廣州樓市預(yù)售同權(quán)的政策風(fēng)潮還沒有過，北京的共有產(chǎn)權(quán)就已成為樓市的熱點(diǎn)話題。近日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》公開征集意見。

《暫行辦法》的大意是把預(yù)備在2017年——2021年入市的25萬套自住型商品房，變成共有產(chǎn)權(quán)住房，30%的新北京人可以享受這一紅利，并且還將充分考慮兩孩及適老性要求，以多居室為主， 尤其是通過“職住平衡”和“不轉(zhuǎn)讓無需補(bǔ)差價(jià)”的鼓勵(lì)永久居住。

這個(gè)新穎的 “共有產(chǎn)權(quán)住房”概念，簡(jiǎn)單說就是購房人個(gè)體與政府合伙買下一套房，雙方按出資份額各占相應(yīng)比例的股份，但房屋的使用權(quán)全部在購房人手上，甚至允許出租。5年之后，購房人可以繼續(xù)加持，從政府手里購得完全的所有權(quán)，也可以上市交易，賣房提現(xiàn)。

共有產(chǎn)權(quán)房一推出，便成為關(guān)注的焦點(diǎn)，市場(chǎng)上有的觀點(diǎn)認(rèn)為大量入市的共有產(chǎn)權(quán)房必將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生沖擊;也有觀點(diǎn)認(rèn)為，完整產(chǎn)權(quán)的商品房反而會(huì)因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房的推出顯得更加珍貴。但事實(shí)上，據(jù)北京青年報(bào)記者了解，共有產(chǎn)權(quán)房的推出是政府實(shí)施“長(zhǎng)效機(jī)制”的重要一環(huán)，也是對(duì)原有經(jīng)濟(jì)適用房以及自住房制度的完善和調(diào)整，雖然帶有商品房屬性，但因?yàn)閮?yōu)先采取“內(nèi)循環(huán)”，將與一般商品房分割成完全不同的兩個(gè)市場(chǎng)，更談不上對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。

具有商品房屬性的保障房

個(gè)人和政府“湊份子”買房的共有產(chǎn)權(quán)模式，并非北京的首創(chuàng)。

這種模式最早的探索者是江蘇省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有產(chǎn)權(quán)房。這種模式的推出，初衷是因?yàn)橐獙?duì)“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)和供應(yīng)進(jìn)行改革，取代經(jīng)濟(jì)適用房，來解決“夾心層”的購房需求。

早在2014年4月，住建部就曾召集部分城市在北京召開了一場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，此次北京共有產(chǎn)權(quán)房的推出，經(jīng)過了多年的實(shí)踐和研討，絕非一時(shí)興起的沖動(dòng)政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房將成為長(zhǎng)效機(jī)制中的重要一環(huán)，承擔(dān)商品房和保障房的過渡部分。

在各地的探索中，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的定位，其實(shí)有細(xì)微差別，最核心的是，究竟納入到保障房體系，還是商品房體系?

比如，北京市在2013年推出了帶有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房，命名為“自住型商品房”，這是計(jì)劃將共有產(chǎn)權(quán)住房打造成保障房和商品房之間的“過渡形態(tài)”。

而在四川成都，則明確規(guī)定，將以往的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房等并軌管理，統(tǒng)一為共有產(chǎn)權(quán)住房，成為購置型保障房的主體形式。

在一些學(xué)者看來，共有產(chǎn)權(quán)住房有雙重屬性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光宇就表示，共有產(chǎn)權(quán)住房中，個(gè)人持有的部分屬于商品房性質(zhì)，而政府持有的另一部分屬于保障房性質(zhì)。因?yàn)閭€(gè)人所持有比例將大于政府持有比例，并且未來將可以回購政府持有的部分，因此商品房屬性更濃些。

但在住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌看來，共有產(chǎn)權(quán)住房就是保障房，“針對(duì)的需求人群和過去的經(jīng)適房、兩限房是差不多的，都是中低收入家庭。盡管在運(yùn)作上參照商品房，但仍然是帶有保障性質(zhì)的?！?/p>

至于共有產(chǎn)權(quán)到底是商品房屬性還是保障房屬性，業(yè)內(nèi)尚存爭(zhēng)論，但有一點(diǎn)值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)意見稿明確提出了將共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)按照普通商品房標(biāo)準(zhǔn)來打造。

這在以往，無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是自住房都從未提過的。共有產(chǎn)權(quán)房意見稿不但明文規(guī)定，未來提供的戶型大多數(shù)都是60平方米以上的多居室;而且還提出將緊靠地鐵線、公交線;1戶至少1車位;圖書館、健身館、咖啡館作為標(biāo)準(zhǔn)配備;實(shí)現(xiàn)小區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)(WiFi)全覆蓋;安裝人臉識(shí)別系統(tǒng)等，這一系列的要求在普通商品房小區(qū)里都是少有的高端配置，這次全部被共有產(chǎn)權(quán)房所提及，也代表著共有產(chǎn)權(quán)房將成為品質(zhì)不次于普通商品房的新產(chǎn)品，定位上也更趨向于商品房。

對(duì)此，一位房企負(fù)責(zé)人對(duì)北青報(bào)記者表示，自住房在實(shí)際投入市場(chǎng)后，產(chǎn)生了很多弊端，由于土地出讓時(shí)，自住房部分的土地成本較低，商品房部分的土地成本較高，所以建成后，商品房小區(qū)的環(huán)境、配套都遠(yuǎn)勝于自住房部分。雙方之間甚至建有柵欄、圍墻，產(chǎn)生了許多摩擦。與之相比，共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)基礎(chǔ)，就是看齊普通商品房，也符合調(diào)控“長(zhǎng)效機(jī)制”，鼓勵(lì)購房者長(zhǎng)期居住。

共有產(chǎn)權(quán)房在出租出售上更具彈性 規(guī)避“開豪車住經(jīng)適房”的漏洞

不僅如此，在制度設(shè)計(jì)上，共有產(chǎn)權(quán)房與以往的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、自住房相比，也明顯增強(qiáng)了市場(chǎng)彈性。

在以往模式下，保障房?jī)r(jià)格明顯低于周邊商品房，是因?yàn)檎疇奚送恋爻鲎屖找?，或者投入?cái)政資金進(jìn)行補(bǔ)貼，但由于產(chǎn)權(quán)是一次性交給購房者，為了避免購房者的謀利行為，設(shè)計(jì)了很多硬性規(guī)定，比如不能出租，5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)際操作中很難監(jiān)管。

相比之下，共有產(chǎn)權(quán)住房的彈性明顯增強(qiáng)。比如，個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)份額具體如何確定，并沒有硬性規(guī)定，而是提出了，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例來確定。

這樣的彈性使得未來共有產(chǎn)權(quán)房的買入門檻有效降低了，有利于解決“夾心層”的購房需求。比如，如果地塊在郊區(qū)、總價(jià)較低，個(gè)人出資比例可以高一點(diǎn)，所占產(chǎn)權(quán)份額也高一點(diǎn)。如果地塊位置好，總價(jià)較高，為了減輕購房者負(fù)擔(dān)，政府可以出資多一點(diǎn)，占有更多份額。

另外，允許租賃是此類住房與其他保障房一個(gè)最大的區(qū)別。以往的經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉(zhuǎn)租的，但共有產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)租。但因?yàn)橛姓a(chǎn)權(quán)，所以出租需要和代持機(jī)構(gòu)分配利益。意見稿中對(duì)此明確：已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。

同時(shí)，為體現(xiàn)保障的要求，共有產(chǎn)權(quán)房出租時(shí)，將優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。

不僅如此，在共有產(chǎn)權(quán)住房的退出和轉(zhuǎn)變成商品房上市方面，也增加了市場(chǎng)因素?！掇k法》意見稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

但同時(shí)，也對(duì)轉(zhuǎn)讓對(duì)象做了嚴(yán)格限定。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用;代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

不難看出，像以往那樣鉆空子買下共有產(chǎn)權(quán)房后，期望出租或者出售獲利，已經(jīng)變得愈加困難了。

不難看出，北京此次推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，實(shí)際上是自住型商品房的升級(jí)與完善。

以往自住商品房項(xiàng)目，往往因?yàn)榈陀谥苓吷唐贩康膬r(jià)格而受到追捧。不少開著豪車排隊(duì)買經(jīng)濟(jì)適用房、自住商品房的例子也屢見不鮮。雖然有5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)交土地收益的要求，但因?yàn)閮r(jià)格遠(yuǎn)低于商品房，一旦禁售期結(jié)束，購房人選擇出讓仍能獲得非?？捎^的利潤(rùn)。

但在此次推出的共有產(chǎn)權(quán)模式下，由于設(shè)置了政府優(yōu)先回購，即使房屋增值，購房者也只能拿到部分產(chǎn)權(quán)的增值收益，而且政府會(huì)優(yōu)先回購再出售給符合共有產(chǎn)權(quán)房條件的購房人。

因此，在業(yè)內(nèi)人士看來，共有產(chǎn)權(quán)住房在產(chǎn)權(quán)界定、出租收益分成和產(chǎn)權(quán)收益上都有明確的劃分，是對(duì)原有保障房制度的升級(jí)和補(bǔ)缺。

解決“夾心層”住房問題 環(huán)京購房熱可能退燒

共有產(chǎn)權(quán)房雖然主要是對(duì)北京現(xiàn)有保障房體系的升級(jí)和完善，但需要注意的是，這次的征求意見稿，明確規(guī)定將有三成的新北京人享受共有產(chǎn)權(quán)房紅利，相比經(jīng)濟(jì)適用房和自住房，更加放開的戶籍要求，被業(yè)界認(rèn)為將解決眾多“夾心層”的需求。尤其是被北京的房?jī)r(jià)外溢的購房需求，和被限購限制的購房需求，都可能通過共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

一位國(guó)企的銷售總監(jiān)向北青報(bào)記者透露，在他看來，5年內(nèi)25萬套的共有產(chǎn)權(quán)房如果按計(jì)劃推出，必然對(duì)首次剛需置業(yè)的群體有一定沖擊。

首次剛需置業(yè)的群體有兩個(gè)特點(diǎn)，一是對(duì)價(jià)格敏感，二是買房確實(shí)是用來住的，至少住5年(與共有產(chǎn)權(quán)房的變現(xiàn)時(shí)限對(duì)應(yīng))。而這部分購房者現(xiàn)有的購房指向是兩大塊，一是低總價(jià)二手房，二是環(huán)京地區(qū)的普通新房。

而此次政策中提到的新建共有產(chǎn)權(quán)房的選址會(huì)優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡，這很可能對(duì)北京外溢的購房需求產(chǎn)生回流的影響。

因此，如果共有產(chǎn)權(quán)政策順利出臺(tái)，共有產(chǎn)區(qū)房的供應(yīng)數(shù)量也能符合要求，那可以預(yù)計(jì)，相差不多的價(jià)格下，以燕郊為首的環(huán)京地區(qū)的普通住宅和低品質(zhì)的小戶型二手房將受影響最大。

不過，對(duì)于北京的改善需求來說，由于改善類產(chǎn)品在空間、配套、品質(zhì)要求上更加嚴(yán)格，加上共有產(chǎn)權(quán)房具有嚴(yán)格的購買限制，因此，對(duì)改善類產(chǎn)品的沖擊反而較小。