一線城市“樓市新政”的靴子終于落地!

3月25日，上海公布《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，上調(diào)了非滬籍家庭的購(gòu)房門檻，并提高二套房首付比例。同一天深夜，深圳也發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，新政的出臺(tái)將在短期內(nèi)有效抑制改善性需求，也會(huì)在一定程度上抑制投資性需求。

▲滬深新政

非滬籍家庭在滬連繳社保須滿5年

上海的《若干意見(jiàn)》要求，從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，提高非滬籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在上海累計(jì)繳納兩年以上，調(diào)整為“自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”。

上海樓市新政還強(qiáng)調(diào)：對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入該市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

此外，《若干意見(jiàn)》嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開(kāi)展專項(xiàng)整治。

上海樓市新政一出，就被市場(chǎng)奉為“史上最嚴(yán)”。非滬籍居民家庭購(gòu)房繳稅或社保年限已提高至與北京相當(dāng)，但非滬籍單身人士的限購(gòu)并未松綁。

非深圳戶口繳社保1年改3年

深圳的《意見(jiàn)》對(duì)市民有直接影響的主要集中在：對(duì)深圳無(wú)房戶且近兩年內(nèi)無(wú)住房貸款記錄的購(gòu)房者，貸款首付比例繼續(xù)執(zhí)行最低3成;對(duì)深圳無(wú)房戶但近兩年內(nèi)有住房貸款記錄的，或在深圳已有一套住房但已結(jié)清住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。深圳戶籍居民家庭限購(gòu)二套住房;非深圳戶籍居民家庭，能提供自購(gòu)房之日起前3年及以上在深圳連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。

▲影響預(yù)判

對(duì)高價(jià)盤具殺傷力

深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、深圳市住建局政策咨詢委員會(huì)秘書長(zhǎng)陳藹貧表示，目前深圳存在有投資者加杠桿貸款購(gòu)房的問(wèn)題，房?jī)r(jià)調(diào)控從房貸領(lǐng)域入手是很精準(zhǔn)的實(shí)施辦法，這些決議都是為了抑制過(guò)度投機(jī)。陳藹貧認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)暴漲便是加杠桿的結(jié)果，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)貸款的控制，警惕杠桿效應(yīng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，抑制投機(jī)炒房行為。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉跟此前叫停首付貸、眾籌炒房相比，這是一個(gè)中等規(guī)模的利空，對(duì)炒房客打擊力度非常大。其次，對(duì)于高價(jià)盤、郊區(qū)盤也頗具殺傷力。

開(kāi)發(fā)商推盤速度有望放緩

深圳中原研究中心指出，深圳市場(chǎng)成交量會(huì)繼續(xù)下滑，開(kāi)盤銷售率也會(huì)大受影響，之前準(zhǔn)備入市的一些項(xiàng)目可能延后或改為順賣，開(kāi)發(fā)商推盤速度有望放緩，一些有銷售壓力的開(kāi)發(fā)商可能通過(guò)降價(jià)來(lái)提升銷售量。

“價(jià)格要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，調(diào)控是抵制了購(gòu)買力，等購(gòu)買力再次聚集的時(shí)候，很難說(shuō)又會(huì)是怎樣一個(gè)漲幅了。”中駿置業(yè)深圳公司營(yíng)銷總監(jiān)謝永超表示。至于對(duì)開(kāi)發(fā)商有無(wú)影響，他談道：“短期影響應(yīng)該是會(huì)有的，但是沒(méi)有辦法從供應(yīng)側(cè)解決的話，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)還是看漲，只會(huì)是刺激有房票的客戶加快買房而已?！?

“近期深圳樓市降溫的市場(chǎng)預(yù)期正在生成，一些投資客已經(jīng)在拋盤，成交量已經(jīng)在收縮，房?jī)r(jià)整體暫時(shí)還未出現(xiàn)明顯下降，但隨著成交量的持續(xù)收縮，房?jī)r(jià)有可能適度降低，但不會(huì)大幅下降?！鄙钲诰C合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為。

上海樓市或迎“倒春寒”

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，近日蘇州公布“樓十條”，手段包括嚴(yán)控新房?jī)r(jià)格漲幅、防捂盤惜售等，南京緊隨其后公布相關(guān)調(diào)控細(xì)則。二線城市先于一線城市有所行動(dòng)，從某種程度來(lái)看反而加重一線城市的調(diào)控壓力。可以說(shuō)上海樓市新政的推出是箭在弦上的事情，此番新政推出，上海樓市“小陽(yáng)春”或遇“倒春寒”。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，在政策真正落地嚴(yán)格執(zhí)行之前，在這個(gè)“窗口期”仍然是“跑量”的行情!由此可見(jiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)火熱的局面是暫時(shí)的，“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，第二季度市場(chǎng)交易量會(huì)走低，下半年或因第一季度市場(chǎng)高位放量而進(jìn)入深度的市場(chǎng)調(diào)整期。

在張宏偉看來(lái)，下半年尤其是10月份之后新一輪房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期來(lái)臨，本輪樓市上漲幅度較大的中高端項(xiàng)目可能率先迎來(lái)降價(jià)。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)研究部主管簡(jiǎn)可分析認(rèn)為：“盡管上海住宅需求依然強(qiáng)勁，但短期來(lái)看，新政將在某種程度上影響成交量，一些意向購(gòu)房者因新政限制難以成功交易。但除非新政使待售庫(kù)存大幅上升，短期上海房?jī)r(jià)或依然堅(jiān)挺?！?

一線城市漲勢(shì)恐難扭轉(zhuǎn)

“寬松貨幣環(huán)境是助推一線城市房?jī)r(jià)上漲的原因之一，未來(lái)一旦經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇或者供給側(cè)改革告一段落，貨幣政策就會(huì)逐漸收緊，樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期可能就會(huì)改變，并直接引發(fā)房?jī)r(jià)下行的危險(xiǎn)?！北本s邦瑞明總經(jīng)理陳民稱。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，為防止風(fēng)險(xiǎn)，一線城市將迎來(lái)調(diào)控預(yù)期。但他也認(rèn)為，大的政策環(huán)境以寬松為主，一線城市區(qū)域性的限制性政策只能短期抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并不能從根本上扭轉(zhuǎn)上漲通道。

“本輪助推一線城市上漲的原因比較多，相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境是最關(guān)鍵的一個(gè)。”張大偉介紹，寬松的貨幣環(huán)境，疊加樓市分化格局，又恰逢股市惡化，導(dǎo)致資金無(wú)處可去，一線城市的樓市自然成為資金避險(xiǎn)的通道。

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陳雨露兩會(huì)期間表態(tài)稱，近期一線城市房?jī)r(jià)上漲受多重因素影響，不能簡(jiǎn)單歸因于貨幣政策。但他也表示，市場(chǎng)上的確存在部分資金缺乏適宜的投資方向，進(jìn)入一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求保值增值，助長(zhǎng)房地產(chǎn)投機(jī)的情況。

▲官媒刊文

中國(guó)經(jīng)濟(jì)不需要“地產(chǎn)投機(jī)客”

一邊是部委發(fā)力“去庫(kù)存”，另一邊則是大城市向“樓市過(guò)熱”宣戰(zhàn)，這其中究竟有何玄機(jī)?人民日?qǐng)?bào)海外版發(fā)表《中國(guó)經(jīng)濟(jì)不需要“地產(chǎn)投機(jī)客”》指出：

上海市住建委主任顧金山介紹，投資投機(jī)需求回潮、跟風(fēng)“買漲”、供應(yīng)不足等都是導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥鞘薪谶^(guò)熱的重要原因，首付貸、過(guò)橋貸對(duì)市場(chǎng)起到了很大的推力，同時(shí)助長(zhǎng)了投資行為和投機(jī)行為，也增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。

多位專家指出，房屋具有居住和投資雙重屬性，在居住這一社會(huì)必要需求尚未得到較好滿足時(shí)，投資甚至投機(jī)需求過(guò)旺，不僅不利于房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展，亦有損中國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力。

“像樓市分化所反映的區(qū)域空間發(fā)展不均衡，很難完全通過(guò)市場(chǎng)之手來(lái)實(shí)現(xiàn)自然調(diào)節(jié)，這就需要調(diào)控政策及時(shí)跟進(jìn)與引導(dǎo)?！敝袊?guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍表示，盡管直觀上判斷自住需求和投機(jī)需求不太容易，但如能讓持有多余住房的成本大幅提升，顯然有助于遏制這部分炒作需求。

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