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應(yīng)以基礎(chǔ)性制度 化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

來自:保駕護(hù)航網(wǎng) 閱讀:300人已瀏覽 發(fā)布時(shí)間:2017-08-12 分享:

日前,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的量化分析》(以下簡稱《分析》),首次將中國近期的房地產(chǎn)泡沫(主要以2016年數(shù)據(jù)為準(zhǔn))與日本上世紀(jì)80年代末期的泡沫,進(jìn)行比對分析。得出的結(jié)論是:中國一線城市及周邊(即四大都市圈,同時(shí)也可代表中國都市圈)的房地產(chǎn)泡沫化程度,大致相當(dāng)于日本都市圈1990年前后(房地產(chǎn)泡沫高峰期)的70%。但全國整體房地產(chǎn)泡沫程度,應(yīng)顯著低于日本1990年前后的水平,估計(jì)只有30%左右。

《分析》指出,房價(jià)較為合理的1972~1986年間,日本全國地價(jià)平均漲幅約6.5%,而同期的家庭收入增幅為8.6%,地價(jià)指數(shù)增幅/家庭收入增幅約為0.8。但在房地產(chǎn)泡沫期,地價(jià)的快速上揚(yáng)并未伴隨收入的明顯增長,1987年地價(jià)指數(shù)增幅/家庭收入增幅達(dá)到3.2,高出房價(jià)合理年份約300%。反觀我國,2016年土地均價(jià)增幅24.1%,同期家庭收入增長7.8%,地價(jià)增幅/收入增幅約為3.1。地價(jià)較為合理的2005~2013年間,地價(jià)增幅與家庭收入增幅間的比值為1.3。2016年,我國地價(jià)增幅/家庭收入增幅的偏離度約為138.5%,不足日本房地產(chǎn)泡沫期的1/2,但地價(jià)增速整體上仍然快于家庭收入的增長。

從房價(jià)看,在房價(jià)較為合理的1983~1986年間,日本首都圈公寓價(jià)格收入比均值為4.4,獨(dú)棟價(jià)格收入比均值為6.1。在房地產(chǎn)泡沫期,日本首都圈公寓和獨(dú)棟的房價(jià)收入比在1990年分別上升至7.9和8.6,較房價(jià)合理期分別高出79.5%和41.0%。2016年我國北上廣深房價(jià)快速上漲,房價(jià)收入比均值達(dá)22.6,而房價(jià)較為合理的2007~2014年間房價(jià)收入比均值約為13.0,房價(jià)收入比偏離度達(dá)到73.8%,接近于日本房地產(chǎn)泡沫期首都圈公寓價(jià)格收入比的偏離度,一線城市房價(jià)的過快上漲值得警惕。

《分析》指出,從中日兩國房地產(chǎn)市場的比較來看,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場確實(shí)存在全國略偏熱、局部過熱的現(xiàn)象。除了有必要對部分熱點(diǎn)城市采取限購限貸等短期行政管制手段外,還應(yīng)考慮建立長效機(jī)制。正如去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出:要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止房價(jià)出現(xiàn)大起大落。

近日,央行發(fā)布的中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2017)中就已為房地產(chǎn)和去產(chǎn)能劃出了清晰的金融政策底線:在支持居民合理自住購房同時(shí),嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性(“兩投”)購房;停止對落后產(chǎn)能的金融支持。嚴(yán)格控制投機(jī)性購房,從源頭上切斷他們的炒房資金。近期各大城市推進(jìn)的“租售同權(quán)”、“住房共有制”等則是為了增加住房供應(yīng)量,解決供需矛盾。業(yè)界認(rèn)為,以上兩種方法齊施,相輔相成,熱點(diǎn)城市高房價(jià)必將得到平抑。


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