水皮

“空調(diào)”是房地產(chǎn)調(diào)控代名詞。

房價(jià)越調(diào)越高，直到本輪調(diào)控，這種慣性思維依然存在，否則，北京的房價(jià)也不會(huì)在今年的一季度還出現(xiàn)那么可觀的跳漲。

漲了多少，不說也罷。

據(jù)說，調(diào)控的目標(biāo)是2016年10月，那年的那個(gè)黃金周是個(gè)分水嶺，之前限購限貸在全國除了五個(gè)城市外基本上都取消了，涉及的城市多達(dá)40多個(gè)，不但取消了限購限貸，而且還降低了一套二套首付的比例，等于加了杠桿，之后限購限貸又在一夜之間在不少地方重新實(shí)施，至少有20多個(gè)城市做出了相應(yīng)的布置，一套二套的首付比例也都恢復(fù)到了此前的比例，離婚都沒有購房的資格，但是，然并卵，房價(jià)照樣漲，這就是習(xí)慣成自然。

這輩子誰沒騙過你？正確答案是房地產(chǎn)中介。因?yàn)樗麄兛偸亲屇阗I房買房買房，否則就要漲價(jià)漲價(jià)漲價(jià)，果然如此。

不調(diào)控不得了，但是調(diào)控不見效更要人老命；短期有回落固然好，但是事后報(bào)復(fù)性反彈如何是好？長效機(jī)制是什么，誰都說不清楚。

恐怕誰也不知道究竟什么樣的調(diào)控才能標(biāo)本兼治，長短兼顧，才能把“房子是用來住的，不是用來炒的”落到實(shí)處。

恐怕未必就是房產(chǎn)稅。

因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是物業(yè)稅，中國的土地國有，我們只有70年的使用權(quán)，稅費(fèi)不可能重復(fù)；何況，房產(chǎn)稅必然是全民稅，和所有人利益相關(guān)，誰征誰免誰說了算？更何況，即便立法征稅，按律法不追溯既往，而存量和增量新老劃斷，對(duì)房價(jià)走勢(shì)影響有限，換句話講，如果目標(biāo)要調(diào)控的是房價(jià)，那么征稅就不是正確措施，否則，美國也就不會(huì)有次貸危機(jī)發(fā)生。

租售同權(quán)恐怕是一把開門的鑰匙。

1998年之前，中國基本上沒有商品房，我們住的都是公租房，要么是單位分配的，要么是房管所收租的，私人產(chǎn)權(quán)房只聽說過從來沒有見識(shí)過，但是這并不影響我們結(jié)婚，生子，落戶，上學(xué)，看病，社保。不知道從什么時(shí)候開始，這一切都跟產(chǎn)權(quán)聯(lián)系在一起，“學(xué)區(qū)房”也就應(yīng)運(yùn)而生，居者和有其屋不知不覺之中就畫了等號(hào)，使用權(quán)和所有權(quán)也就畫了等號(hào)，居住權(quán)這個(gè)公民社會(huì)的公權(quán)力和業(yè)主這個(gè)私有產(chǎn)權(quán)的私權(quán)也畫上了等號(hào)，簡單的問題開始復(fù)雜，從中央到地方，政府的應(yīng)對(duì)措施可謂挖空心思，但是由于認(rèn)識(shí)上的偏差，實(shí)際上一直在所有權(quán)的怪圈里打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，即便各地推出的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房或兩限房、自住商品房其實(shí)都在所有權(quán)上為購房者留出空間或者說尾巴，都潛意識(shí)中把所有權(quán)讓渡到潛在的購房者，這無異是“投資”的尋租空間，只要政策補(bǔ)貼的房源最終可以在市場(chǎng)自由流通，那么政府建再多的名目眾多的房都是供不應(yīng)求的，有利可圖一定也會(huì)對(duì)這種政策給予毀滅性的打擊，事實(shí)上也正是如此。

只求擁有，不求所有，前提是“租售同權(quán)”能夠落實(shí)到位，這一次廣東開了一個(gè)好頭，估計(jì)，北上都會(huì)跟進(jìn)，而住建部的立法表態(tài)相信在全國推進(jìn)的可能性就更大，有法律作保障，那么公租房或共有產(chǎn)權(quán)的住房才會(huì)有現(xiàn)實(shí)的意義。

如果說雄安新區(qū)禁止房地產(chǎn)開發(fā)大家一頭霧水還可以理解，那么萬科競拍自持出租地產(chǎn)就已經(jīng)是初露端倪，而上海土地競拍指向特定開發(fā)商則樓面價(jià)不足6000元就是一種呼之欲出，以公房解決住，讓私房解決“炒”，體現(xiàn)的正是愷撒的歸愷撒，人民的歸人民的思路。當(dāng)然，這種“公”，可以是市場(chǎng)主體的機(jī)構(gòu)，也可以是社會(huì)管理的政府，最新的進(jìn)展即是北京市宣布原來的所謂自住商品房進(jìn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，新老北京人都可以申請(qǐng)，房權(quán)產(chǎn)權(quán)歸政府和購買者按份共有，出租權(quán)益可以分享，但是出售只能反銷給政府，而政府也可以再次出售給符合條件的居民，說白了其實(shí)就是政府讓渡使用權(quán)給大家，減輕了大家購房的壓力，對(duì)于北上廣深的廣大“夾心層”居民是重大利好，一套房買不起，三分之一可以吧，四分之一可以吧，這種做法降低的就是大家的居住成本，是減負(fù)，解決的是使用權(quán)，擱置的是所有權(quán)。

羊毛出在羊身上，中國過去的房地產(chǎn)調(diào)控大多著眼加大開發(fā)商或投資者的支出以期改善供求關(guān)系，但是這些支出其實(shí)最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，因?yàn)樽∈莿傂瑁《緦谜乃悸分塾诂F(xiàn)實(shí)分解的是購房者的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而推行租售并舉，承擔(dān)起主體責(zé)任，這才是問題的關(guān)鍵。政府真正想解決的問題沒有解決不了的，政府要真正解決問題就必須把自己放在問題中間，換句話講，負(fù)起該負(fù)的責(zé)任，而不是把責(zé)任推給銀行，開發(fā)商、投資者。

思路決定出路。

房地產(chǎn)真的天要變了。