爛尾樓，通常指的是已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。此外，因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、或是工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。買房遇到爛尾樓怎么辦?怎樣才能避免買到爛尾樓呢?

　　買房遇到爛尾樓怎么辦?

　　1、網(wǎng)簽合同中關(guān)于延期交房的違約責(zé)任的約定

　　按照商品房網(wǎng)簽合同示范文本關(guān)于“延期交房的違約責(zé)任”條款的約定：開發(fā)商如未能按合同約定的期限交房的，每日按總房價款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向購房人支付違約金，同時購房合同繼續(xù)履行;超過合同約定的寬限期仍未能交房的，購房人有權(quán)單方面解除合同。

　　這里需要注意的是，購房人的解約權(quán)是合同賦予購房人的一種選擇權(quán)，即購房人可以選擇行使該權(quán)利——解除合同，也可以選擇不行使該權(quán)利——合同繼續(xù)履行。根據(jù)購房人的不同選擇，開發(fā)商承擔(dān)不同的違約責(zé)任。

　　一旦發(fā)生開發(fā)商逾期交房的情況，律師建議購房人立即向人民法院提起相關(guān)違約金索賠訴訟，獲得有效的法律判決，從而將開發(fā)商違約的事實和違約金計算等重要事項以法律認(rèn)可的形式和手段固定下來，往后無論開發(fā)商何時實際交付房屋，均不影響購房人獲得違約賠償?shù)臋?quán)利，同時也不影響購房合同的繼續(xù)履行。至于后期違約金能否拿到手，則是判決是否能得到有效執(zhí)行的問題。

　　2、若房屋無法按時交付 買家應(yīng)盡早提出起訴

　　還有另外一種房屋無法按時交付的情況，即房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋建成前倒閉，樓盤爛尾，無法交付。遇到這種情況，建議購房人立刻進(jìn)行起訴，由法院對開發(fā)商包括爛尾樓盤和土地在內(nèi)的財產(chǎn)進(jìn)行司法查封，后續(xù)通過拍賣變賣財產(chǎn)，償還購房人的購房款。

　　對購房者十分有利的是，最高人民法院曾就上述問題發(fā)出《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，明確：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)銀行;消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

　　怎樣才能避免買到爛尾樓呢?

　　首先，要了解項目樓盤的手續(xù)。可以合法出售的房子，其項目應(yīng)該“五證”齊全。“五證”包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。購買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。

　　其次，要綜合考察開發(fā)商實力，選擇品牌開發(fā)商。開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。選擇實力較強(qiáng)的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的。

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