近日，中國房地產(chǎn)體系接連推出重磅措施，先是廣州等城市推行“租購?fù)瑱?quán)”政策，隨后北京的“共有產(chǎn)權(quán)住房”計劃也引來極大關(guān)注。

8月3日，北京住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則》，向社會公開征集意見。

何謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”？

根據(jù)北京市發(fā)布的暫行辦法：共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

也就是說，個人與政府按照出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。安信證券陳天誠給出了更通俗易懂的解讀：

個人與政府各出資一部分獲取各自份額的房屋產(chǎn)權(quán)，個人享有房屋使用權(quán)。

共有產(chǎn)權(quán)住房具有保障性住房和商品房的雙重屬性。其中，商品屬性多于保障屬性。

陳天誠認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房是自住型商品房升級版，實質(zhì)是政府幫著背杠桿。經(jīng)濟適用房和自住型商品房是政府出讓利益去補貼房價，而共有產(chǎn)權(quán)住房是政府以分擔(dān)房價獲得產(chǎn)權(quán)的方式來減輕購房者壓力。

自住型商品房享受30%的**獲取住房100%產(chǎn)權(quán)；共有產(chǎn)權(quán)住房讓政府負(fù)擔(dān)30%的資金后，雖然可以以同樣30%**獲取住房，但只有70%產(chǎn)權(quán)，想要住房回歸商品房屬性還需向政府購買剩下30%的產(chǎn)權(quán)。

總的來說，房價一分不少，政府和購房者一起背了杠桿，變相減輕購房壓力。

政策意圖

北京計劃實行共有產(chǎn)權(quán)住房的主要目的是完善住房多層次供給體系，未來將實現(xiàn)商品房、共有產(chǎn)權(quán)房和租賃房為代表的供給體系。

安信證券陳天誠看來，共有產(chǎn)權(quán)房的實用性強過自住房和其余保障房。這其實是對原來自住房的糾偏和改良，其強調(diào)“職住平衡”使得它比其余類型保障房實用價值更高。

意義何在？

共有產(chǎn)權(quán)房首次明晰了居民家庭與政府的權(quán)利分配，房屋價格機制實現(xiàn)了市場化。

從實質(zhì)性權(quán)益來看，共有產(chǎn)權(quán)房處于政策性租賃住房與經(jīng)濟適用房之間，有利于保障“夾心階層”。

從抑制房價角度看，陳天誠認(rèn)為：上半年北京自住型商品房價降低7%左右，若暫行《辦法》實施，自住型商品房將轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房。倘若**幅度不變，按比同地區(qū)同檔次房價便宜30%，外加其他政策性住房調(diào)整為共有產(chǎn)權(quán)房，今后公共產(chǎn)權(quán)住房對北京房價影響力度會進一步加強，但**是不能相機抉擇，不能房價一跌，又開始放松市場。

如何退出？

按照北京的征求意見稿：

1、可通過產(chǎn)權(quán)讓渡從政府手中回購產(chǎn)權(quán)，讓住房成為己有：購房者前期僅獲取部分產(chǎn)權(quán)，在購房方面的出價相對會比較低，有助于降低購房成本，而隨著后續(xù)購房能力提高，可以繼續(xù)從政府手中回購相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。

2、可轉(zhuǎn)讓代持機構(gòu)或適格者：在滿5年后，共有產(chǎn)權(quán)住房優(yōu)先出讓給代持機構(gòu)，或由代持機構(gòu)許可出讓給滿足申購標(biāo)準(zhǔn)的共有產(chǎn)權(quán)房候選人。既滿足剛需，也能讓尋求改善型住房的客戶得到靈活退出方式。

3、可出租：共有產(chǎn)權(quán)房可用來出租，但已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。

“共有產(chǎn)權(quán)”其他城市經(jīng)驗

北京并不是首 個推出“共有產(chǎn)權(quán)房”的城市。

江蘇淮安自2007年開始首推“公有產(chǎn)權(quán)”試點，上海2009年啟動共有產(chǎn)權(quán)的保障房的建設(shè)項目。2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

其中，上海的共有產(chǎn)權(quán)住房試點經(jīng)驗最為豐富，探索過程最完善。

從2010年開始，上海推出第一批共有產(chǎn)權(quán)房，到2016年10月共推出6批次共有產(chǎn)權(quán)房。到2016年10月14日，第一批共有產(chǎn)權(quán)房已滿5年，可以上市交易，上海當(dāng)時出臺了交易細(xì)則。期間，上海連續(xù)5次放寬共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，目前的標(biāo)準(zhǔn)是：人均住房面積低于15平米，可支配收入最高低于7200元/月。

如果僅僅觀察共有產(chǎn)權(quán)保障房對房價的抑制作用，數(shù)據(jù)是這樣的：上海在2010年推出共有產(chǎn)權(quán)保障房，當(dāng)年新房均價22000/平米，2016年新房均價36000/平米……

北京試點與上海試點的異同

1、北京共有產(chǎn)權(quán)房允許出租，上海則規(guī)定，在購房人取得完全產(chǎn)權(quán)之前不允許出租。

2、北京向外地人開放，“在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%”。上海的共有產(chǎn)權(quán)房只針對擁有上海常住戶口的人群。

3、北京的共有產(chǎn)權(quán)房主要用于保障夾心層，針對的是限定了區(qū)域與工作地點的首套購房者，在一定程度上是為了吸引和留住人才。而上海的“共有產(chǎn)權(quán)保障房”則針對住房困難家庭，在居住面積和收入方面都有要求。

(海西房產(chǎn)網(wǎng))