9天19城接力降溫樓市 一場與資產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險的賽跑

“降了，降了，終于降了?！边^完國慶長假的上班族發(fā)現(xiàn)，在密集政策強壓下，高燒不退的一、二線熱點樓市似現(xiàn)降溫，網(wǎng)簽套數(shù)急劇萎縮，個別城市一天甚至出現(xiàn)“白板”。

在剛剛過去的國慶長假前后9天時間里，從北京到深圳，從上海到成都，全國19個城市先后出臺了限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控新政策以抑制房價過快上漲?！耙怀且徊呤沁@次房地產(chǎn)調(diào)控的最大特點，集中出臺應(yīng)是決策層的態(tài)度?！弊〗ú空哐芯恐行淖≌c房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處原處長趙路興對上證報記者如是說。

在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，這次房地產(chǎn)調(diào)控是在貨幣較寬松且低利率的環(huán)境下進(jìn)行的一次調(diào)控，其抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險的特征明顯，更是意在為深化改革破冰贏得時間。

多位房地產(chǎn)專家預(yù)計，除19個城市之外，這些城市周圍地區(qū)以及其他房價上漲過快城市后續(xù)也會跟進(jìn)調(diào)控。而隨著暴風(fēng)驟雨般的調(diào)控政策落地，一、二線城市的房地產(chǎn)價格上漲小周期或終結(jié)。

9天19城接踵調(diào)控樓市

“雙限”成調(diào)控撒手锏

19個城市涵蓋一線、二線和三線

隨著8日上海、南昌樓市調(diào)控新政“露臉”，這輪始于9月30日的樓市調(diào)控政策發(fā)布期初告段落。在這9天里，出臺新政的城市達(dá)到19個，也宣告全國對樓市實行限購限貸的城市達(dá)到19個，分別是北京、上海、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、成都、鄭州、濟(jì)南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、福州、南昌，涵蓋一線、二線、三線城市。

記者發(fā)現(xiàn)，這19個城市大多是近期房價上漲過快的城市。鄭州、無錫、昆山、珠海、杭州、福州等城市的9月環(huán)比漲幅在4.8%至7%之間。今年八九月開始限購限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢等城市，9月份新房價格分別環(huán)比上漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%。

從19個城市的調(diào)控內(nèi)容來看，大多數(shù)超越了2011年的“雙限”，北京、上海、深圳、蘇州、南京、廈門等城市屬于“加碼”調(diào)控，堪稱“史上最嚴(yán)”。比如：二套首付款，南京和蘇州提高到80%，深圳提高到70%，擋住了一大批炒房者;深圳、南京、蘇州對成年單身人士(含離異)的限購，堵住了以前“假離婚”漏洞;添加社保、個稅的繳納和只能買一套的要求，限制外地投資客。

在“雙限”之外，上海發(fā)布的六條措施中，還首次提出了“商品住房用地交易資金來源監(jiān)管”，開發(fā)企業(yè)高價拿地的資金渠道將受到監(jiān)管，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，這將遏制“地王”出現(xiàn)幾率，降低未來房價必漲預(yù)期。

“雙限”成調(diào)控撒手锏

19個城市調(diào)控政策中，主要措施是“雙限”(限購限貸)

在限貸方面，大幅度提高二套房的首付款比例。如深圳，直接將二套房的首付比例提高到70%;北京二套房為自住的，首付款比例不低于50%，非自住的，比例不低于70%;天津、成都、無錫、濟(jì)南、鄭州等5個城市升為40%;南京、蘇州、廈門、合肥、廣州、杭州、珠海、東莞、福州等9個城市，分無房貸或已結(jié)清、有房貸未結(jié)清兩種情況，不同程度地進(jìn)行了上調(diào)。其中，對于有房貸未結(jié)清的，南京、蘇州上調(diào)幅度最大，從45%、50%直接提高到80%，廣州則提升至70%。

首套房首付款比例也有所調(diào)高。其中，杭州、成都、無錫基本維持在20%或微調(diào)至25%，北京提高至35%，南京、廈門、武漢等13個城市均在30%。對于有房貸但已結(jié)清的，南京、深圳、蘇州還提高至50%，合肥提高至40%。

而對于擁有二套及以上住房的居民家庭，南京、蘇州、合肥、武漢、廣州、珠海等城市明確規(guī)定，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。這意味著，如果要買第三套住房，只能付全款。武漢更是明文規(guī)定外地人二套房停貸。

在限購方面，此次調(diào)控整體溫和，分區(qū)域、分戶籍、分面積段調(diào)控為主。多數(shù)城市限購范圍主要集中在中心城區(qū)，比如成都、鄭州、濟(jì)南、合肥、佛山、南京、福州等城市，都是在主城區(qū)施行限購政策，遠(yuǎn)郊區(qū)域并不在限購范圍之內(nèi)。

深圳、廈門、廣州、武漢、南京、合肥、濟(jì)南、東莞等10個城市，對本地人限購兩套住房，其中，深圳、南京還對單身(含離異)人士限購一套住房。

濟(jì)南、珠海相對寬松，本地戶籍家庭限購三套住房。值得注意的是，天津、蘇州本地戶籍家庭不受限購政策影響，成都更是以自然人、法人身份作為限購認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，意味著更多成員家庭可以購買更多商品住房。

對外地人，19個城市統(tǒng)一都把數(shù)量限制在一套住房，而且大多數(shù)城市還附加了需要連續(xù)繳納社?；騻€稅1到5年不等的條件。

個別城市分面積段限購，大戶型產(chǎn)品并不限購。譬如珠海、福州限購144平方米及以下住房，鄭州、廈門限購180平方米及以下住房。福州暫停向擁有二套及以上商品住房的家庭銷售城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房。

劍指資產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險

這輪暴風(fēng)驟雨般的房地產(chǎn)調(diào)控密度，可謂史無前例，也與以往“一刀切”式的調(diào)控思路有很大的差別。

“橫向來看，這些城市的調(diào)控措施，一方面強調(diào)保護(hù)自住需求，通過限購限貸等措施，重點打擊投機(jī)需求，抑制投資需求;另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿足合理需求。同時，重拳整頓市場秩序。政府有關(guān)部門對物價、廣告、開發(fā)、中介等加強了監(jiān)管，保護(hù)消費者合法權(quán)益。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。

他認(rèn)為，此輪調(diào)控不同城市的措施側(cè)重點不同，政策力度上也有差異，體現(xiàn)了因地制宜、因城施策原則。此外，各地還充分運用市場機(jī)制，通過提高貸款首付比例、調(diào)節(jié)供求關(guān)系等市場手段來調(diào)控市場。

“與以往歷次房地產(chǎn)調(diào)控不同，此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在貨幣較寬松且低利率的環(huán)境下進(jìn)行的一次調(diào)控，其抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險的特征明顯?！标愱蓪ι献C報記者說，在目前全球經(jīng)濟(jì)低迷階段，利率整體處于歷史低位，貨幣政策整體較為寬松，決定了必須堅持“一城一策”的原則，如果搞“一刀切”式的政策，對那些庫存大的三、四線城市來說，顯然會適得其反。

回顧中國樓市調(diào)控史，記者發(fā)現(xiàn)，我國歷史上處于降息預(yù)期下(低利率)的樓市調(diào)控并不多見。

其中，1996年5月1日至1999年6月10日，市場迎來一次降息周期，央行連續(xù)7次降息，拉動內(nèi)需，但因當(dāng)時中國房改正處于起步階段，住房商品化方興未艾，因此當(dāng)時基本談不上對樓市調(diào)控有什么影響。

此后的一輪降息，是在進(jìn)入21世紀(jì)后，由于2008年爆發(fā)的次貸危機(jī)以及經(jīng)濟(jì)衰退，又一次降息潮來臨。

從2008年10月9日至2008年12月23日，央行連續(xù)降息4次，1年期存款利率從2007年12月21日的4.14%驟降至2.25%。連續(xù)降息以及4萬億投資刺激，導(dǎo)致原本處于調(diào)整階段的樓市自2009年下半年后猛然反彈，并一路高漲，由此把“限購”絕招推上中國房地產(chǎn)調(diào)控舞臺。

2010年4月30日，北京出臺“國十條”實施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”。至當(dāng)年9月29日，“國五條”出臺后，累計有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一、二線城市推出限購政策。而至2011年2月，僅僅半年多的時間，已有36城市提出限購，隨后陸續(xù)仍有城市提出限購，最多時達(dá)到46個城市。

高壓調(diào)控下，部分區(qū)域樓市出現(xiàn)回調(diào)。直至2014年，部分區(qū)域樓市低迷。

2014年6月26日，呼和浩特取消住房限購令;隨后9月26日，蘇州市取消限購。樓市低迷，限購令也逐漸松綁。

限購令松綁前后，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)分化跡象，中國房地產(chǎn)調(diào)控思路由此發(fā)生了重大變化。

早在2014年初，針對2014年樓市政策會有哪些調(diào)整，記者在全國兩會期間獨家采訪了時任全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新。他在回答記者提問時率先拋出“雙向調(diào)控”的概念，即針對房地產(chǎn)市場的分化，采取“有保有壓”的“雙向”調(diào)控思路。由此，也可以隱隱約約看到當(dāng)下“因城施策”調(diào)控思路的影子。

可以說，限購，這個具有較強行政色彩的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，曾被視為抑制房價上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭議。但從后續(xù)市場實際運行效果來看，限購在一定程度上抑制了成交量，并進(jìn)而抑制了房價的過快上漲。這也是此輪調(diào)控仍高懸“限購令”的主要原因。

除了限購政策之外，面對今年這輪“杠桿上的樓市”，限貸政策也極為重要。

“中國的居民杠桿率近年來增長非?？欤瑥?005年的17.1%猛增到2015年的39.5%?！标愱烧f。

正因為此，市場人士認(rèn)為，各地“限貸”會有利于降低樓市杠桿風(fēng)險。

集體行動背后的決策層“決心”

“雖然看似一城一策，但如此密集出臺，充分說明這一輪政策并非地方主動出擊，而是決策層干預(yù)下的集體行動?！敝性禺a(chǎn)張大偉說

事實上，在19 個城市出臺政策前后，決策層抑制房價過快上漲的信號盡顯。

8日召開的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，要促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化與新型城鎮(zhèn)化相輔相成，強化地方主體責(zé)任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力實現(xiàn)住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

而此前，住建部官方網(wǎng)站先后發(fā)布消息，包括“要求濟(jì)南市嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)銷售行為”、“公布一批各地查處的違規(guī)失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單”。

近日在華盛頓出席會議的央行行長周小川也明確表示，“近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！?

“一系列一連串的動作已經(jīng)說明，此輪調(diào)控勢在必行，行之必勝。” 陳晟對上證報記者表示，面對部分一、二線城市的房價過快上漲，相關(guān)地方政府集體行動，已經(jīng)讓各方體會到“調(diào)控決心”。

而且，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，針對樓市的督查組已經(jīng)進(jìn)駐部委和地方，將對調(diào)控不力、過高房價仍然遏制不住的地方，進(jìn)行約談及問責(zé)。

分析人士指出，這一輪樓市火爆的根源是資金潮+資產(chǎn)荒+財富效應(yīng)。所以說，調(diào)控不是目的，而如何讓中國經(jīng)濟(jì)保持健康才是關(guān)鍵，即引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)。

一些專家稱，當(dāng)前樓市分化態(tài)勢明顯。一方面，一、二線熱點城市，特別是珠三角、長三角、京津冀地區(qū)部分城市，以及內(nèi)地一些區(qū)域性中心城市房價上漲過快;另一方面，東北、西北、西南地區(qū)多數(shù)城市市場表現(xiàn)平穩(wěn)，一些三、四線城市特別是縣城庫存壓力仍然較大。

為此，中山大學(xué)南方學(xué)院房地產(chǎn)系系主任廖俊平建議，房地產(chǎn)調(diào)控必須實行分類指導(dǎo)，因城施策。熱點城市的調(diào)控重點應(yīng)當(dāng)是控房價、防風(fēng)險、防泡沫，三、四線城市和縣城的重點依然是去庫存。

專家預(yù)計，房價已經(jīng)明顯上漲的一、二線城市周圍輻射區(qū)和房價可能上漲的城市，會在10月份跟風(fēng)出臺一些政策。

而三、四線城市和縣城的重點依然是去庫存?！皬慕衲瓿跻詠恚珖齑娴那闆r還是有進(jìn)展的，我們希望在熱點城市調(diào)控之下，部分資金流向三四線城市去?！标愱烧f。

當(dāng)然，“此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在貨幣較寬松且低利率的環(huán)境下進(jìn)行的一次調(diào)控，其抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險的特征明顯，更為深化改革破冰贏得時間。”他說。

受實體經(jīng)濟(jì)利潤率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素影響，近期一些投機(jī)投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場。專家建議，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對流入房地產(chǎn)市場的資金加大監(jiān)管，防控樓市風(fēng)險和泡沫。

此前，中國人民銀行研究局的王琰曾撰文分析房企低成本集中發(fā)債的風(fēng)險。

“據(jù)統(tǒng)計，今年上半年 1547家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為 76.4%，其中 32 家企業(yè)負(fù)債率已突破80%。而受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及調(diào)控政策影響，近年來地產(chǎn)行業(yè)整體增速換擋、內(nèi)部結(jié)構(gòu)重構(gòu)，房企盈利狀況和償債能力下降、信用基本面持續(xù)弱化，此時低成本集中發(fā)債可能導(dǎo)致未來集中違約。”王琰說。

另外，還有專家指出，目前參與房地產(chǎn)開發(fā)的除了開發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金通過參與競拍土地、項目開發(fā)等多種渠道流入，再加上購買端的個人住房貸款、各種消費貸款以及其他融資變相為購房資金等，甚至一些投資機(jī)構(gòu)包括一些新三板上市公司融來的資金，也直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。金融部門應(yīng)當(dāng)加大這方面的監(jiān)管，引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入其他實體經(jīng)濟(jì)。(來源：上海證券報)