禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安表示，收購、并購是禹洲地產(chǎn)20多年來發(fā)展的“秘籍”，不會放棄進京計劃。（人民網(wǎng) 伍振國／攝）

人民網(wǎng)三亞8月8日電（伍振國 徐倩）2017博鰲房地產(chǎn)論壇開幕前夕，多位業(yè)內(nèi)影響力人物密集接受包括人民網(wǎng)在內(nèi)的媒體專訪。近年來，躋進房地產(chǎn)排名前50名的禹洲地產(chǎn)以其自身的企業(yè)文化和穩(wěn)健的發(fā)展策略，成為行業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的企業(yè)之一。

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安本次接受人民網(wǎng)記者采訪時，就禹洲式并、收購，企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、國家調(diào)控政策、企業(yè)發(fā)展策略、禹洲進京等多個問題進行了詳細的回答。鏡頭前的林龍安率性直接，面對媒體的提問知無不言，老練又不乏可愛的真誠。

并購哲學(xué)：整合“朋友圈”信息以增優(yōu)質(zhì)土儲

“企業(yè)并購跟整合是行業(yè)的未來趨勢?！遍_場直接，林龍安并不準(zhǔn)備為善于并、收購的禹洲地產(chǎn)找借口，但他的判斷也并不是聳人聽聞。

在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的情況下，企業(yè)收并購將成為行業(yè)未來主流?！氨热缦愀圻^去有幾百家企業(yè)，到現(xiàn)在5、6家主流企業(yè)?！绷铸埌惨砸缓又舻南愀叟e例，以佐證自己的理論依據(jù)。

“并購和收購是禹洲的強項?！绷铸埌哺嬖V記者，禹洲地產(chǎn)從1994年成立開始，第一個項目就是并購的華僑所屬的項目。他說，過去20多年來禹洲地產(chǎn)一直堅持把收購和并購當(dāng)成土地儲備的主要來源。

“我們禹洲建立了一整套收、并購的財務(wù)體系和法律體系，結(jié)合完善的合作共贏的信用體系。近來年在武漢、惠州、東莞等城市的推進，全部都采用并購和收購的方式?！绷铸埌舱f，這更說明了這是行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。

“現(xiàn)在到市場上去搶地只會越來越激烈，越來越?jīng)]有利潤空間。”林龍安看上去有點無奈，他說部分大家“哄搶”的土地甚至是倒掛的，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象成為了大家的共識。

他說，前50強企業(yè)在市場上大都有收購和并購行為。但“并不是每一家企業(yè)都可以做好”。

林龍安說，不要小看了并購和收購，這需要有沉淀，比如完善的財務(wù)體系、法律體系?！胺康禺a(chǎn)項目沉淀到這個階段，都會存在一些不確定的矛盾和糾紛，埋下法律的后患，企業(yè)如果沒有成熟的團隊作出精確的法律準(zhǔn)判斷，得來的項目會后患無窮?！?/p>

除了這些最基本的積累和沉淀外，林龍安和他創(chuàng)辦的禹洲地產(chǎn)在并、收購方面還有自己的“獨門秘籍”。

在林龍安的“朋友圈”里，一些新加坡、馬來西亞等華人華僑，抑或是港商、臺商朋友的項目信息，都被林龍安和禹洲地產(chǎn)加以重視。光有朋友圈這些關(guān)鍵信息還不夠，還“需要有信用體系的建成?！?/p>

林龍安舉例，禹洲地產(chǎn)在珠海、東莞的項目，一定程度上都是因為熟悉的圈內(nèi)朋友認(rèn)可他的信用度?！爸琅c禹洲合作1+1大于2，能達到合作共贏的目的。”

說到這里林龍安的言語間閃過一絲驕傲?！安皇敲恳患移髽I(yè)都可以做到，很多反饋合作掙不到錢?！绷铸埌舱f，那是因為對客戶的判斷、信用體系的建立、信息的整合之間都有一定的關(guān)聯(lián)。這是個系統(tǒng)工程，各因素缺一不可。

禹洲地產(chǎn)并購收購就從公司成立開始延續(xù)下來的傳統(tǒng)。林龍安說，會繼續(xù)用好這個傳統(tǒng)接增加土地儲備。

這么做還有一條非常重要的原因，那就是并購、收購的優(yōu)質(zhì)土地可以確保利潤空間。

“我們連續(xù)十幾年一直在價值低洼時拿地，不在高峰時拿地王。并購、收購保證最大的盈利空間?！绷铸埌哺嬖V人民網(wǎng)記者，禹洲地產(chǎn)之所以能保證最近十幾年毛利率空間保持在30%左右，跟一向堅持的土地拓展原則息息相關(guān)。

以合肥為例，禹洲地產(chǎn)自1996年進駐合肥，目前，已經(jīng)在合肥布局11個項目，土地儲備達到274萬平方米，然而土地成本每平方米僅為4069元。同樣，作為廈門的銷冠，禹洲地產(chǎn)在廈門的土地儲備達到186萬平方米，而土地成本為每平方米5327元。

“不拿地王會有更多的盈利空間。加上完善的成本管控體系。進入一個城市深耕一個城市，通過品牌溢價，實現(xiàn)多盤聯(lián)動，進而成本空間得到下降，保證盈利?！?/p>

林龍安表示，禹洲地產(chǎn)有著長達23年并購收購的經(jīng)驗，在廈門排行第一?！笆召彽捻椖坎坏陀?00個，到現(xiàn)在都是成功的。還沒有過失敗案例。”林龍安因此也格外珍惜和重視他“朋友圈”里的信息，尤其是華僑項目信息。

“信息傳播完了就會造成要價太高的局面，因為禹洲地產(chǎn)良好的信用，朋友圈也里很了解，所以開價都是合理的，能實現(xiàn)合作雙方共贏發(fā)展?！睙o疑，林龍安的朋友圈加碼的信用哲學(xué)，為他換來了豐厚的回報。

“單槍匹馬的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，現(xiàn)在更多的講究是互利、共贏、合作”林龍安大意是，企業(yè)只有抱團前行，才能走得更遠。

發(fā)展的謀略：2020年業(yè)績突破1200億元的底氣

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安說，2020年禹洲地產(chǎn)規(guī)模將突破1200億元，要保持速度和質(zhì)量的發(fā)展均衡，不冒進。（人民網(wǎng) 伍振國／攝）

根據(jù)禹洲地產(chǎn)業(yè)績信息顯示，前7個月禹洲地產(chǎn)完成242億銷售額，用7個月的時間完成年度目標(biāo)的81%。林龍安說，即將正式發(fā)布的半年業(yè)績公告里，會對今年的業(yè)績目標(biāo)進行增調(diào)。

“全年力爭突破400億?！绷铸埌矎娬{(diào)，禹洲地產(chǎn)作為已經(jīng)躋身100強房企中的前40強的房企來講，在上半年業(yè)績有大幅度的上升是有背景因素的。

他認(rèn)為，房企上半年來有一定的量和價的上升，特別是在一、二線及周邊城市，量價都有比較大的漲幅。一、二線城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功，GDP水平遠遠高于平均水平，更高于歐美水平，人口是流入等等因素，促使了房企銷售比較快速的發(fā)展。

“調(diào)控成為常態(tài)化的前提下，更多是滿足剛需和改善型的住房需求?，F(xiàn)在有很多城市出臺了政策，比如武漢鼓勵大學(xué)生落戶、廈門鼓勵大學(xué)生留下來，改善人才結(jié)構(gòu)。高素質(zhì)人口增加，白領(lǐng)的流入，造成剛需增加?！?/p>

“改善型置業(yè)增加，一、二線城市二胎政策放開，原來的兩居必須要變成三居室，使得實用性高的小三居成為搶手貨。”林龍安說，這些因素讓禹洲業(yè)績的增加看上去有點“天時地利人和”的意味。此外，最重要的是過去半年里的經(jīng)濟總體是向好的。

盡管如此，林龍安對企業(yè)的發(fā)展和穩(wěn)健之間的均衡，有自己的判斷標(biāo)尺。

“6年前，媒體和投資界以看企業(yè)的土地儲備來判斷房企未來的走向?！绷铸埌舱f，那時候都“以土地儲備多少論英雄”。

他則認(rèn)為，企業(yè)土地儲備當(dāng)然要有一定量。然后結(jié)合企業(yè)抗風(fēng)險能力、可持續(xù)性盈利能力兩個硬性指標(biāo)判斷企業(yè)后市發(fā)展趨勢。

他以禹洲地產(chǎn)舉例。禹洲地產(chǎn)目前土地儲備已經(jīng)超過1200萬平方米，貨值在2200億元以上，并且80%的貨值集中在一線和二線城市。其中，長三角五大城市上海、蘇州、杭州、南京、合肥五個城市占55%的土地儲備。

“禹洲今年有可能突破500億元，只是量和盈利空間要有個均衡?！彼o禹洲地產(chǎn)規(guī)劃的業(yè)績線清晰又固執(zhí)：2020年突破1200億元的目標(biāo)，今年400億元，明年700億元，以此類推。

首要是確保抗風(fēng)險能力，確保盈利空間能實現(xiàn)，能給股東利益最大化?！坝碇薜禺a(chǎn)連續(xù)5年派息8%以上。量和價要均衡，拿地王實現(xiàn)不了。只能以穩(wěn)健的發(fā)展步調(diào)，確保股東利益最大化，負(fù)債率在60-80%安全界限內(nèi)?！?/p>

正是如此，禹洲董事會曾經(jīng)承諾，每年拿出不低于核心凈利潤30%，用于派息，以回饋股東，不做“鐵公雞”，這樣的分紅比例在上市房企中屬于佼佼者。

“未來房地產(chǎn)企業(yè)保持高利率不可能，因為整個行業(yè)都在下跌?！绷铸埌舱f，行業(yè)變了，企業(yè)更需要提高成本管控水平，加強產(chǎn)品的提升很重要?！斑@事關(guān)企業(yè)以后的生存發(fā)展?！彼f。

“進京趕考夢”：隨時關(guān)注北京市場情況但不盲目

目前，禹洲地產(chǎn)現(xiàn)在已形成“長三角”、“海西”、“華中”及“環(huán)渤?！彼拇髤^(qū)域的全國化戰(zhàn)略布局，但是，在“環(huán)渤?！辈季种校M入北京成為禹洲地產(chǎn)一直以來的目標(biāo)。

2016年前后，初入北京土地市場的禹洲地產(chǎn)，多次與北京或全國品牌房企就熱門地塊在北京國土局土地競拍現(xiàn)場“廝殺”至最后幾輪，但都遺憾與“拿地進京”擦肩。禹洲地產(chǎn)也因此被眾多深耕北京多年的企業(yè)所熟悉，被媒體所關(guān)注。

北京土地非常緊張，不少地區(qū)的土地供應(yīng)可能進入舊改階段。“土地稀缺將成為調(diào)控下的市場常態(tài)化，5-10年都不會有大幅度的起落，應(yīng)該會比較平穩(wěn)?！?/p>

林龍安坦言，禹洲地產(chǎn)會一直關(guān)注北京，如果有機會還是想進入?！氨本┦鞘锥迹苓M北京市場是一份光榮和榮耀。”他話鋒一轉(zhuǎn)，“但不會為進北京而盲目拿地王?！?/p>

他認(rèn)為，一線城市的一些新舉措越來越接近國際慣例。比如租售同權(quán)。“房子是用來住的，不是用來炒的，這是民心工程?！绷铸埌脖硎?，禹洲地產(chǎn)始終會和政策“相向而行”。比如，禹洲已經(jīng)把一些項目通過租售同行，合肥、上海的項目用來試點租售并舉。

“有的土地不讓賣，施行租售同權(quán)有利于行業(yè)的整合和行業(yè)的發(fā)展?！彼硎荆馐弁瑱?quán)的常態(tài)化下，不希望民心工程大起大落，應(yīng)維持穩(wěn)中有進的發(fā)展。

“房地產(chǎn)行業(yè)涉及到產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，比如關(guān)系到民工就業(yè)、建材、家裝行業(yè)的發(fā)展等等。穩(wěn)健是行業(yè)所向。”林龍安最后表示，禹洲地產(chǎn)將積極按照國家長遠政策布局，根據(jù)租售同權(quán)來制定企業(yè)的發(fā)展策略。