時(shí)間追溯到大約20年前，1998年的房改方案開啟了中國商品住宅的時(shí)代閘門。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌當(dāng)時(shí)作為主要執(zhí)筆人之一，與100多人的房改起草小組成員歷時(shí)大半年，最終形成一份沉甸甸的房改方案。20年來，他也見證了中國房地產(chǎn)行業(yè)從無到有，迅速發(fā)展并成為拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長支柱的過程。

今年3月以來，樓市調(diào)控政策密集出臺，先是因城施策各地從需求端發(fā)力，緊接著“租購并舉”、“共有產(chǎn)權(quán)房”接棒，從供給端著手。

顧云昌表示，房地產(chǎn)調(diào)控具有周期性和差異性，調(diào)控始終在路上，冷的時(shí)候升溫?zé)岬臅r(shí)候降溫，這其中考驗(yàn)的是調(diào)控技巧和水平。最好的調(diào)控手段，是運(yùn)用市場手段加以金融杠桿。供給側(cè)改革現(xiàn)在已經(jīng)開始了，但實(shí)際上，目前很多中小城市去庫存任務(wù)仍很艱巨。

在北京推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿）的節(jié)點(diǎn)，8月8日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）對顧云昌進(jìn)行了專訪，試圖探討此輪調(diào)控背后的邏輯。

共有產(chǎn)權(quán)房：長效機(jī)制的組成部分

NBD：共有產(chǎn)權(quán)房將調(diào)控政策推向一個(gè)新的高潮，您如何看待共有產(chǎn)權(quán)房的問題？

顧云昌：實(shí)際上共有產(chǎn)權(quán)房是深化住房制度改革的重要舉措，主要目的就是解決“住有所居”，而不是過去的“居者有其屋”。

現(xiàn)在最突出的是一線城市和重點(diǎn)二線城市的地方住房問題。首先房價(jià)上漲很快，還需要解決非戶籍人口，也就是城市新市民的住房問題，所以在2014年住建部提出發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，實(shí)際上共有產(chǎn)權(quán)房是經(jīng)濟(jì)適用住房的提升，是政策不斷完善的過程。

原來經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不夠清楚，現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房將產(chǎn)權(quán)明晰，責(zé)任更清楚，買房者也可以保持增值，這一方面也是公平公正的體現(xiàn)。

NBD：共有產(chǎn)權(quán)房從首次推出到目前已經(jīng)有7年時(shí)間，但是一直未能全國范圍內(nèi)進(jìn)行推廣，是不是其中存在很多困難？

顧云昌：以前試點(diǎn)城市也在做，但是效果不明顯，之所以沒有得到推廣，首先我們得明白兩個(gè)問題，實(shí)際上地方政府的注意力主要是集中在房價(jià)上，對房地產(chǎn)市場是否健康發(fā)展和房價(jià)問題非常關(guān)注；第二個(gè)原因是時(shí)間段的問題，房地產(chǎn)市場的周期表現(xiàn)，房價(jià)越來越高，所以共有產(chǎn)權(quán)又被提出來了。

NBD：共有產(chǎn)權(quán)房會降低房價(jià)嗎？

顧云昌：我們不要把立足點(diǎn)放在房價(jià)上，共有產(chǎn)權(quán)的出臺是為了抑制房價(jià)上漲的說法本身是有失偏頗的，從長效機(jī)制來看，共有產(chǎn)權(quán)的目的是為了構(gòu)建一個(gè)完備的、全覆蓋的、公平合理的住房供應(yīng)體制，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”。其實(shí)，影響房價(jià)的歸根結(jié)底是供求總量和供求關(guān)系，如果共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量很大，商品房房價(jià)才會受影響。

實(shí)際上，共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房都是供給體制的改革，是建立長效機(jī)制的組成部分，這樣來看，就能和現(xiàn)在市場政策聯(lián)合在一起了。房地產(chǎn)調(diào)控的首要目的是解決住有所居，第二個(gè)是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，這個(gè)時(shí)候才能談房價(jià)的問題。

NBD：房地產(chǎn)市場發(fā)展到什么程度才算是健康發(fā)展？

顧云昌：房地產(chǎn)市場是否健康發(fā)展，主要看供求總量是否平衡，第二供需結(jié)構(gòu)是不是合理，第三房價(jià)是不是基本平穩(wěn)。

樓市變局：2018年房地產(chǎn)市場或?qū)⑾滦?/p>

NBD：調(diào)控之后，您對房地產(chǎn)市場有怎樣的判斷？

顧云昌：上半年房價(jià)趨于平穩(wěn)狀態(tài)，增長幅度放緩，這跟房地產(chǎn)差異化調(diào)控政策緊密相關(guān)，全國區(qū)域調(diào)控存在差異的根本原因是，土地資源的錯(cuò)配。因城施策，針對區(qū)域性樓市制定切實(shí)可行舉措，避免一刀切。

樓市是有周期性表現(xiàn)的，2016年樓市發(fā)展到頂峰，2017年房地產(chǎn)整個(gè)銷售情況和房價(jià)開始出現(xiàn)下行趨勢，因?yàn)檎{(diào)控政策之后，觀望者更多，房價(jià)增幅緩慢，甚至出現(xiàn)環(huán)比下降，所以整個(gè)2018年我是不看好的，樓市將繼續(xù)下行，并處于低迷狀態(tài)。

所謂下行就是房價(jià)增幅下降，甚至需求量會出現(xiàn)絕對的下降。一、二線樓市先下行，三、四線樓市下行時(shí)段會來的晚一點(diǎn)。按照房地產(chǎn)市場大概3年一個(gè)小周期的說法，上升階段是一年半到兩年，下行階段是一年到兩年。

NBD：隨著購租并舉以及共有產(chǎn)權(quán)房出臺，業(yè)界有說房產(chǎn)稅也快了，對于房產(chǎn)稅這塊您怎么看？

顧云昌：準(zhǔn)確的說應(yīng)該叫房地產(chǎn)稅，稅收改革一定要進(jìn)行，雖然很多人反對，現(xiàn)在的問題是即便持有100套也不交稅，那么政府財(cái)政的資金從哪來？實(shí)際上，更多的是從土地出讓金那里獲得。對于持有的不交易房子的持有稅，這是許多國家的做法，占有社會資源就需要交稅。不交稅導(dǎo)致炒房者進(jìn)入，再加上房價(jià)上漲過快，大量的利益出現(xiàn)。所以，為了抑制炒房客，我們應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅。

NBD：目前中國樓市有泡沫嗎，如何警惕灰犀牛式風(fēng)險(xiǎn)？

顧云昌：許多國家都出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫，而且都出現(xiàn)過破滅，所以這就是灰犀牛。日本金融危機(jī)和房地產(chǎn)泡沫聯(lián)系在一起，美國的金融危機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫破裂。

中國為什么將金融風(fēng)險(xiǎn)放在第一位，就是因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)已經(jīng)在大城市沉淀了泡沫，如果任其發(fā)展下去，一旦破滅就可能導(dǎo)致金融危機(jī)的出現(xiàn)，我們要預(yù)防。

由于中國土地市場的特殊性，樓市泡沫實(shí)際上也是地價(jià)泡沫的主要表現(xiàn)，因?yàn)槲覀兊耐恋厥袌鍪钦刂频?，所以房價(jià)中所含的地價(jià)比重不斷升高，自然會催生樓市泡沫。但現(xiàn)在我們還在城鎮(zhèn)化建設(shè)當(dāng)中，我們尚不會存在灰犀牛事件，我們的需求依然很旺盛。