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導(dǎo)讀

馬云介入住房租賃市場(chǎng)引發(fā)人們驚呼，租賃市場(chǎng)被顛覆的聲音再起。因?yàn)?，以后租房可以上淘寶，有望進(jìn)入“免押金”時(shí)代。

中房報(bào)記者 許倩 北京（樓盤(pán)）報(bào)道

馬云正在做出阿里對(duì)于房地產(chǎn)新模式的姿態(tài)，這緣起于國(guó)家的最高信源：住房租賃市場(chǎng)被放到主流方向。

8月9日，杭州（樓盤(pán)）市房管局和阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團(tuán)旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作，杭州將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造全國(guó)首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”。

馬云介入住房租賃市場(chǎng)引發(fā)人們驚呼，租賃市場(chǎng)被顛覆的聲音再起。因?yàn)?，以后租房可以上淘寶，有望進(jìn)入“免押金”時(shí)代。

有業(yè)內(nèi)人士表示，能否顛覆傳統(tǒng)租房市場(chǎng)，還有待觀察，但阿里模式有望解決困擾租賃市場(chǎng)多年的頑疾，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，進(jìn)而對(duì)未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局產(chǎn)生影響。

杭州市房管部門(mén)相關(guān)人士透露，住建部等相關(guān)部委希望杭州發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新城市的優(yōu)勢(shì)，將住房租賃平臺(tái)打造成全國(guó)創(chuàng)新模式的標(biāo)桿，產(chǎn)品化落地成熟后向全國(guó)推廣。阿里集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，阿里考慮將住房租售領(lǐng)域沉淀的服務(wù)能力向更多地方政府輸出，協(xié)助政府提高住房租賃和二手房銷(xiāo)售領(lǐng)域政策監(jiān)管、服務(wù)市民的能力。

居者有其屋行動(dòng)開(kāi)始

在阿里和杭州合作之前，8月3日，北京市住建委一紙公文宣布自住商品房退出住房保障體系，而共有產(chǎn)權(quán)房和公租房則成為住房保障主流。

并非僅是北京。全國(guó)住房保障市場(chǎng)都在經(jīng)歷這樣一場(chǎng)前所未有的巨大變革。公租房和共有產(chǎn)權(quán)房有望占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)半壁江山。

“共有產(chǎn)權(quán)房屬于政策性住房，優(yōu)先保障需要解決住房問(wèn)題的夾心層，滿足家庭需求。單身的年輕人可以通過(guò)公租房過(guò)渡解決。”一名北京市住房保障專(zhuān)家組成員表示。

公租房與共有產(chǎn)權(quán)住房的推出不止針對(duì)一二線城市，還有望成為三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的一大突破口。全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康表示，地方政府一定要意識(shí)到，去庫(kù)存不能簡(jiǎn)單靠市場(chǎng)，寄希望于農(nóng)民工跑去三四線城市買(mǎi)房?！叭?kù)存必須配上相應(yīng)的政策手段。譬如將已有的房子變成公租房、共有產(chǎn)權(quán)房。同時(shí)結(jié)合相應(yīng)的政策，引導(dǎo)一部分農(nóng)民進(jìn)城，就近在城市買(mǎi)房?！?/p>

一些熱點(diǎn)城市在出讓土地時(shí)已要求開(kāi)發(fā)商100%自持。不少房地產(chǎn)公司已開(kāi)始探索自持長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式。除國(guó)有土地外，利用農(nóng)民集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，也早已在北京、上海（樓盤(pán)）等地展開(kāi)探索，并將成為中國(guó)整個(gè)租賃房市場(chǎng)的重要支撐。

在7月召開(kāi)的電話銷(xiāo)售會(huì)議上，萬(wàn)科集團(tuán)董秘朱旭表示，盡管目前存量物業(yè)的毛利率和現(xiàn)金回流速度均不如銷(xiāo)售型的高周轉(zhuǎn)模式，但萬(wàn)科在北京、佛山（樓盤(pán)）等城市適當(dāng)拿一些全自持物業(yè)，是為未來(lái)轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)做鋪墊。

十年成一物

共有產(chǎn)權(quán)住房在中國(guó)，并非新事物。2013年之前，共有產(chǎn)權(quán)住房就在上海、淮安（樓盤(pán)）等地開(kāi)展實(shí)驗(yàn)，只是當(dāng)時(shí)未被高調(diào)宣傳。

早在2007年，江蘇淮安成為國(guó)內(nèi)首個(gè)試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房的城市。彼時(shí)，雖然被稱為“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房”，但定義為“面向城市中低收入住房困難家庭提供，變經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房雙軌制為普通商品住房單一制”的房屋。政策也指明在條件成熟時(shí)，可直接以貨幣形式補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)一定價(jià)格及標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的商品住房，形成共有產(chǎn)權(quán)住房。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，淮安共有產(chǎn)權(quán)模式在房屋定價(jià)方面，總價(jià)格參照普通商品住房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，一般低于同期、同區(qū)段普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的5%~10%。在共有產(chǎn)權(quán)房資金來(lái)源中，政府出資顯性化，占產(chǎn)權(quán)的30%，政府直接享有部分產(chǎn)權(quán)；除政府出資之外，個(gè)人出資，且每個(gè)人可享受的共有產(chǎn)權(quán)保障面積為20平方米，房屋大于核準(zhǔn)面積部分，購(gòu)房人按照完全產(chǎn)權(quán)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

此后，淮安模式被推廣到其他一些城市，探索最為完善的是上海。據(jù)報(bào)道，從2010年開(kāi)始，上海推出第一批共有產(chǎn)權(quán)住房，到2016年10月，一共推出了6批次共有產(chǎn)權(quán)住房，累計(jì)簽約及受理家庭已接近13萬(wàn)戶。這個(gè)期間，上海連續(xù)5次放寬了共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，目前的標(biāo)準(zhǔn)是：人均住房面積低于15平方米，可支配收入最高低于7200元/月。而且，到2016年10月14日，第一批共有產(chǎn)權(quán)住房已滿5年可以解鎖了，上海也在彼時(shí)出臺(tái)了共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易的細(xì)則。

“大量夾心層既無(wú)法負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)，又無(wú)資格申請(qǐng)公租房。這些居民不僅需要居住權(quán)，也需要置業(yè)權(quán)，甚至也想要享受資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的可能好處（并愿意承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)）。共有產(chǎn)權(quán)住房提供了這樣一種辦法?！敝行抛C券(600030,股吧)研究員陳聰認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房制度將逐漸改變開(kāi)發(fā)行業(yè)的運(yùn)行生態(tài)。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，這可能意味著供過(guò)于求區(qū)域存貨問(wèn)題的緩解和住房保障的大力推進(jìn)，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能意味著全新的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。

政府、國(guó)企+阿里模式

培育“租售并舉”市場(chǎng)，國(guó)企被寄予厚望。

“既然是公租房，就得考慮到資金收益、租售比等因素，地價(jià)與收益率成為了考量。并且，隨著時(shí)間的推移，需要集中對(duì)房齡較老的公租房進(jìn)行修繕，如果產(chǎn)權(quán)持有者過(guò)于分散，也會(huì)面臨挑戰(zhàn)。近期上海拍出的地給了我們啟發(fā)，由國(guó)有企業(yè)統(tǒng)一購(gòu)地，控制土地價(jià)格，不失為一種好的選擇?！蹦暇潜P(pán)）大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士馬駿指出。

近日，成都市政府明確提出，到2017年年底，通過(guò)新組建或依托現(xiàn)有國(guó)企改建，成都市將成立3~4家國(guó)有住房租賃公司，開(kāi)展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，培育租賃企業(yè)成長(zhǎng)；力爭(zhēng)到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化和規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家。而且，未來(lái)成都將形成國(guó)有租賃住房為主導(dǎo)、商品房新建和配建為主體、個(gè)人富余住房為補(bǔ)充的供應(yīng)體系，滿足各類(lèi)人群不同的住房租賃需求，實(shí)現(xiàn)“租售并舉”。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，租售同權(quán)就是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要方向，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由此將進(jìn)入新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)“三足鼎立”的階段，在不同地方形成“一二線城市二手房、租賃房為主，三四線城市新房為主”的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房制度兼顧了屬地和職住平衡的原則，對(duì)于未來(lái)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極的影響。

而阿里此次高調(diào)進(jìn)入杭州住房租賃市場(chǎng)，將成熟的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品輸出給政府搭建智慧住房租賃平臺(tái)，影響并不會(huì)僅限于杭州。有消息稱，住建部等相關(guān)部委希望平臺(tái)產(chǎn)品化落地成熟后，推廣至全國(guó)范圍。

時(shí)值中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)創(chuàng)刊25周年，將在北京隆重舉行“中國(guó)房地產(chǎn)界榮譽(yù)殿堂暨中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)創(chuàng)刊25周年慶典活動(dòng)”。活動(dòng)內(nèi)容包括專(zhuān)版報(bào)道、論壇演講、項(xiàng)目推介、智庫(kù)服務(wù)、匯編資料、視頻節(jié)目及全媒體傳播等等。此次活動(dòng)還將評(píng)選出“中國(guó)房地產(chǎn)界改革創(chuàng)新25年榮譽(yù)殿堂 ·典范項(xiàng)目、典范企業(yè)、榮譽(yù)人物”。

文章來(lái)源：微信公眾號(hào)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

(中房報(bào))