為“租售同權(quán)”能否真正實現(xiàn)的重要羈絆。不過，只要破除這些障礙，構(gòu)建起“購租并舉”房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系，就能實現(xiàn)“居者有其屋”。

牛金鐘：租售同權(quán)，可以在一定程度上幫助租賃客戶，但租戶的弱勢地位很難有大的改變。由于目前入學(xué)等重要公共福利都是與戶籍掛鉤，假如租賃不能落戶，那么“租售同權(quán)”便無從談起。如果在社會保障、教育等公共服務(wù)方面，能給予租房者平等的權(quán)利，那么未來租賃市場一定會大大地瓜分房產(chǎn)市場的蛋糕。

鄭好：“租售同權(quán)”是大勢所趨，但是需要足夠多的租賃型住房供應(yīng)和充足的公共服務(wù)資源配套兩方面作支撐，即使越來越多的開發(fā)商看準(zhǔn)租房市場前景，但如果沒有“優(yōu)質(zhì)公共資源”“房產(chǎn)增值保值”的“真金白銀”，想要大力發(fā)展租賃住房市場，并不容易。所以政府相關(guān)部門在前期規(guī)劃時就要前瞻性地引入更多的公共配套資源。

主持人：“大租房時代”是一個美好的愿景，讓夢想照進(jìn)現(xiàn)實，應(yīng)多一些制度性關(guān)懷，確保城市居住者無后顧之憂。讓住房回歸原本屬性，未來依然任重而道遠(yuǎn)。