記者日前從南京（樓盤(pán)）法院獲悉，去年下半年開(kāi)始的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整在一定程度上引發(fā)了相關(guān)訴訟的抬頭，其中有買(mǎi)家想用銀行的錢(qián)玩杠桿買(mǎi)房結(jié)果玩砸了的，也有不可歸責(zé)于任何一方的政策突變的，還有奇葩中介業(yè)務(wù)員拍胸脯能幫助無(wú)購(gòu)房資格的外地人購(gòu)房搞出事情來(lái)的。在買(mǎi)賣(mài)雙方都準(zhǔn)備換房時(shí)，此類情況造成的后果尤為慘烈，往往因?yàn)樯霞疫`約導(dǎo)致后續(xù)一堆下家跟著違約，令人徒喚奈何。

資料圖：城市高樓。中新社記者 陳超 攝

揚(yáng)子晚報(bào)記者 羅雙江 實(shí)習(xí)生 韓琪 沈忱

案例1

想用銀行的錢(qián)玩三套房玩砸了

限購(gòu)新政條款：

一對(duì)夫妻名下已有兩套房的，首付比例需至少為總房?jī)r(jià)的80%

2016年9月24日，高飛夫婦準(zhǔn)備把位于南京南部的一處房屋出售給張聰夫婦，總價(jià)近240萬(wàn)。結(jié)果，二手房買(mǎi)賣(mài)合同都簽了，南京市政府在2016年10月5日出臺(tái)房產(chǎn)新政，張聰夫婦如遭晴天霹靂，頓時(shí)暈頭轉(zhuǎn)向，因?yàn)樗麄兠乱呀?jīng)有兩套房了。按照他們之前的如意算盤(pán)，他們先期只需支付10萬(wàn)定金，緊接著向銀行申請(qǐng)相當(dāng)于總房?jī)r(jià)65%的155萬(wàn)元，銀行下款后，再支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)30%的72萬(wàn)元首付款。而新政一出，張聰夫婦必須一把頭掏191萬(wàn)余元，自己掏小錢(qián)銀行掏大錢(qián)的杠桿徹底玩不起來(lái)了。張聰夫婦不愿如此“大出血”，便提出解除合同，并要求高飛夫婦退還10萬(wàn)元定金。

但是，高飛夫婦堅(jiān)決不同意，稱他們也和別人簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，就等著張聰夫婦的錢(qián)來(lái)給首付呢，現(xiàn)在張聰夫婦不給錢(qián)了，他們換房的夢(mèng)想也黃了，而且因?yàn)檫`約，他們賠了對(duì)方7.5萬(wàn)元，這個(gè)損失是張聰夫婦造成的，當(dāng)然應(yīng)該由張聰夫婦來(lái)彌補(bǔ)，所以他們不可能退還定金。眼見(jiàn)錢(qián)要不回來(lái)，張聰夫婦就把高飛夫婦告上了法庭，稱房產(chǎn)新政屬于情勢(shì)變更，不是他們故意想毀約，買(mǎi)不成房不能怪他們，所以要回定金合情合理。

張聰夫婦的訴求看似合理，然而一審二審兩次審理都判張聰夫婦敗訴。為什么他們提出的“情勢(shì)變更”的理由沒(méi)有被法院采納？記者發(fā)現(xiàn)，他們?cè)诤贤屑s定的一個(gè)條款是致命傷。該條款稱，“如張聰夫婦按揭貸款不成，將以現(xiàn)金方式補(bǔ)齊房款?！狈ㄔ簱?jù)此認(rèn)為，該條款說(shuō)明張聰夫婦對(duì)貸不到款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有充分的心理準(zhǔn)備，而且，他們?cè)诜ㄍド献允?，曾?zhǔn)備出售一套房屋再購(gòu)買(mǎi)高飛夫婦的房產(chǎn)。所以，房產(chǎn)新政的出臺(tái)并不必然導(dǎo)致張聰夫婦貸不到錢(qián)買(mǎi)房，他們提出的情勢(shì)變更的理由缺乏法律依據(jù)，不予支持。

那么，張聰夫婦之前為何敢于在合同中做出這樣大膽的約定呢？記者獲悉，一方面是因?yàn)椴蛔鲞@樣的約定對(duì)方就會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)而不愿繼續(xù)交易，另一方面則是因?yàn)閺埪敺驄D過(guò)度自信，以為上述條款中約定的情形不可能出現(xiàn)。他們死活都沒(méi)想到自己最終碰上了“黑天鵝”，只好“自釀的苦酒，含著淚也要喝下去”。

案例2

交了八萬(wàn)中介費(fèi)要回來(lái)兩萬(wàn)

限購(gòu)新政：

本市戶籍成年單身人士(含離異)在本市限購(gòu)1套住房

2016年9月25日，趙女士通過(guò)某房產(chǎn)中介，與孫女士簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)中介合同，約定由趙女士購(gòu)買(mǎi)孫女士的江寧區(qū)某房屋，中介費(fèi)8萬(wàn)元。合同訂立后，趙女士如數(shù)支付了中介費(fèi)。10月5日，南京市出臺(tái)房產(chǎn)限購(gòu)措施，由于趙女士離異，屬單身人士，而且已在南京市區(qū)擁有一套住房，故失去了購(gòu)房資格。2016年10月17日，趙女士與孫女士簽訂《解除協(xié)議》，解除了此前雙方簽訂的中介合同。

房子沒(méi)買(mǎi)成，趙女士便向中介討要8萬(wàn)塊中介費(fèi)。但中介表示，他們的居間義務(wù)已經(jīng)履行完畢，不能白白幫趙女士干活，房子沒(méi)買(mǎi)成只能怪限購(gòu)，跟他們無(wú)關(guān)。趙女士萬(wàn)分不甘心，便向法院起訴中介，請(qǐng)求判令中介公司退還8萬(wàn)元中介費(fèi)。一審法院判中介公司返還中介費(fèi)2萬(wàn)元。

趙女士不服提出上訴稱，中介收取的中介費(fèi)不符合規(guī)定。中介合同是中介單方制訂的格式版本，與房產(chǎn)部門(mén)發(fā)布的合同版本不一致，尤其對(duì)中介費(fèi)收取約定不一致。根據(jù)房產(chǎn)協(xié)會(huì)出具的南京市中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，二手房買(mǎi)賣(mài)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為成交價(jià)的總額2%，買(mǎi)賣(mài)雙方各分?jǐn)?0%，此次房產(chǎn)交易約700萬(wàn)元，自己繳納的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為7萬(wàn)元，而中介收了8萬(wàn)元。其次，合同因限貸限購(gòu)政策不能履行，中介的居間義務(wù)僅履行了整個(gè)買(mǎi)房流程的一部分，中介費(fèi)應(yīng)當(dāng)僅限于中介實(shí)際支出的費(fèi)用。因此，中介應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際支出的居間費(fèi)用進(jìn)行舉證，將多余費(fèi)用退還給自己。中介則認(rèn)為，南京發(fā)布限購(gòu)政策影響買(mǎi)賣(mài)合同，并不影響居間合同，請(qǐng)求駁回趙女士的訴請(qǐng)。

南京中院審理后認(rèn)為，中介公司已經(jīng)促成合同成立，有權(quán)收取趙女士支付的相應(yīng)報(bào)酬。但趙女士與中介公司簽訂中介合同的目的是趙女士購(gòu)買(mǎi)房屋，現(xiàn)因訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，致使該合同目的不能實(shí)現(xiàn)。一審法院認(rèn)定該重大變化系不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，由此造成的損失應(yīng)由雙方分?jǐn)偅o(wú)不當(dāng)。但是，關(guān)于中介費(fèi)的分?jǐn)偙壤粚彿ㄔ鹤枚ㄖ薪楣痉颠€2萬(wàn)元，屬于分?jǐn)偙壤^(guò)低，應(yīng)予適當(dāng)增加。酌定按合同約定的中介費(fèi)的50%，改判中介公司返還趙女士4萬(wàn)元。

案例3

奇葩中介亂拍胸脯玩脫了線

限購(gòu)新政：

非南京戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)首套住房的規(guī)定稱，此類人群應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在南京累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

這條規(guī)定語(yǔ)義明確，沒(méi)有任何會(huì)引起誤解的文字。作為外地人的王先生看了以后非常清楚，自己并不符合購(gòu)房條件。但他沒(méi)想到，居然有個(gè)二愣子一般的中介員工敢拍著胸脯保證能讓他取得購(gòu)房資格。

事情是這樣的。2016年10月16日，王先生與李先生夫婦及某中介公司簽訂一份中介合同，約定李先生夫婦將南京市某地房屋以265萬(wàn)元的價(jià)格售予王先生，王先生則于2016年10月17日給付李先生夫婦定金4萬(wàn)元。同日，因王先生擔(dān)心無(wú)法取得購(gòu)房資格證明，身為中介公司經(jīng)辦人的小鐘出具保證書(shū)一份，載明：“本人小鐘于2016年10月17日擔(dān)保王先生購(gòu)買(mǎi)某地房屋取得購(gòu)房資格證明而立此據(jù)，如若未取得購(gòu)房資格證明，則退還購(gòu)房定金肆萬(wàn)元整，以此據(jù)到中介公司取定金肆萬(wàn)元整，如若公司不償還，由我本人償還?！?/p>

結(jié)果可想而知，王先生并沒(méi)有因?yàn)樾＄娕牧诵馗腿〉觅?gòu)房資格證明，買(mǎi)房的事情自然是黃了。王先生立即把房主夫婦和中介公司及小鐘告上法庭，要求解除中介合同，返還定金4萬(wàn)元。一審法院認(rèn)為王先生明知其受限購(gòu)政策影響無(wú)購(gòu)房資格，仍然簽訂中介合同，自身存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)自擔(dān)損失2萬(wàn)元。而根據(jù)保證書(shū)的具體內(nèi)容，王先生自擔(dān)的2萬(wàn)元轉(zhuǎn)由小鐘承擔(dān)，中介公司承擔(dān)的2萬(wàn)元，也由小鐘個(gè)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

中介公司不服一審判決提出上訴，請(qǐng)求改判駁回王先生的訴請(qǐng)。南京中院審理后認(rèn)為，王先生明知自己無(wú)購(gòu)房資格仍簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，自身存在過(guò)錯(cuò)，但中介公司相比之下更為專業(yè)，其居間服務(wù)存在重大過(guò)失，一審法院判決并無(wú)不當(dāng)。小鐘系中介工作人員，其行使職務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的相應(yīng)損害賠償責(zé)任應(yīng)由中介公司承擔(dān)，遂判決駁回上訴，維持原判。

(文中當(dāng)事人均為化名)