說起產(chǎn)權(quán)，無數(shù)購(gòu)房者都糾結(jié)不已?！白≌梅恳话銥?0年的大產(chǎn)權(quán)，帶商業(yè)性質(zhì)的通常為40或者50年的小產(chǎn)權(quán)”已是眾所周知，然后購(gòu)房者妥妥糾結(jié)了——40/50年產(chǎn)權(quán)的房子便宜，但時(shí)間太短;70年產(chǎn)權(quán)時(shí)間夠，但貴!到底買哪種更合適?

　　新《物權(quán)法》生效后，產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題已經(jīng)有章可循。

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　　房屋產(chǎn)權(quán)VS土地所有權(quán)

　　房屋產(chǎn)權(quán)：

　　房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)的期限為永久。

　　土地使用權(quán)：

　　是國(guó)家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的土地使用權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》，土地的所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有。土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

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　　土地使用權(quán)=房屋所有權(quán)?

　　No!

　　房屋產(chǎn)權(quán)具體是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，兩者主要的區(qū)別在于：

　　房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有，“房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的”;

　　土地使用權(quán)是有期限的，國(guó)家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。

　　換成人話說~~~房子的所有權(quán)是永久的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的。但我們是社會(huì)主義國(guó)家，土地是國(guó)家的。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國(guó)家土地的周期也不同，住宅70年，工業(yè)/科教文衛(wèi)體/綜合類50年，商業(yè)/旅游/娛樂40年。

　　但須注意：產(chǎn)權(quán)時(shí)間是從開發(fā)商拿到地時(shí)算起，并不是拿到房產(chǎn)證時(shí)。

　　舉例說明：從開發(fā)商拿地到開工建設(shè)，再到房屋建成業(yè)主入住，這之間的時(shí)間不等，至少需要兩三年時(shí)間。也有一些特殊情況，土地被開發(fā)商拍下之后，由于種種原因遲遲未開工，甚至被多次倒手，十幾年過去之后才開始開發(fā)。買家到手后，產(chǎn)權(quán)會(huì)無辜縮水許多。

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　　產(chǎn)權(quán)到期該怎么辦?

　　目前新的物權(quán)法已經(jīng)生效。該法明確了公私財(cái)產(chǎn)的平等受保護(hù)權(quán)。我國(guó)規(guī)定住宅用地的最高年限70年，商業(yè)用地40年(有特殊50年限)，綜合用地50年?，F(xiàn)已明確，屆滿可自動(dòng)續(xù)期，續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的1%-10%來征收(即土地使用權(quán)出讓金)。但對(duì)如何續(xù)期并沒有說明，這個(gè)問題是物權(quán)法制定之后預(yù)留的問題。

　　購(gòu)房者只需要在屆滿期前一年申請(qǐng)續(xù)費(fèi)即可。而且根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條和《物權(quán)法》第一百四十九條相關(guān)規(guī)定，補(bǔ)的費(fèi)用不會(huì)超過5位數(shù)。

　　關(guān)于大家耿耿于懷的商業(yè)產(chǎn)權(quán)，商業(yè)產(chǎn)權(quán)到期如國(guó)家沒又其他規(guī)劃，業(yè)主只需需要土地出讓金即可繼續(xù)使用;若有其他規(guī)劃，需要拆遷，則商業(yè)補(bǔ)償按照1:3賠償，為住宅的三倍。

　　產(chǎn)權(quán)到期后處理方案

　　方案一方案二允許延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。有其他規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃需要，國(guó)家收回土地和地上建筑物的，對(duì)業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決。

　　附：

　　《物權(quán)法》第一百四十九條

　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

　　非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條

　　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。