[摘要]一二線樓市已經(jīng)啞火 可怕的是三四線還在瘋狂

樓市的熱點(diǎn)終于又回歸到了一二線，近一個(gè)月來(lái)，一二線城市輪番上頭條，每隔幾天就會(huì)有一個(gè)新措施出來(lái)。目標(biāo)都直指樓市，而邏輯都圍繞著強(qiáng)化房子的居住屬性?？梢哉f(shuō)一二線樓市已經(jīng)徹底告別了以往風(fēng)光的時(shí)代，買房子賺錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

按照這種趨勢(shì)發(fā)展，一二線樓市會(huì)逐漸扭轉(zhuǎn)以往被動(dòng)的局面，房地產(chǎn)將會(huì)越來(lái)越“單純”，而三四線樓市，瘋狂之后，將有一大波人徹底被鎖死在三四線樓市。

一二線樓市已經(jīng)啞火

租房和各類以居住為住的“半產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，會(huì)將一二線樓市按在地板上。未來(lái)大部分剛需有望不用去競(jìng)爭(zhēng)高價(jià)的商品房，這是給剛需帶來(lái)的紅利。

以北京為例，未來(lái)租賃房源和共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，將極大地改善了普通剛需的住房條件。剛進(jìn)入職場(chǎng)的年輕人，會(huì)有條件更好，更規(guī)范的租賃房源可供選擇，而那些進(jìn)入職場(chǎng)有一段時(shí)間，想買房的人，也會(huì)有共有產(chǎn)權(quán)房可供選擇。未來(lái)5年，這類房源差不多有20萬(wàn)套入市。這類房子普遍比商品房便宜3成，在此基礎(chǔ)上，你還只用承擔(dān)7成房款，這樣一算，共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際只有普通商品房一半的價(jià)格。

以往剛需被迫參與到商品房市場(chǎng)，承當(dāng)了極高的購(gòu)房成本，今后他們將有新的選擇，這既是對(duì)剛需的保護(hù)，也是樓市上行預(yù)期的一種稀釋。

今后一二線樓市的發(fā)展，將著力解決普通人的住房需求，這些人基本上是不參與炒房的，解決了他們的需求，商品房也不再有瘋的基礎(chǔ)。

從措施的密集程度來(lái)看，這些針對(duì)剛需的紅利不需要等待太久。目前熱門城市已經(jīng)針對(duì)商品房市場(chǎng)做了相當(dāng)大的努力，一線城市中，北京樓市已經(jīng)全面下行，特別是二手房。至于廣深滬，也很難出現(xiàn)類似2016年的行情。廣州近期10個(gè)部門推出的新措施。字里行間都透露出一個(gè)信號(hào)：樓市不能有波動(dòng)。

三四線的拐點(diǎn)或加速來(lái)到

在三四線樓市中，有兩類城市是比較熱的。

其一是熱門城市周邊的三四線城市，這些城市實(shí)際上是承接了外溢的需求，資金不愿意跳出樓市，造就了它們的火熱，這類城市以廊坊、太倉(cāng)、惠州、南通、嘉興等為代表。

其二是賣房子比較積極的三四線城市，這些城市房地產(chǎn)主要靠主動(dòng)刺激。比如蚌埠、北海、湛江、哈爾濱、黃山、張家口、鹽城、宜昌、九江、汕頭等。成交量明顯放大，價(jià)格也明顯放大。

第一類城市，長(zhǎng)期來(lái)總體是利好的，但短期風(fēng)險(xiǎn)加大，這方面燕郊是個(gè)典型案例，誰(shuí)也不否認(rèn)燕郊占了地段的便宜，但這類城市最大的不確定性因素在于上面。上面完全可以通過(guò)各種措施消化短期需求，轉(zhuǎn)為中長(zhǎng)期慢慢釋放，從而抹平套利空間。所以總體利好，但想賺一把快錢，卻不現(xiàn)實(shí)。

更大的問(wèn)題來(lái)自于第二類城市。這類城市沒(méi)有實(shí)質(zhì)性利好，有的只是短暫刺進(jìn)出來(lái)的“海市蜃樓”。

要人沒(méi)有人，要產(chǎn)業(yè)沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，狂歡的只是新房，二手房基本上是個(gè)零。這是這類三四線城市的阿喀琉斯之踵。判斷三四線城市是否值得買，我只看一點(diǎn)，那就是最最普通的二手房是否能有比較好的成交，顯然目前這些瘋狂的三四線城市都不行。

之所以它們還是挺瘋，原因無(wú)外乎下面幾點(diǎn)：

1、資金還是愿意在房地產(chǎn)內(nèi)部循環(huán)，被迫去三四線找安慰。

2、一二線城市經(jīng)過(guò)2016年的暴走，的確擊穿了不少剛需的購(gòu)房需求，回鄉(xiāng)置業(yè)的情緒在一定程度上有所放大。而一些三四線城市正好在營(yíng)銷上迎合這類需求。

3、三四線城市調(diào)整了買房子的策略，這些城市有購(gòu)房需求，但購(gòu)房能力明顯不足，而現(xiàn)在三四線城市都是給錢不給房，幫助這些人補(bǔ)齊了這些人的短板。

需要注意的是，以上幾點(diǎn)很快會(huì)難以為繼。

首先，資金不會(huì)持續(xù)不斷進(jìn)入三四線城市，變現(xiàn)難的問(wèn)題遲早會(huì)被他們重視，到那時(shí)三四線的房子就是個(gè)坑，沒(méi)有人后繼者來(lái)填。

其次，一二線城市已經(jīng)在調(diào)整策略，著重解決剛需住房的問(wèn)題，回鄉(xiāng)置業(yè)需求也會(huì)趨于平淡。

第三，至于給錢不給房，有一個(gè)致命弱點(diǎn)，那就是人。就這么點(diǎn)人，一次性都刺激出來(lái)了，后面的房子誰(shuí)來(lái)買？須知現(xiàn)在房子賣得好的三四線城市，又在制造新一輪更多更貴的房子。賣給誰(shuí)？還沒(méi)進(jìn)城的農(nóng)民？

眼下三四線城市購(gòu)房成本實(shí)際上也已經(jīng)快趕上一二線了。從收入和房子的對(duì)比來(lái)看，月薪三千塊錢的城市，房子過(guò)萬(wàn)的不在少數(shù)。它們正在重走一二線城市的老路。

融360房貸君老家是安徽的，對(duì)安徽的三四線城市也保持了較多的關(guān)注。據(jù)我的判斷，安徽大部分城市的房地產(chǎn)今年以來(lái)普遍過(guò)熱。典型的是蕪湖和六安，這兩座城市的房子今年和去年相比，翻倍的樓盤非常多。而安慶、阜陽(yáng)、淮南、黃山也基本上都保持了較高的熱度。

安徽的人均收入是比較靠后的，而且增長(zhǎng)也相對(duì)緩慢，收入以勞務(wù)輸出為主，80后這一代在外務(wù)工的年輕人對(duì)子女的教育也更加重視，進(jìn)城買房的確不少，但明顯有被動(dòng)入市的痕跡。

我所接觸的親朋中，今年買房的人明顯比往年要多，這種現(xiàn)象從他們買房的理由中可以看出：有為子女入學(xué)的考慮，但更多的是擔(dān)憂未來(lái)買不上房。手里攢了點(diǎn)錢，但預(yù)期收入增長(zhǎng)有限，舉家買房的非常普遍，有的不僅首付要父母掏，甚至月供還是靠長(zhǎng)輩。在我看來(lái)，在強(qiáng)調(diào)居住屬性的當(dāng)下，這些都是不正常的購(gòu)房行為。

類似這樣著急買房的人，未來(lái)還有多少？被催熟的三四樓市，未來(lái)如何收?qǐng)觯?/p>