中國貨幣超發(fā)、債務堆積、國企和地方政府負債率高企，企業(yè)盈利惡化，依靠投資驅動難以持續(xù)等問題，中國經(jīng)濟將持續(xù)低迷，甚至會因為去杠桿，美國加息縮表，引爆中國的資產(chǎn)泡沫破滅。

一堆問題存在，所以也讓目前的經(jīng)濟學家和媒體觀點，變得異常悲觀，大都認為中國即將發(fā)生金融危機，還有外國機構大喊中國明斯基時刻到來了，弄的人心惶惶。面對房地產(chǎn)暴漲，一邊是大媽都在搶房子，一邊是大多數(shù)觀點都在警示泡沫破滅。

我也認為房價會回調(diào)，但我沒這么悲觀，一二線城市回調(diào)20%-30%，局部城市泡沫會破裂，下調(diào)30%-40%，甚至腰斬，很正常，但全局不會崩盤。

中國經(jīng)濟也不至于硬著陸，因為當局已經(jīng)意識到問題所在，并開始拆彈，我們還有點時間。

局部房價泡沫會消化

對于房價，我認為這一輪上漲，中短期，比如三年，確實漲到頭了（目前說的是一二線城市，大部分政策還在通過棚改貨幣化安置去庫存的三四線今年還會漲）。

原因有幾個：

第一，調(diào)控了，短期政府不讓漲了，限購抑制了需求，限貸去杠桿了，看似那么多人有錢投資，其實很多是因為加杠桿，銀行信貸寬松；

第二，是利率開啟了上行周期，加大了購房成本，銀行信貸在縮緊；

第三，這一輪暴漲，也讓該買的買了， 該換房的換了，甚至是透支了部分原來三年內(nèi)沒打算買房，因為預期房價要漲，提前入市購房的剛需和改善型需求，短期內(nèi)能買的起房子的需求少了，需要時間積累；

第四，就是現(xiàn)在經(jīng)濟還處在一個結構調(diào)整期，這兩年，我們的收入增長其實非常緩慢，購買力已經(jīng)被透支了。

但是不是意味著房價泡沫會徹底破裂或者說崩盤呢？這個我是持保留意見的，我認為泡沫會消化一部分，比如燕郊等環(huán)京城市，上海（樓盤）周邊城市，以及深圳（樓盤）周邊城市，這種地方回調(diào)30%-40%，比如一線城市，像深圳，降20%左右，5.4萬/平米的均價，降到4.5萬/平米左右，那些10萬一平米的房子，降到8萬，這是完全可能的。

但這最多算是局部泡沫破滅，但不影響全局，更談不上崩盤，因為大部分一二線城市的需求，是真實存在的，雖然有很多投資水分，但這些投資客就算虧了，也不會跳樓，不會斷供，因為他們有一定的經(jīng)濟基礎，至少是中產(chǎn)，是上班族，有收入來源，房子交了兩三成的首付，跟美國次貸危機前很多是零首付還是不一樣，所以也不要老生常談的以為，政府不允許房價跌，跌了銀行要破產(chǎn)，地方財政要吃土。

局部泡沫破滅，是中國經(jīng)濟完全可以承受的，比如上一輪2010年開始的調(diào)控，溫州（樓盤）和浙江等投資炒作水分大的城市，鄂爾多斯（樓盤）等煤炭資源型城市，海南（樓盤）、北海（樓盤）等旅游城市，都經(jīng)歷了房價泡沫的破滅，但也沒見銀行破產(chǎn)，地方財政破產(chǎn)吧。

對于一些城市，通過三年的時間，緩慢降20%后，又累積了購房的能力，比如一線城市的剛需，每年攢個20萬，三年攢60萬，再加上父母親戚支持，也可以買的起300萬的房子，改善型需求也可以換的起七八百萬的房子，屆時，市場的購買能力，又恢復元氣了。

下一輪是不是又會開啟暴漲的輪回呢，呵呵，要看下一輪的貨幣政策，如果又像這一輪這么寬松的加杠桿，去庫存，恐怕又是一樣，但現(xiàn)在說為時過早了。

我敢肯定，這一輪并不是中國房地產(chǎn)周期的大頂。因為還有很多進城的人沒買房，學術點就是城鎮(zhèn)化進程沒有結束，這個趨勢是逆不可擋的，他們不是不想買，而是短期房價上漲過快，他們的儲蓄還夠不著，比如長沙（樓盤）房子，你漲到1萬，很多人可能覺得貴了，如果你回調(diào)到八千，那又有一大批人買的起了。

經(jīng)濟短期陣痛但不至于崩盤

對于中國經(jīng)濟，我覺得短期不樂觀，但也沒有大家想象的那么悲觀，崩盤的概率還是不大。

先說長期被人詬病的中國依靠投資拉動經(jīng)濟增長的問題，從1980年代開始，學術界就說中國是投資饑渴癥，投資過度，透支未來，一直到現(xiàn)在，呵呵這個討論，真是經(jīng)久不息。

到2000年代中國加入世貿(mào)組織開始，中國出口大增，經(jīng)濟學界又說中國過度依賴外向型經(jīng)濟，反正，投資和出口占比過高，內(nèi)需不足都被認為不可持續(xù)，現(xiàn)在又說出口靠不住，投資難以為繼，不管怎么樣，都有批評和悲觀的聲音在。

先說投資，比如鐵公機，其實這些基礎設施投資還是很有必要的，當前的投資，在未來就會轉變?yōu)橄M，比如高鐵，剛開始運行時坐的人還不多，大家覺得票價貴了，但隨著大家收入增長，慢慢支付的起了，而且又省時間，極大的提高了我們出行的效率。

反正沒人能夠解釋和預見過去三十年，中國增長的奇跡。

到了今天，大家積累了三十年，儲蓄了這么多財富，個人的負債不算高，我們就有消費的能力，還不至于倒退吧。

老是機械化的拿幾個參數(shù)對比，拿中國和美國日本比較，比如M2和GDP的值，金融業(yè)占GDP的值，房地產(chǎn)總市值等等，然后得出中國的問題有多大，馬上要崩盤，我覺得也沒多大現(xiàn)實意義，畢竟發(fā)展階段不同，崩不崩盤，不是我們可以提前計算出來的。

每一次崩盤之前，都是經(jīng)濟過熱，一片繁榮景象，然后通過加息，引爆泡沫破裂，但我們除了房地產(chǎn)過熱之外，好像總感覺實體經(jīng)濟很虛弱。

因為積累的問題確實比較多，09年4萬億的投資有些盲目，后期資金跟不上，很多搞成半拉子工程，然后地方政府就舉債，現(xiàn)在債務也比較多，該淘汰的產(chǎn)能沒有淘汰，最后又搞成過剩，此外，房地產(chǎn)也有些拔苗助長了，比如現(xiàn)在的棚改，很多就是亂搞，把不該拆的都拆了，特別是金融也有些過熱，互聯(lián)網(wǎng)金融根本就不是什么創(chuàng)新，小微企業(yè)融資成本一點沒下降，結果搞出來很多騙子，等等問題。

經(jīng)濟學界對當前問題的討論，我相信監(jiān)管當局心里是一清二楚的，所以才提出了灰犀牛的概念，提出要防范系統(tǒng)性金融風險發(fā)生，整頓金融亂象，解決貨幣超發(fā)的問題，要去杠桿，尤其是國企負債率，該死的死，該合并的合并，還有地方債，不讓亂發(fā)債，抑制房地產(chǎn)泡沫等等。

在這些問題全面爆發(fā)前，先建防火墻，先拆彈，顯然是在解決問題，如果視而不見，任由泡沫膨脹，最后等到經(jīng)濟過熱，通過加息來解決的時候，那就是刺破泡沫硬著陸了，只能等著崩盤了。

現(xiàn)在我們還有機會，因為CPI低迷，短期不存在通脹的問題，今天公布的7月CPI才1.4%，連續(xù)好久都在2以下了，這就意味著我們短期不用擔心通脹，也不用加息，利率低好處太多了，企業(yè)和地方政府投資經(jīng)營的成本就低，雖然美國加息縮表，我們可能會被動跟隨，但這個窗口期還比較長，對我們的影響至少是明年以后的事了，這就給我們處理這一堆問題留下了時間。

過去五年，我們也一直在搞轉型升級，雖然速度太慢了，在這個出清的過程中，局部會爆發(fā)一些危機，比如前幾年的溫州金融危機，內(nèi)蒙、山西的一些煤炭過剩危機，今年又是山東省的企業(yè)債務問題，我覺得只要不是全國的危機，局部危機錯開爆發(fā)，然后慢慢解決出清，反而是好事，因為危機發(fā)生之后，調(diào)整完了，就是新經(jīng)濟的開始。

各個行業(yè)的微觀層面，可以看券商研究機構的分析報告。

今年出口也確實是在好轉，因為歐美經(jīng)濟在復蘇，我們就受益，出口好轉，就是有利的外部環(huán)境，整體的經(jīng)濟保持穩(wěn)定就有希望。所以像房地產(chǎn)投資低一點也沒關系。我們也有了空間來做轉型升級調(diào)整。

所以，別對當前房價太樂觀，也別對中國經(jīng)濟太悲觀了。

真到了兩三年后，市場對房地產(chǎn)肯定又是一片悲觀，會根據(jù)目前的什么租購同權、共有產(chǎn)權房、人口紅利消失等等因素來判斷，房價不會再漲了。記住，真到那時候就是你可以抄底的良機啦。讓我們靜靜的等待調(diào)整機會吧。