[摘要]成王敗寇，房地產(chǎn)行業(yè)信奉的是弱肉強食的叢林法則。迅速膨脹的樓市，曾經(jīng)是財富的代名詞，然而，浮華的另一面，在霓虹閃耀的城市后面，也埋葬著無數(shù)追隨者的掘金夢。

2003年，來廣州找工作的李林生還記得這一幕城市“奇景”——“一出廣州火車站，拐到環(huán)市路上，就看到一片荒草地里有一幢高大宏偉、四四方方的建筑。后來，在廣州工作多年后，他才知道這叫做——爛尾樓。

插圖/采采

成王敗寇，房地產(chǎn)行業(yè)信奉的是弱肉強食的叢林法則。迅速膨脹的樓市，曾經(jīng)是財富的代名詞，然而，浮華的另一面，在霓虹閃耀的城市后面，也埋葬著無數(shù)追隨者的掘金夢。

這個城市誠實地記載了許多已破碎的掘金夢，許多難以為繼的爛尾樓、爛尾地，它們躲在暗處茍延殘喘，成為數(shù)十年等待翻身的“咸魚”。

A 每條“咸魚”都可以拍成一部電影

在廣州樓市浸淫了數(shù)十年、如今已退隱江湖，不愿意透露姓名的林先生告訴羊城晚報記者，每一棟爛尾樓都可以拍成一部電影。

比如，有投資人為此斷送性命的，上世紀末，一位窮途末路的合作商就從一棟爛尾樓一躍而下。林先生說，當時很風光的老板們，有些已經(jīng)死的死病的病，扛不過老天的關(guān)，爛尾的可能就徹底爛了；有些則落魄到你無法想象的程度，而且可能牽扯到數(shù)百位如蜘蛛網(wǎng)般復雜的債權(quán)人，賬已經(jīng)爛到無法收拾的地步。

有的爛尾樓有著更隱秘的背景，比如某著名爛尾樓，在法院封存的案宗有幾米之高。

每每遙望這一棟棟爛尾樓，林先生都唏噓不已。他告訴羊城晚報記者，其實這些樓市“咸魚”形成時日并不長，基本都出現(xiàn)在上世紀末與本世紀初，至今不過20年。然而20年風云變幻，房地產(chǎn)這一行實在是變動太大，有人發(fā)達，便有人夢碎。

B 已有九成“咸魚” 翻身變“肥肉”

根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，廣州登記在冊的爛尾地有141宗，爛尾樓有82座，數(shù)量龐大。

爛尾樓形成于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，當時單位福利分房時代結(jié)束、房地產(chǎn)業(yè)開始勃興。然而，當時政策法規(guī)不成熟，政府對房地產(chǎn)市場還處于摸索管理的狀態(tài)，對開發(fā)商的資質(zhì)審查不嚴格，因此，玩“空手道”的開發(fā)商比較普遍。

“真正是空手套白狼，賺死膽大的?！绷硪晃粡氖路康禺a(chǎn)業(yè)30多年的文先生，向羊城晚報記者講述當時的情形：當時的開發(fā)商是一個人說能拿到地，一個人說能搞到錢，于是兩個人就合伙干起來。房子沒蓋好先賣，那就是“賣樓花”。“賣樓花”賺到錢也不還銀行，繼續(xù)抵押了再搞第二個項目，總之，“不是一個鍋蓋蓋兩個鍋那么簡單，是一個鍋蓋同時蓋幾個鍋”，正是如此，資金鏈一旦出現(xiàn)問題，幾乎就到了無可挽救的地步。

爛尾樓就如城市的傷疤，針對爛尾樓與爛尾地，廣州政府多次啟動處置工作，定制處置方案，同時，得益于這20年土地增值，如今廣州市面上影響市容的爛尾樓、爛尾地已經(jīng)越來越少，“咸魚翻身”變“肥肉”。比如今年6月底，廣信資產(chǎn)包成功拍出，迄今為止，廣州已有九成爛尾樓、爛尾地得到盤活。

C 最咸的“咸魚”何時才能翻身？

目前，廣州大概還有幾十宗爛尾地與爛尾樓仍無進展，成為樓市中那一成尚未盤活的、最咸的“咸魚”。

據(jù)羊城晚報記者了解，它們中有不少位于黃金地段，比如位于越秀區(qū)白云路和廣九大馬路交界處爛尾十多年的郵政綜合樓、位于越秀區(qū)大德路的爛尾樓，甚至在珠江新城這樣的寶地，也還有被當做停車場的爛尾地。這些“咸魚”如今身價大漲何止一兩百倍，但是仍被擱置，只能說它們是最難啃的“硬骨頭”。

這些“咸魚”之所以無人問津，可能是因為地塊面積不大，盤活后獲利空間不大，所以有財力的房企缺乏興趣。也可能是，這些項目有太錯綜復雜的產(chǎn)權(quán)債務(wù)關(guān)系，理順難度太高，實在是“啃不下去”的“硬骨頭”。

這些“咸魚”要翻身，也許只能寄希望于天時，土地價值攀升是它們“解套”的最大東風。

D 還有數(shù)量龐大的“蚊型咸魚”

值得注意的是，廣州樓市中還有為數(shù)不少的“蚊型咸魚”，那就是經(jīng)營不善、至今空置的商用物業(yè)、裙樓物業(yè)，它們零散地分布在廣州不同的角落，被零散的社會資本盯著。

比如裙樓商業(yè)的翻身，最活躍的時間是2011年，住宅限購升級后，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提速。包括天河區(qū)暨南大學東側(cè)的天河數(shù)碼創(chuàng)業(yè)園、天河區(qū)天府路的華建科創(chuàng)廣場項目、黃埔大道中的領(lǐng)東128等多個商業(yè)項目，都被改造成了寫字樓和商鋪，成功“翻身”。

相對來說，裙樓物業(yè)是改造空間較大、商用價值最大的品種。

而市場上空置的商用物業(yè)，還有很多更分散的“蚊子肉”——樓上鋪、經(jīng)營不善的寫字樓、空置園區(qū)等。

同樣在2011年前后，市場上風行的格子鋪、麻雀公寓紛紛面市。它們由閑置商用物業(yè)改造而成，被大投資客買下，隔成小單位后以一二十萬元的低總價，再低門檻賣給大批小投資客。在電商沖擊下，眾多格子鋪如今空置嚴重，基本在市場上銷聲匿跡。

相對而言，得益于樓價上漲、一手公寓禁售，麻雀公寓的境況要好得多，以至于如今迷你型的麻雀公寓仍然非常活躍。

“這些操作麻雀公寓的人，和當年玩格子鋪的，基本是同一群人?！睆氖律逃梦飿I(yè)運作多年的文先生告訴羊城晚報記者，“這些投資客手里有兩三億元的資金，最少的也有幾千萬元，目前一手公寓限售給個人，這些投資客又活躍了起來?！?/p>

逐利是資本的本性，當下投資風仍盛，小投資客接手了這些“翻身咸魚”，未來會否再度閑置，這又是一個未知數(shù)了。