僑城尚寓是近日引起全國(guó)關(guān)注的6平方米鴿子籠項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)9月24、25日極其喧鬧的兩天后，9月26日項(xiàng)目營(yíng)銷中心大門緊閉，謝絕訪客。同日中午，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)宣布，僑城尚寓涉嫌違法改建銷售，項(xiàng)目已售出的4套6平方米房產(chǎn)的買受人與銷售方需解除買賣協(xié)議。

公眾圍觀數(shù)日之久的項(xiàng)目原屬違建。操作深圳僑城尚寓項(xiàng)目的資本商也許沒(méi)有想到最終得到一個(gè)糟糕結(jié)果，此前主動(dòng)制造的狂歡局面變成一場(chǎng)空。此事件是開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷的典型反面教材，同時(shí)也是深圳高房?jī)r(jià)之下，購(gòu)房者的無(wú)奈映照。

鴿子籠項(xiàng)目入市爭(zhēng)議

僑城尚寓應(yīng)是近年深圳乃至全國(guó)樓市中最具爭(zhēng)議性的項(xiàng)目。

深圳市南山區(qū)沙河?xùn)|路與新中路交匯處，是僑城尚寓的項(xiàng)目所在地。項(xiàng)目左手邊是深圳市區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的高爾夫球會(huì)，再向左，是深圳最大的舊改項(xiàng)目華潤(rùn)城，還有深圳互聯(lián)網(wǎng)圣地科技園;僑城尚寓的右側(cè)則是深圳最大的城中村白石洲，環(huán)境臟亂、人員復(fù)雜。白石洲隔壁，是深圳傳統(tǒng)的豪宅聚集地華僑城片區(qū)。

僑城尚寓離城中村的白石洲最近。盡管是城中村，但白石洲也有不多的二手樓盤，均價(jià)從6-7萬(wàn)元/平方米不等。而離僑城尚寓最近的新房項(xiàng)目華潤(rùn)城，其最新開(kāi)盤項(xiàng)目是均價(jià)9萬(wàn)元/平方米。它們皆可用以參考、評(píng)判僑城尚寓定價(jià)的合理性。

據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)查證，僑城尚寓法定名稱為“沙河觀景閣”，為一棟15層的高建筑物，建筑功能為辦公和公寓，早期由深圳市沙河實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目1-5層為辦公共5套，權(quán)利人現(xiàn)為鄭某某;6-15層為公寓共169套，權(quán)利人均為陳某某等人。在上述169套公寓中，有11套建筑面積在6平方米左右，均為6至15層的每層樓梯拐角處的邊角房間;其余158套大部分建筑面積為36-60㎡左右。

2016年6月16日，深圳市中執(zhí)資本投資有限公司(下稱“中執(zhí)公司”)和吳某某等四個(gè)自然人受陳某某等人委托銷售上述公寓。中執(zhí)公司在對(duì)該169套公寓重新裝修后再向社會(huì)銷售。據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)查證，中執(zhí)公司與陳某某等人的關(guān)系名為委托實(shí)為轉(zhuǎn)讓，有部分銀行轉(zhuǎn)賬紀(jì)錄可作憑據(jù)。

鬧了半天原來(lái)是違建項(xiàng)目

僑城尚寓的售樓處現(xiàn)場(chǎng)放有6平方米戶型的房產(chǎn)證。但這不足以打消購(gòu)房者對(duì)該戶型的合法產(chǎn)權(quán)的質(zhì)疑。這關(guān)系到項(xiàng)目是否存在違規(guī)建銷、深圳市相關(guān)部門是否存在監(jiān)守自盜的嫌疑問(wèn)題。

9月26日中午，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)宣布，經(jīng)查實(shí)，僑城尚寓項(xiàng)目于1999年取得《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2006年規(guī)劃驗(yàn)收合格，2007年辦理了房地產(chǎn)登記。

2012年8月，新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》正式生效，并明確規(guī)定由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的零居室，使用面積則從不小于30平方米降低到22平方米;而由臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等組成的一居室，使用面積應(yīng)從不小于34平方米瘦身至30平方米。

僑城尚寓在2007年辦理房地產(chǎn)登記，而彼時(shí)的適用條例為2003年頒布的舊版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，零居室使用面積不得小于30平方米。僑城尚寓6平方米戶型如何取得證書?截止發(fā)稿前，記者未能聯(lián)系上深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，極小戶型項(xiàng)目的入市并最終能夠售出，說(shuō)到底是市場(chǎng)化的產(chǎn)物?！皟S城尚寓是由酒店改建，酒店和公寓的建設(shè)規(guī)范不一樣，邊角地方的最好辦法仍是推向市場(chǎng)，閑置是資源浪費(fèi)。至于深圳市政府必須積極應(yīng)對(duì)此等歷史遺留問(wèn)題，完善監(jiān)管政策的同時(shí)也須完善應(yīng)對(duì)政策?！?

根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)通報(bào)的處理情況，僑城尚寓6平方米的戶型共有11套，它們與規(guī)劃驗(yàn)收竣工圖不符，實(shí)際在售面積12㎡左右(其中1套20㎡左右)，超過(guò)部分占用了公攤面積，涉嫌違法改建銷售。9月26日，深圳南山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局于對(duì)僑城尚寓項(xiàng)目占用公攤面積部分采取強(qiáng)制措施，恢復(fù)原狀。

此外，中執(zhí)公司碚約談，承諾與已售出的4套6㎡左右房產(chǎn)的買受人解除買賣協(xié)議，自行理順相應(yīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

經(jīng)過(guò)核查，2016年7月，僑城尚寓項(xiàng)目方分別與鏈家、美聯(lián)、中原、Q房網(wǎng)四家中介公司簽訂了委托銷售協(xié)議。而11套6平米左右的戶型房產(chǎn)截至目前共售出4套，半天售罄的傳聞不實(shí)。深圳市規(guī)劃國(guó)土委南山管理局認(rèn)為，涉事中介存在夸大事實(shí)的不規(guī)范之處，并向其下發(fā)了《責(zé)令限期整改通知書》。

小戶型如何匹配高房?jī)r(jià)

僑城尚寓項(xiàng)目的主要營(yíng)銷點(diǎn)在于6平方米的極小戶型，深圳業(yè)內(nèi)將其稱為“鴿子籠”。該事件的發(fā)酵路徑并非無(wú)跡可尋。

9月23日晚上，鏈家等中介銷售開(kāi)始聯(lián)系意向客戶，并釋放僑城尚寓極小戶型開(kāi)放樣板房、現(xiàn)房銷售的消息：“總價(jià)90多萬(wàn)一套，是總價(jià)，不是首付，僑城尚寓全深圳最為矚目的小戶型。入住華僑城最低門檻，6平米贈(zèng)送6平米，精裝現(xiàn)樓公寓震撼面世，僅5套，速來(lái)品鑒?！?

9月24日早上，項(xiàng)目銷售方中執(zhí)公司通過(guò)一張“中國(guó)空前!深圳絕版!”的海報(bào)，以及買通深圳數(shù)個(gè)自媒體公眾號(hào)，以低總價(jià)、極小戶型等特點(diǎn)成功煽動(dòng)購(gòu)房者情緒。該項(xiàng)目廣告在微信朋友圈的刷屏之勢(shì)一時(shí)無(wú)兩。

從中介、項(xiàng)目方和部分自媒體合伙炒作，再至媒體跟進(jìn)、政府部門介入完成了一個(gè)熱點(diǎn)事件傳播路徑的閉環(huán)。公眾圍觀數(shù)日之久的項(xiàng)目原屬違建。從9月23日-9月26日，輿論幾度沸騰，分別走向“6平方米刷新居住舒適度下限是深圳樓市恥辱”、“支持低總價(jià)小戶型入市讓購(gòu)房者買得起房”的兩個(gè)極端。

持中立觀點(diǎn)的同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉有話說(shuō)，他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，一線城市投資者總價(jià)承受能力有限，小戶型在一線城市和周邊的衛(wèi)星城市存在一定的市場(chǎng)需求，包括自住和投資、租賃需求。但是，“小戶型在報(bào)批建設(shè)方面要符合政府規(guī)劃，否則購(gòu)房者將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”

公眾是贊是彈，各有理由和依據(jù)。深圳一名樓市投資人士認(rèn)為，極小戶型的出現(xiàn)不是樓市的天敵，而是市場(chǎng)化行為，本身并無(wú)不妥之處。“但是6平方米的面積超越了居住極限，有如囚室，項(xiàng)目本身還有違建問(wèn)題。失了分寸的是違建的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)改造商、秀下限底線的營(yíng)銷鏈條。”

一線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期依然強(qiáng)烈。上述投資人士表示，“6平方米”的最大意義應(yīng)是給市場(chǎng)各方提出了有思考價(jià)值的問(wèn)題，在一線城市高房?jī)r(jià)背景下，面對(duì)極小戶型，政府該如何監(jiān)督、開(kāi)發(fā)商該如何設(shè)計(jì)，購(gòu)房者又該如何選擇和購(gòu)買呢。